31.08.2017 | №3557

Дома на вынос

Автор: Виктор МЕЛЬНИК

Красноярский опыт реконструкции хрущёвок — бизнес-центр с мансардой по ул. Партизана Железняка, 18.

Планируемый едва ли не массовый снос хрущёвок в Москве или реновация старого жилого фонда, как это сегодня называется, кажется логичным. Все понимают, что жить надо в благоустроенных домах, а не в старых. Но почему-то инициатива московских чиновников, которая, по их мнению, претендует на статус крупнейшего градостроительного проекта постсоветской России, той самой России, которую мы видим под крылом самолёта, меньше всего её коснётся. Вот только стоит ли обижаться?

Бюджет исчерпан

В Москве доля пятиэтажек составляет чуть больше 30 процентов. Это лишь девятое место среди городов-миллионников. Но именно в столице задумались о масштабной программе. Законопроект, который дает московским властям широкие полномочия по сносу пятиэтажек, был внесён в Госдуму в марте. Предполагается, что в ближайшие 20 лет в Москве расселят почти восемь тысяч домов, где живут 1,6 миллиона человек.

Первая реакция — обида: а как же мы, провинция? В своё время строительство хрущёвок позволило решить квартирный вопрос для миллионов жителей страны. Сейчас на дома такого типа приходится значительная часть российских пятиэтажек. Но среди городов с миллионным населением наиболее велика их доля в Перми — 54,1 процента от общего количества многоквартирных жилых домов. На втором месте — Омск (41,9 процента), на третьем — Красноярск (36,9 процента), но никак не Москва.

Чтобы как-то нейтрализовать социальный гнев жителей российских регионов, лишить их почвы для негодования, некоторые столичные деятели программу ликвидации пятиэтажек после того, как она будет обкатана в Москве, предлагают распространить и на регионы. Но нужно ли это регионам?

Эксперты призывают смотреть на вещи реалистично. В регионах есть другие более актуальные вопросы, чем расселение хрущёвок. В первую очередь — ветхое жильё, деревянные бараки, где условия жизни никак нельзя назвать человеческими. В целом же по стране это несколько десятков тысяч домов.

Например, на Приволжский, Сибирский, Центральный, Дальневосточный и Северо-Западный федеральные округа приходится 80 процентов ветхого жилого фонда, выявленного на данный момент в России. Это жильё, которое действительно находится в аварийном состоянии и требует немедленных мер.

Каким образом в этих условиях можно осуществлять в регионах программы сноса хрущёвок, средняя степень износа которых составляет 20 процентов и которые ещё вполне соответствуют региональным требованиям к качеству жизни, непонятно. По мнению специалистов, сегодня имеет всё-таки смысл поговорить об адекватной программе реального капитального ремонта и реконструкции.

Несмотря на износ

Во Владивостоке, несмотря на моральный и физический износ жилого фонда, построенного в 1960—1970-х годах, хрущёвки по-прежнему пользуются спросом. Отчасти это связано с популярностью районов, застроенных ими. Но, главное, в силу относительной дешевизны, большого предложения на рынке и невысокой платёжеспособности населения квартиры в таких домах часто покупают молодые пары как первое своё жильё.

На Среднем Урале в пятиэтажках живёт почти каждый третий житель региона, хрущёвки — это 30,1 процента жилфонда Свердловской области и 22 процента жилфонда самого Екатеринбурга. Снос хрущёвок для региона дело отдалённого будущего, поскольку в Свердловской области до сих пор не выполнена программа расселения ветхого и аварийного жилья. 30,8 тысячи граждан живут в 2040 разваливающихся бараках.

В Саратовской области в хрущёвках проживают около 200 тысяч человек — практически каждый четвёртый житель города. Расселить такие массивы невозможно, говорят власти. Так что в регионах России пока не собираются избавляться от пятиэтажек.

Есть варианты

“Почему в Москве возник этот план? — рассуждает депутат Красноярского городского Совета Константин Сенченко. — Конечно, хочется сделать свой город красивым, современным. Нам тоже этого хочется. Но это одна сторона проблемы. Вторая и одна из главных — вопрос эффективности ЖКХ. Это касается всей России, не только Москвы. Невозможно сделать это хозяйство эффективным в старом жилом фонде. Мы никогда не отладим работу ЖКХ, пока не избавимся от старого жилья или полностью его не реконструируем”.

Так что же делать регионам, когда Москва апробирует градостроительные новшества, недоступные и пониманию, и финансовым возможностям российских территорий? Вместо реновации предлагается серьёзная реконструкция домов. Как отмечают специалисты, технически это возможно.

Кстати, в Красноярске есть свой опыт реконструкции хрущёвок. Он не всегда был удачным, но всё-таки один проект вышел достойным. Из дома на улице Партизана Железняка получилось создать шестиэтажный бизнес-центр с мансардой, лифтом, внутренней перепланировкой здания под офисы (жильцы были расселены).

Москва апробирует градостроительные новшества, недоступные и пониманию, и финансовым возможностям российских территорий.

Немецкая альтернатива

Кстати, в Восточной Германии тоже существовала проблема многоквартирных панельных жилых домов, построенных по советским проектам типового домостроения. В своё время именно эти дома составили основу спальных районов крупных городов ГДР. После объединения Германии власти приступили к реконструкции зданий, а не к сносу и строительству на их месте новых жилых массивов.

Немцы доказали, что распространённое мнение о том, что панельные многоэтажки дешевле снести, чем их модернизировать, неверно. Например, стоимость модернизации домов составила около 30 процентов от стоимости вновь возводимого жилья. Таким образом, в Берлине 60 процентов панельных домов было модернизировано полностью, 25 процентов частично. Одно из основных условий реконструкции — проведение работ без отселения жильцов.

Финансирование работ осуществлялось с привлечением средств собственников. Для этого им предоставлялся кредит на 25 лет под три процента годовых. Часть расходов оплачивалась из федерального бюджета. Заказчик строительства — собственник.

Казалось бы, почему не взять этот опыт на вооружение? Но оказывается, он уже применялся в России и с треском провалился, не выдержав российских реалий. В 2004 году в Москве проводились работы по модернизации пятиэтажек, с использованием немецкого опыта. Реконструкция домов полностью финансировалась из бюджета. Сами дома были приватизированы жителями и находились в общедолевой собственности. Достигнутые технические результаты были аналогичны результатам, полученным в Восточной Германии. Стоимость затрат по санации оказалась в два раза ниже затрат, которые необходимо было бы понести при переселении жителей во вновь построенные дома.

Однако, по заявлениям организаторов модернизации, 80 процентов возникших организационных вопросов было связано с улаживанием проблем с жителями. В Германии была принципиально иная ситуация. Там не применялась такая схема приватизации, как в России, и большая часть жилья находится в аренде, а самыми крупными собственниками являются муниципальные жилищные предприятия, ЖСК, крупные домовладельцы. Как показала российская практика, разрозненный собственник не готов обеспечивать технически полноценную эксплуатацию жилья и его модернизацию.

Сегодня проблему износа жилья пытаются решить финансированием капитального ремонта через фонд реформирования ЖКХ. В подавляющем большинстве случаев реконструкция касается только крыш и инженерных коммуникаций. Такой ремонт с натяжкой можно назвать капитальным, скорее это новый формат текущего…

От автора

— Становится грустно, когда всерьёз задумываешься о состоянии жилого фонда страны. Нынешние пятиэтажки были построены на срок “до строительства коммунизма” (1980 год), как говорил Хрущёв. Но коммунизм не наступил, а дома стоят, и их ресурс не бесконечен.

Московские власти правильно говорят: жить в старых пятиэтажках некомфортно, а ремонтировать их бессмысленно и небезопасно. А как же быть тогда с государственной программой капремонта, на который у людей требуют деньги? Но и это ещё не всё. Снесём бараки, наступит в регионах очередь хрущёвок, а где вы слышали что-то про социально-пространственную модель городского планирования, в которой рассматривалась бы дальнейшая судьба пятиэтажек? Всё это напоминает ямочный ремонт на дорогах. И такая беспросветность в душе наступает…

Нашли ошибку? Выделите её и нажмите Ctrl+Enter чтобы отправить нам.

Получить код для вставки в блог

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА
управдом

Другие материалы по теме

вчера 18:47