«Практически исчерпала свою полезность». Разбираемся, что будет со льготной ипотекой в России

Ведущие российские эксперты считают, что госпрограммы по льготной ипотеке выполнили свою задачу — отечественная экономика получила мощный толчок для развития. Наши строительные компании в прошлом году не только сдали рекордное количество жилья (105 миллионов квадратных метров), но и обеспечили себе задел минимум на год вперёд. Смежные предприятия, прямо или опосредованно связанные с этой отраслью, получили огромные заказы и увеличили закупки уже у своих поставщиков. Важно, что большая часть этих триллионов рублей (наши граждане тоже растрясли свои кубышки) осталась внутри страны — с зарубежными рынками у нас по-прежнему сложно. Однако столь резкое вливание в экономику по-настоящему больших денег привело и к ряду негативных последствий. Сейчас российские власти стараются минимизировать потери.

Не успевают за ценами

Первая и самая очевидная беда — на фоне ажиотажного спроса цены на жилищном рынке существенно выросли, и этот процесс пока продолжается. При этом аналитики утверждают, что продавцы новых квартир уже подошли к пределу покупательной способности большой части населения нашей страны. В настоящее время, по оценке ряда экономических институтов, цены на новое жильё в России завышены в среднем на 15–20 процентов от его реальной рыночной стоимости.

Эксперты Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА) отмечают, что в таких условиях социальный эффект льготных ипотечных программ существенно снижается. «В последнее время жилищными кредитами по низкой ставке в большей степени воспользовались инвесторы, приобретавшие сразу несколько объектов недвижимости, либо граждане, которые и без таких льгот могут позволить себе качественное обслуживание долга перед банком», — говорится в отчёте АКРА.

Тревожные звоночки для особо жадных строителей уже прозвучали. По данным госкорпорации «Дом.РФ», в ноябре прошлого года в стране зафиксирован рекордный объём нераспроданного в течение этого месяца жилья — более 70 тысяч квадратных метров. Всего же в России, по данным генерального директора Национального рейтингового агентства Татьяны Григорьевой, простаивающих без хозяина квартир набралось на 72 миллиона квадратных метров. Судя по количеству тёмных окон в недавно заселённых новостройках у нас в городе, информация эта достоверная, и, что самое печальное, улучшения по этому направлению в ближайшее время не предвидится.

Ажиотажный спрос на льготную ипотеку создал серьёзные проблемы и для государства. В частности, ещё осенью 2023 года для финансирования этих программ потребовались дополнительные субсидии из федерального бюджета. В октябре правительству России пришлось экстренно выделить на эти цели почти сто миллиардов рублей. В итоге наши власти решили принять меры.

Адресный подход

Вице-премьер правительства России Марат Хуснуллин в конце декабря заявил, что в этом году госпрограммы по льготной ипотеке пересмотрят. В частности, планируется, что жилищные кредиты с пониженной ставкой будут действовать только в регионах с низким спросом на новые квартиры. В Центробанке тоже предлагают выдавать льготную ипотеку адресно — не очередным инвесторам, а тем, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий. Какие именно изменения будут внесены и когда — пока непонятно.

Льготные ипотечные госпрограммы в своём настоящем виде будут действовать до 1 июля, однако условия по ним уже меняются, и явно не в пользу будущих клиентов. Особенно не повезло Москве и Санкт-Петербургу. Для столичных территорий максимальную сумму ипотеки по пониженной ставке ограничили шестью миллионами рублей. Теперь там на кредитные средства, полученные под восемь процентов годовых, можно купить только студию или небольшую однокомнатную квартиру. При этом размер первоначального взноса при получении жилищного кредита увеличили для всех — до 30 процентов от суммы сделки.

Пузырь надуваем?

Ещё один риск — Центробанк РФ считает, что отечественный рынок недвижимости демонстрирует уже целый ряд признаков надувающегося ипотечного пузыря. По оценке регулятора, количество клиентов российских банков, которым трудно будет вернуть полученный жилищный кредит в установленные сроки, постоянно растёт. Если в какой-то момент эти люди станут массово объявлять себя банкротами, мало никому не покажется — ни банкам, ни государству, ни остальным гражданам. Именно поэтому Центробанк со второй половины 2023 года начал ужесточать требования ко всем кредитным организациям страны, работающим с ипотекой.

Что характерно, аналитики ведущих банков России согласны с выводами регулятора и, более того, стали принимать меры. В частности, «Совкомбанк» установил фактически заградительный первоначальный взнос для льготной ипотеки — 50 процентов от суммы сделки. Сбер с 11 января, а ВТБ с 12-го будут выдавать субсидируемые государством жилищные кредиты только на квартиры, приобретённые у аккредитованных в этих банках компаний-застройщиков.

При этом доверенным строительным организациям придётся платить повышенную комиссию. Например, для льготной ипотеки за восемь процентов платёж составит 7,5 процента от суммы кредита. Застройщики наверняка попытаются переложить эти расходы на покупателей, и поэтому квартиры у них будут несколько дороже, чем у остальных участников рынка.

Нюанс

Председатель правительства России Михаил Мишустин в конце декабря 2023 года подписал постановление, сокращающее перечень документов, сведений, материалов и согласований, необходимых при строительстве различных объектов. В частности, исключён ряд документов, которые застройщики и технические заказчики предоставляли для подключения к инженерным сетям. Также сокращён ряд процедур при проведении историко-культурной экспертизы и выдаче разрешений на допуск энергоустановок в эксплуатацию. В итоге перечень обязательных документов сократился на 89 позиций — до 607 пунктов. Благодаря этому средний срок реализации инвестиционных проектов в сфере строительства сократился с 1 574 до 1 300 дней.

Автор: Ярослав Александров