Дело подземелья

Чей в доме подвал?

«Живу я в доме по адресу ул. П. Коммуны, 5 - Урицкого, 39. Первый этаж здания занимает магазин. У нас, жителей дома, с этой торговой точкой много проблем. Владелец магазина в одном из подвалов, где располагается техническая комната, оборудовал склад для своих товаров и перестал пускать в помещение сантехников. И уже более 10 лет, если отключают отопление в одной квартире, то тепла нет во всём доме. Дом наш дом старый, и отключения происходят очень часто. Как найти управу на этого частника? Ирина Михайловна Гаврилова».

Как говорят в управляющей компании, в доме № 5 по улице Парижской коммуны действительно существует проблема, когда при отключении отопления по одному стояку без тепла остаётся всё здание, однако виноваты в данной проблеме не руководители магазина, а проектировщики.

- Дело в том, что в процессе проектирования дома при монтаже системы отопления не были установлены вентили, отключающие систему отопления постоянно, - поясняет ситуацию Александр Люст, главный инженер ООО «УК Центржилсервис». - Отсюда и проблема жителей: даже если отключение горячей воды, например, из-за аварии, происходит в какой-либо одной квартире, то без горячего водоснабжения остаются не только жилые помещения по данному стояку, но и все остальные квартиры дома.

По словам Александра Ивановича, специалисты управляющей компании не оставят обращение горожан без внимания. После окончания отопительного сезона рабочие установят нужные вентили в подвальном помещении дома, решив таким образом проблему.

Однако в своём письме Ирина Михайловна поднимает другой вопрос, который до сих пор является очень острым для многих жителей многоквартирных домов. Кому принадлежит подвал? Возможно ли такое, что частник, арендовавший подвальное помещение, не пускает туда инженеров? Попробуем разобраться.

Жилищный кодекс, вступивший в силу ещё в 2005 году, декларировал право общей долевой собственности собственникам жилья. Согласно 36 статье ЖК РФ обладатели приватизированных квартир владеют лестничными клетками, лестницами, лифтами, крышами, чердаками, коридорами, в конце концов, земельным участком, на котором расположено здание, и, естественно, подвалами. Однако, несмотря на букву закона, вопрос, кому принадлежит право использовать подвальные помещения в многоэтажках, до сих пор не имеет однозначного трактования.

Дело в том, что до вступления в силу нового ЖК подвальные помещения в многоквартирных домах краевого центра в основной массе находились в муниципальной собственности. Это вполне закономерный процесс - в стране менялись формации. В начале 1990-х, в период первой волны приватизации, промышленные предприятия стали сбрасывать принадлежавшие им объекты социальной инфраструктуры, в том числе и жилой фонд, на баланс города.

Зарегистрировав право собственности, муниципалитет вместе с обязанностью содержать своё имущество получил и право распоряжаться им. Таким образом, как собственник, город передавал подвальные помещения в аренду малому бизнесу. В частности, на встроенное и подвальное помещения в доме № 5 по улице Парижской коммуны зарегистрировано право муниципальной собственности. Существует договор между арендатором и департаментом муниципального имущества и земельных отношений. Арендная плата начисляется в соответствии с тарифом, утверждённым Красноярским городским Советом, а все платежи поступают в бюджет города.

Отметим, после принятия нового Жилищного кодекса город заявил, что готов передавать жильцам те подвалы, где право собственности муниципалитета не установлено. Если такое помещение уже используется арендатором, договор по акту передаётся жителям (от их имени выступает ТСЖ или управляющая компания).

Следует оговориться, что по нормам существующего законодательства назначение подвалов может быть разным и некоторые из них не могут являться местом общего пользования. Это те «подземелья», которые проектировались как подсобные помещения для, например, магазина. Но данная норма не касается мест, где находятся технические системы здания (отопления, водоснабжения и другие).

- Статья 36 Жилищного кодекса однозначно говорит, что подвал, в котором имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме (технические подвалы) - это общедолевая собственность владельцев квартир, - отмечает Руслан Сазонцев, адвокат компании «Арбикон». - И никто не вправе ограничивать доступ и жителей, и специалистов обслуживающей организации к объектам инфраструктуры. Если горожане убеждены, что их права ущемлены, то им необходимо обращаться в суд, прокуратуру, жилищную инспекцию.

Специалисты напоминают красноярцам, что право на имущество возникает не само по себе. Тот же Жилищный кодекс пошагово объясняет, как, к примеру, оформить подвал. Прежде всего, собственники должны доказать, что помещение, которым они хотят владеть на законных основаниях, принадлежит к местам общего пользования. А значит, необходим технический паспорт, заключения специализированной организации (Ростехинвентаризации или Гражданпроекта) о назначении подвального помещения и акт комиссионного обследования, а также иные документы, предусмотренные ЖК. Так же в доме нужно провести и общее собрание, решение которого уполномоченный представитель собственников предоставит в департамент муниципального имущества и земельных отношений вместе со всеми документами, а также письменным заявлением.