В Красноярске растет спрос на ипотеку

Года три тому назад мы с женой решили купить квартиру в Дивногорске. Не новую, на вторичном рынке. Без особой суеты копили деньги. Два-три раза были неплохие варианты, но в каждом случае средств немного, чуть-чуть, но всё-таки не хватало. В начале мая посмотрели ещё одну квартиру. Имеющихся в наличии денег снова было недостаточно, и мы наконец-то решили взять ипотеку — надоело гнаться за ценами. Жильё купить не удалось и в этот раз (слишком долго думали), но некоторый опыт в оформлении заявок на получение жилищного кредита у нас появился.

Восстанавливаем позиции

Хотя лично мне и не удалось поучаствовать в дальнейшем развитии отечественного финансового рынка, банковские аналитики выдают довольно оптимистичные прогнозы. Так, эксперты ВТБ (занимает второе место в списке крупнейших банков России) уверены, что по итогам первых шести месяцев 2023 года заёмщики в нашей стране оформят жилищные кредиты на общую сумму 2,76 триллиона рублей. Это на 46 процентов больше, чем в аналогичном периоде прошлого года и на два процента выше показателей рекордного 2021-го.

Финансовые аналитики считают, что восстановление ипотечного рынка — это результат развития государственных льготных программ, а также принятого недавно федеральными властями комплекса мер по поддержке наиболее уязвимых категорий населения нашей страны. В частности, ещё в начале этого года правительство России продлило программу “Ипотека с господдержкой 2020”, включило в список имеющих право на получение льготного жилищного кредита семьи с двумя несовершеннолетними детьми или ребёнком-инвалидом и смягчило условия заимствования для IT-специалистов.

Одновременно наши власти на 11,9 процента увеличили размер материнского капитала и сохранили, а в некоторых регионах даже проиндексировали компенсацию на погашение ипотеки для многодетных семей. Всё вместе это привело к существенному росту спроса на жилищные кредиты.

Придержать “коней”

Вместе с тем специалисты Центробанка и правительства РФ уже всерьёз опасаются возникновения кризиса на отечественном рынке жилищного кредитования. В мировой истории финансов такие случае уже были. Во второй половине XX века западные банки, выдававшие практически бесплатные жилищные займы, чуть не разрушили экономику Японии и США. Как оказалось, не все готовы учиться на чужих ошибках. Целый ряд российских банков вместе с компаниями-застройщиками решили заработать на ипотечном буме: предлагают жилищные кредиты по ставке меньше одного процента годовых. Свою сверхприбыль учредители “околонулевых” ипотечных программ получают за счёт завышения цен на квартиры — в среднем на 20–30 процентов. Забавно, что всё это делается в рамках действующего законодательства — “что не запрещено, то разрешено”.

Очевидно, что сразу продать такую дорогую квартиру довольно сложно. Как правило, заёмщики рассчитывают, что после завершения срока многолетнего кредитного договора рыночные цены на жильё вырастут больше чем на 30 процентов. Однако малейший сбой в программе — и вы останетесь наедине со своими долгами и практически неликвидным активом. Для банковской системы это тоже плохо: большое количество невостребованной на рынке недвижимости и людей, которые не в состоянии рассчитаться по кредитам, может спровоцировать серьёзный экономический кризис.

Чтобы ограничить выгодополучателей “околонулевых” программ, ЦБ России обязал все банки, предоставляющих жилищные займы с процентными ставками существенно ниже рыночных, формировать дополнительные резервы. Фактически они должны будут “заморозить” на своих счетах довольно значительные средства. Решение вступило в силу 30 мая и касается всех ипотечных кредитов, выданных после 15 марта.

— Теперь, чтобы получить прибыль, финансистам придётся либо повышать ставки, либо увеличить размер комиссии от застройщиков, — утверждает Инна Солдатенкова, аналитик сайта Банки.ру. — В этом случае строители должны будут пропорционально поднимать цены на свою недвижимость. В конечном счёте это существенно охладит спрос на такие программы.

Ещё есть с чем работать

Конечно, “активные” российские застройщики и банки подготовили и иные законные варианты повышения своих доходов. Наиболее “интересные” из них — жилищный кредит без первоначального взноса и ипотека с кешбэком.

Обычно банки устанавливают первоначальный взнос по таким займам, чтобы убедиться в платёжеспособности будущего клиента. Чем больше взнос, тем меньше срок кредита, ниже процентная ставка и выше вероятность одобрения.

Конечно, ипотека без первоначального взноса позволяет получить заём на покупку жилья без привлечения личных средств. Однако здесь есть нюансы. Подобные кредиты, как правило, выдают под высокий процент и залог имеющейся недвижимости. Так что в случае форс-мажора можно потерять не только деньги, но и собственное жильё. В итоге и квартира (вместе с переплатой) получается очень дорогая, и риски высокие. Примечательно, что для банков “свалившаяся” вдруг на него недвижимость тоже лишняя головная боль — этот актив ещё реализовать как-то надо.

Центробанк решил пресечь подобную практику. С 1 июня минимальный размер первоначального взноса по ипотечным кредитам должен быть не менее 20 процентов от стоимости приобретённого жилья, а с 1 января 2024 года — не менее 30.

Любопытная ситуация по ипотеке с кешбэком. На первый взгляд предложение интересное — вы покупаете жильё в кредит, но застройщик возвращает на ваш счёт 10–15 процентов от суммы сделки. Проблема в том, что цена квартиры завышена — на те же 10–15 процентов.

Большие планы

Между тем федеральные власти намерены и дальше поддерживать программы по дальнейшему развитию отечественного рынка жилья — в первую очередь за счёт поддержки необходимых для экономики страны территорий и групп населения. В частности, сейчас идёт обсуждение проекта по созданию “Арктической ипотеки”, в рамках которого займы будут предоставлять под два процента годовых. По мнению экспертов, это поможет сократить отток квалифицированных кадров и в целом улучшить демографическую ситуацию в северных регионах. Важно, что в эту программу попадает и часть районов Красноярского края. Кроме того, правительство России должно до 1 июля 2023 года предложить дополнительные льготные ипотечные программы для молодёжи.

КОММЕНТАРИЙ

Наталья ТАБАРИНЦЕВА, управляющий ВТБ в Красноярском крае, республиках Хакасия и Тыва

В 2022 году рынок розничного кредитования адаптировался к новым условиям, в 2023-м мы ждём его полного восстановления. Заёмщики чувствуют себя увереннее и реализуют свои планы, в том числе по улучшению жилищных условий. ВТБ работает с государственными программами, по ним в начале 2023 года мы провели около трети сделок. Жители наших регионов впервые чаще выбирали “семейную ипотеку”. Мы связываем это с модернизацией условий программы, по которой получить льготный жилищный кредит теперь могут семьи с двумя несовершеннолетними детьми вне зависимости от даты их рождения.

Мы считаем, что в этом году спрос на ипотеку будет высоким — сегодня есть все возможности для того, чтобы решить жилищный вопрос. Наряду с программами господдержки большим спросом пользуется вторичное жильё — в этом сегменте существенно больше предложений на рынке, действуют наиболее привлекательные цены и есть возможность переехать сразу же, не дожидаясь сдачи дома.

С ростом спроса на индивидуальные жилые дома появилось больше вариантов. Сегодня взять ипотечный кредит можно на строительство дома своими силами, по договору долевого участия или на возведение дома подрядчиком.

Решать жилищный вопрос нужно тогда, когда он актуален. Важно уточнять все условия и принимать решение взвешенно, обладая информацией обо всех возможностях, которые существуют. Мы заинтересованы в том, чтобы вся полная информация на момент принятия решения была доступна.