Справочник управдома: Весенний осмотр дома

Как должна проводиться инвентаризация мест общего пользования при осмотре жилого дома и на какие нюансы нужно обращать внимание?”

Как проводятся плановые и частичные осмотры, подробно прописано в двух нормативных актах. Первый — “Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда” (документ утверждён постановлением Госстроя России № 170 от 27.09.2003). Второй — “Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме” (постановление правительства РФ № 491 от 13 августа 2006).

Разъяснить технологию проведения осмотра “Городские новости” решили на практическом примере. В подготовленном материале приведён пример осмотра пятиэтажки по улице Вавилова. Почему мы решили взять этот дом? Это строение, как говорится, повидавшее виды и имеет за спиной многодесятилетнюю историю эксплуатации общего имущества, а следовательно, проблемных мест накоплено немало. Кроме того, автор текста уже почти пять лет является председателем совета этого дома, обладает исчерпывающей информацией о пятиэтажке и может критически отнестись к диагнозу, поставленному сотрудниками УК.

Прежде чем приступить к осмотру, нужно иметь общее понимание об основных характеристиках дома.

Многоквартирный кирпичный дом, четырёхподъездный.

Год ввода в эксплуатацию — 1960

Серия, тип постройки здания — 1447

Фундамент — ленточный, перекрытия — железобетонные, материал несущих стен — кирпич, кровля — шиферная скатная, крыша с холодным чердаком, деревянными несущими конструкциями, вентиляция — приточно-вытяжная.

Вся информация о доме должна храниться в УК и предоставляться собственнику по первому требованию. Кроме того, техническая характеристика здания, согласно закону о раскрытии информации, должна содержаться на сайте УК, а также на портале — reformagkh.ru.

Плановый осмотр предполагает визуальное обследование всех элементов дома. Поэтому, чтобы составить максимально чёткую картину, необходимо вместе с сотрудниками УК обойти здание со всех сторон, подняться на чердак, спустить в подвал, посетить все подъезды и осмотреть все лестничные клетки.

1. Крыша

Она состоит из трёх элементов: несущих конструкций, чердачного помещения и непосредственно кровли.

При осмотре необходимо обратить внимание на состояние несущих конструкций, в нашем случае они выполнены из дерева: есть ли следы протечек, которые могут привести к загниванию конструкций и обрешётки, не нарушены ли места соединения конструкций, есть ли следы разрушения плит, карнизного свеса.

Находясь на чердаке, нужно проследить, есть ли там мусор, присутствует ли слой утеплителя, есть ли продухи, каково состояние вентиляционных коробов, выведена ли вентиляция канализации на кровлю (она ни в коем случае не должна обрываться на чердаке, это серьёзное нарушение).

Обследуя кровлю, нужно особое внимание уделять целостности покрытия, наличию протечек и следов деформаций.

Все замеченные недочёты (разрушение конструкций, отсутствие утеплителя) нужно фиксировать в акте.

Вердикт: в обследуемом нами доме крыша находится в удовлетворительном состоянии, к системе теплоснабжения (в доме верхняя разводка) замечаний нет, чердак закрыт на замок.

2. Фасад, входные группы

Тут нужно обращать внимание не только на состояние стен (есть ли трещины, разрушается ли штукатурный слой), но и проверить состояние надподъездных козырьков, входных дверей, мест примыканий балконных плит, системы освещения, если она имеется, работоспособность водосточной системы, целостность отмостки. Если дом построен по особым архитектурным проектам и на фасаде присутствует лепнина, то обязательно проводится обследование её состояния.

Вердикт: фасад в удовлетворительном состоянии, двери, козырьки и водостоки в исправном состоянии. Разрушений отмостки не выявлено. Освещение на входных группах отсутствует, плафоны есть, но не подключены. Необходимо их восстановить. Есть проблемы с примыканием нескольких балконных плит.

Входная группа: дверь, надподъездный козырёк, цоколь в исправном состоянии

3. Подъезды

Здесь необходимо обследовать не только непосредственно стены, перекрытия и сами лестничные марши и пролёты между ними, но и состояние так называемого теплового контура, системы электроснабжения, наличие ограждающих конструкций около оконных проёмов.

Вердикт: тепловой контур замкнут, окна — пластиковые, двери — металлические. Почтовые ящики в исправном состоянии. Система отопления, радиаторы в рабочем состоянии. Во всех подъездах имеется отслоение штукатурно-окрасочного слоя. Требуется ремонт. Поэтажные щитки в неудовлетворительном состоянии. Требуется замена.

Поэтажный щиток требует замены

4. Фундамент, подвал

Тут первостепенное внимание уделяется состоянию конструктивных элементов, а также инженерным сетям и оборудованию: системам электро-, водо-, теплоснабжения и водоотведения, узлам учёта коммунальных ресурсов.

Вердикт: инженерные сети в удовлетворительном состоянии, течей нет. Изоляция имеется. Мусора нет. Дежурное освещение отсутствует. Необходимо восстановить. Отсутствуют общедомовые приборы учёта холодной воды и электроэнергии (что, как гласит закон, недопустимо).

Продухи не должны быть закрыты

5. Придомовая территория

Производится оценка состояния проезда, детского и спортивного городков, ограждений при их наличии, наличие ветхих и аварийных деревьев. При этом зона ответственности жилищников строго ограничена границами земельного участка, обозначенными в кадастровом плане.

Вердикт: состояние асфальтового покрытия в удовлетворительном состоянии. Ограждение местами деформировано. Требуется починка. Также требуется обрезка деревьев.

Ограждение местами деформировано

Все нарушения и замечания, выявленные в ходе планового осмотра, — это в прямом смысле слова план первоочередных действий. То, что можно устранить в рамках текущего содержания (уборка мусора на чердаке, в подвале, замена ламп в подъездах и подвале), производится сразу. Если требуется текущий ремонт, то проводится оценка предполагаемых работ и потом этот вопрос выносится на суд общего собрания собственников. Если текущий ремонт ситуацию не спасёт, то необходим капитальный ремонт. Текущий и капитальный ремонт требуют серьёзных вложений, и за один раз все нужные работы выполнить вряд ли получится, так как финансовые возможности дома ограничены установленным тарифом. Поэтому, как показывает практика, составляется план работ на несколько лет вперёд. И в первую очередь делается то, что откладывать уже нельзя. А также те мероприятия, которые требует провести служба жилищного контроля. Ибо если надзорный орган выписал предписание, то его нужно исполнять. Ведь очевидно, что та же покраска стен в подъезде может подождать, ведь состояние электрики куда более критично для благополучия и безопасности жителей.

В тему

Только своими силами сотрудники УК и актив дома в ходе визуального осмотра общего имущества не всегда могут выявить проблемные зоны. Для обследования специфических элементов дома, таких как лифтовое оборудование, система газоснабжения, приглашаются сотрудники специализированных организаций. Кроме того, если у жилищников возникают вопросы к состоянию конструктивных элементов, к примеру тех же несущих конструкций, то без обращения за услугами специализированной организации также невозможно будет дать квалифицированной оценки состояния элементов и составить план работ по устранению аварийной ситуации.

Подготовил Андрей МУЖЩИНСКИЙ