Осторожно: «гостиничный» бизнес

Чем грозит незаконная перепланировка?

«Продам долю в квартире», - разделы «Недвижимость» пестрят такими объявлениями. Зачастую так покупателям предлагают приобрести комнату в обычной квартире, незаконно перепланированной под несколько «гостинок».

Сколько комнат - столько долей. В каждой оборудован санузел, проведено электричество для кухонных печей. Помещение бывшей кухни, кстати, также продаётся как отдельная жилая комната. Естественно, перепланировка не узаконена, но это не останавливает покупателей. Их привлекает невысокая цена «гостинок», о последствиях приобретения такой доли задумываются немногие. Тем более что при оформлении сделки в регистрационной палате данные технического паспорта из БТИ не берутся во внимание.

«В 2010 году я приобрёл долю в квартире, начались проблемы с незаконной перепланировкой, - пишет на одном из городских сайтов гость Алексей. - Суд обязывает четырёх собственников узаконить данную конструкцию или вернуть квартиру в первоначальный вид, а одна из долей осталась за старым хозяином, который находится в местах лишения свободы. Его сын, проживающий в этой доле, всячески мешает остальным собственникам узаконить перепланировку. Люди добрые, подскажите, как поступить в данной ситуации».

К сожалению, подобные случаи не единичны, и практика показывает: узаконить такую перепланировку квартиры невозможно. Только в этом году в Красноярске прошло 16 судебных рассмотрений, касающихся «гостинок» в квартирах. По всем было принято решение: собственники обязаны привести помещение в первоначальный вид. В том случае, если владельцы отказываются сделать это, судебные приставы имеют право организовать принудительное переустройство квартир. Затем все расходы по выполненным работам придётся оплатить собственникам жилья. И такие случаи в нашем городе были.

Чаще всего о том, что в квартирах проводится незаконная перепланировка, надзорным органам сообщают бдительные соседи. Вообще вопрос самовольных перепланировок находится в ведении сразу нескольких структур. Провести проверку и установить факт незаконного переустройства помещений могут специалисты управляющей компании, ТСЖ или Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края. Полученные данные они передают в департамент городского хозяйства. Сначала сотрудники департамента стараются решить вопрос мирным путём: предлагают собственникам жилья в определённый срок либо узаконить перепланировку, либо вернуть помещение в первоначальный вид. Если владельцы никаких действий не предпринимают, департамент может выйти с исковым заявлением в суд.

- Мы надзорный орган, наши полномочия - составить акт, фиксирующий факт перепланировки, привлечь нарушителей к административной ответственности - привлечением нарушителей к административной ответственности и составлением акта, - рассказывает Ирина Котельникова, заместитель начальника отдела краевой Службы строительного надзора и жилищного контроля. - Штраф за незаконную перепланировку - до 2,5 тысячи рублей. Но это не является решением проблемы. Согласно Жилищному кодексу, только органы местного самоуправления в случаях самовольных перепланировок могут инициировать процесс по приведению жилого помещения в первоначальное состояние. Но для этого им необходимо основание - акт, фиксирующий факт нарушения.

Именно на этом этапе возникают сложности, собственники не пускают сотрудников Службы надзора или управляющей компании в квартиры. И имеют на это законное право.

- Попасть в квартиры очень сложно, мы не можем пройти в помещение без разрешения собственника, - говорит Олег Веремеинко, заместитель руководителя Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края. - По закону заранее должны направить владельцам жилья телеграммы-оповещения о дате и времени нашего визита. Граждане стараются всяческими способами не получить их, чтобы не быть уведомлёнными.

Всего за девять месяцев этого года в службу поступило 150 обращений от граждан, касающихся самовольных перепланировок, более трети из них - жалобы на организацию «гостинок» в квартирах.

- Значит, граждане неравнодушны к тому, что происходит в их многоквартирных домах, - отмечает Олег Иванович. - И это правильно. Ведь перепланировка перепланировке - рознь. Одно дело, если она выполнена в соответствии с проектом и согласована органами местного самоуправления. Другое - когда переделка самовольна и представляет угрозу здоровью людей. К сожалению, сегодня часто обычные квартиры переделывают в «гостинки». Конечно, такие перепланировки не узаконивают. Продают по долям нескольким гражданам. Новые собственники не задумываются, с какими проблемами они столкнутся. Во-первых, невозможно получить отдельный почтовый адрес. Во-вторых, при таких перепланировках кухни также превращают в якобы жилые комнаты, продают как отдельную долю. По закону остальные собственники жилья могут потребовать беспрепятственного доступа в помещение кухни, и суд примет их сторону. Но и самое серьёзное - владельцев обяжут привести помещение в первоначальное состояние. Как тогда в одной квартире будут жить посторонние друг другу люди?

Специалисты рассказывают: обычно «гостинки» делают на первых этажах. Но в одном из ТСЖ Красноярска решили поделить таким образом квартиру на шестом этаже. Соседи не дали выполнить эту перепланировку.

- Но не надо думать, что перепланировка на первом этаже безопасна и не будет мешать соседям, - говорит Олег Веремеинко. - Один из примеров: если в каждой комнате сделать проводку для электрических печей, напряжение сети значительно увеличится. Что грозит возникновением пожара. Практика показывает: люди, купившие такие «гостинки», через некоторое время понимают, что их надули. Они начинают эти комнаты быстро продавать. За год такие помещения меняют собственников по два-три раза.

Самое печальное, что решение всех проблем, связанных с незаконной перепланировкой, ложится на плечи людей, приобретающих такое жильё. Тем, кто занимается «гостиничным» бизнесом - переделкой и продажей квартир, - по закону ничего предъявить нельзя. Остановить их работу может только одно: отсутствие спроса на «гостинки». Но пока он есть - слишком привлекательна стоимость такого жилья.

- Когда люди видят, что где-то произошло обрушение здания из-за самовольной перепланировки, думают: со мной это не произойдёт, моя переделка не повлияет, - рассказывает Олег Иванович. - Но когда в доме из ста квартир в 99 проведут перепланировку, конструктивные нагрузки здания изменятся. Поэтому всё нужно делать по правилам. И обязательно получить новый технический паспорт: специалисты БТИ должны знать, что происходит с домом, в каком состоянии внутренние помещения.