Тектонические сдвиги законодательства

Изюминкой конференции стало то, что на вопросы, волнующие представителей российских муниципалитетов, тут же, в режиме онлайн, отвечали высокопоставленные чиновники Минэкономразвития. Выражая тем самым официальную точку зрения на те или иные проблемы, зачастую становившиеся камнем преткновения на местах.

Одним из первых был задан вопрос по поводу продления либо непродления выкупа земельных участков по так называемой льготной кадастровой стоимости. Закон предусматривает, что со следующего года выкуп будет осуществляться по полной стоимости. Тема эта очень актуальна, особенно с учетом того, что в 2008 году в Красноярске утверждены результаты новой кадастровой оценки земель и стоимость достаточно велика. По информации МЭРТ, срок льготного выкупа будет продлен на год. Поэтому ажиотажа в последние предпраздничные дни, очевидно, не будет.

Получила освещение вечная тема ускорения сроков разграничения государственной собственности на землю. Процесс идет давно и не очень спешно, поэтому и предлагалось его ускорить, установив какой-то разумный срок. Правительственные чиновники предложили следующий подход. Сегодня одним из оснований разграничения земель на государственные (субъекта Федерации) и муниципальные считается наличие на участке объекта капитального строительства. Если здание находится в муниципальной собственности, то участок, соответственно, считается разграниченным и переходит в собственность муниципалитета. Однако на многие здания нет правоустанавливающих документов, они лишь включены в федеральный или муниципальный реестры. Как быть в этом случае? Предложено революционное решение: все, что не перешло в ведение Федерации или субъекта, должно автоматически остаться в муниципальной собственности.

Вопрос по поводу упрощения процедуры разграничения земель касается не только сокращения сроков. Сегодня есть определенные сложности в оформлении прав на землю. К примеру, передали здание из федеральной собственности в муниципальную. А землю “забыли”. За чей счет делать работу по формированию участка? Те, кто передал, говорят: это уже не наше. А те, кто принял, — не могут, потому что объекты еще не узаконены. МЭРТ выразил намерение внести изменения в действующее законодательство, чтобы земельный участок формировал тот, кто передает объект.

Темой дискуссии стал вопрос выкупа земельных участков у муниципалитетов. Сейчас приказ Минэкономразвития утверждает строгий исчерпывающий перечень документов, с которыми граждане обращаются с заявлениями на выкуп.

— Нами было отмечено, — рассказывает начальник отдела землеустройства департамента муниципального имущества и земельных отношений Ольга Бармина, — что эти документы не всегда могут подстраховать муниципалитет как продавца земельного участка. Например, в соответствии с приказом МЭРТ заявитель обращается в орган местного самоуправления с приложением, в том числе копией свидетельства о регистрации права на объект капитального строительства, находящийся на участке. Но законодатель не предусмотрел, что такое свидетельство может быть датировано хоть 1992 годом, и мы не видим, является ли заявитель собственником на сегодняшний день. Таким образом, возникает ситуация, когда объект может быть перепродан другому собственнику, а землю пытается оформить прежний владелец.

Существенный, можно сказать, глобальный вопрос — оформление прав на самовольно возведенные жилые дома. В 2006 году внесены изменения в Гражданский кодекс, в статью, которая позволяет узаконить права на такие объекты. Дополнения сводятся к тому, что одним из оснований для этого должна быть либо собственность на землю, либо право постоянного бессрочного пользования. Получается замкнутый круг: люди не могут получить права на землю, потому что у них самоволка, а для того, чтобы ее узаконить, нужно право на землю. Представители Мин-
экономразвития видят пока единственный путь защиты прав граждан — в судебном порядке. Причем по другой норме ГК РФ — о приобретательской давности. То есть лицо, которое открыто и добросовестно пользуется имуществом в течение 15 лет, приобретает право на это имущество. Правда, и в этом случае положительное судебное решение не гарантировано…

В ходе телемоста МЭРТ строго обозначил, что нельзя продавать землю под объектами незавершенного строительства. Вопрос, казалось бы, очевидный, однако в течение длительного времени (порядка шести-семи лет) существует неоднозначная юридическая практика. Одни суды говорили: незавершенка — это тоже объект недвижимости, а, соответственно, гражданин, который его имеет в собственности, может выкупить земельный участок. Другие суды придерживались совершенно противоположного мнения. Сегодня есть четкое разъяснение Высшего арбитражного суда, что участок, переданный под строительство, не может быть передан в собственность до введения здания в эксплуатацию.

Кстати, телемост с представителями МЭРТ показал еще одно: во многих начинаниях краевой центр оказался среди первых. К примеру, при рассмотрении вопроса о формировании участков под многоквартирными жилыми домами выяснилось, что Красноярск — единственный город, где такие работы проведены и доли рассчитаны. Эта инициатива поддержана представителями Минэкономразвития, которые прямо сказали, что работу должен делать тот, кому это надо. Хотите получать земельный налог — формируйте участки.

И еще одна практика, которую сегодня поддерживает МЭРТ. Красноярск один из немногих городов, где муниципалитет распоряжается земельными участками, госсобственность на которые не разграничена. В основном этим занимаются субъекты Федерации, и, как показывает практика, делают они это плохо. Поэтому Минэкономразвития рекомендует вернуть полномочия муниципалитетам.