Ипотека наоборот

Пенсионеров призывают отдавать своё жильё

Новая программа «Обратная ипотека» в тестовом режиме реализуется с конца 2011-го в России, в частности в Красноярске . Таким образом государство намерено помочь одиноким пенсионерам поправить своё благополучие.

- Обратная ипотека - это способ получения денег под залог имеющегося жилья, - говорит Андрей Языков, председатель совета директоров ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК). - Суть обратной ипотеки заключается в следующем: пенсионер оформляет «особый займ» под залог имеющейся у него квартиры. При этом право собственности и пользования жильём сохраняется за ним пожизненно.

Экономисты подсчитали, в среднем пожилой человек, владеющий стандартной двухкомнатной квартиры стоимостью два с половиной миллиона рублей, в течение десяти лет может получать ежемесячную выплату в размере 18-20 тысяч рублей.

При этом заёмщик не платит никаких платежей в банк. «Проценты начисляются и прибавляются к сумме долга, - поясняет Андрей Языков. - Кредит погашается после смерти вступившего в программу: банк продаёт квартиру, выплаченная пенсионеру сумма с процентами остаётся банку, оставшаяся часть денег - наследникам. При этом, если последние захотят оставить жильё за собой, они могут погасить кредит. Условия погашения такого заёма оговариваются отдельно».

В нашем регионе программа обратного ипотечного кредитования реализуется на базе Красноярского краевого фонда жилищного строительства. Как говорят специалисты ведомства, на пилотном этапе реализации программы требования к жилью, которое находится в собственности у пенсионера, ограничены. Квартира должна располагаться в многоквартирном, многоэтажном доме, от четырёх этажей и выше. После оценки жилья специалисты рассчитывают точные выплаты по кредиту. Их размер зависит от трёх факторов: возраста пенсионера, стоимости его жилья и порядка выдачи средств. Выплаты по кредиту пенсионер будет получать регулярно равными долями. Также есть возможность единовременной выплаты всей суммы кредита. Это на тот случай, если пенсионеру, к примеру, необходима дорогостоящая операция.

Депутат Законодательного собрания края Павел Черепанов уверен, обратная ипотека станет серьёзной финансовой опорой для пожилых горожан. «Важно, чтобы с выходом на пенсию у людей не снижался уровень достатка, - акцентирует внимание Павел Евстафьевич. - Ведь потребности пожилых людей не уменьшаются с возрастом.

Они постоянно нуждаются в дополнительных средствах. Деньги нужны на лечение, на отдых. Хорошо, если пенсионеру помогают родственники, а если у пожилого человека никого нет, то он остаётся со своими финансовыми проблемами один на один».

Специалисты отмечают: обратная ипотека - это ни в коем случае не замена пенсии, а только дополнительная прибавка к ней. Именно так она работает в большинстве стран мира, где сегодня в основном ей пользуются пенсионеры так называемого среднего класса, которые после выхода на пенсию не хотят понижать привычный для них уровень жизни. В России программой могут воспользоваться люди любого пенсионного возраста. Правда, с некоторыми оговорками.

- Если же агентству станет известно, что у потенциального заёмщика имеются недееспособные наследники, для которых закладываемая квартира - единственное жильё, то в выдаче обратной ипотеки скорее всего будет отказано, чтобы потом не оставить таких людей без крыши над головой, - констатирует Андрей Языков.

Несмотря на то, что обратные ипотечные кредиты выдают в краевом центре уже около полугода, красноярцы не спешат принять участие в государственной программе.

- Я регулярно встречаюсь с пожилыми горожанами, рассказываю об обратной ипотеке, отвечаю на интересующие собственников вопросы, - рассказывает Татьяна Коваль, сотрудник агентства недвижимости «Жилищный квартал». - Однако до подписания кредитных договоров дело пока не доходит. Красноярцы с недоверием относятся к данной программе.

Светлана Ильина и рада бы взять обратную ипотеку. Женщина живёт одна в трёхкомнатной квартире. Но боязнь остаться в итоге без жилья не оставляет её в покое. «А если в стране случится дефолт, то положенные мне выплаты вообще обесценятся», - добавляет пенсионерка.

- Все участники программы «Обратная ипотека» юридически защищены договором, который они заключают с кредитором, - поясняет Эрнест Бачурин, начальник отдела правового обеспечения деятельности Красноярского краевого фонда жилищного строительства. - В этом документе отражены все основные параметры сделки, которые на протяжении всего времени остаются неизменными. Это сумма выплаты, начисляемые проценты, а также длительность выплат.

Специалисты отмечают: по данной программе собственность, право пользования и проживания навсегда остаётся у заёмщика, оформляется только залог недвижимости. В результате чего у заёмщика есть гарантия пожизненного проживания - никто не имеет право его выселить или продать квартиру. Также, говорят сотрудники АРИЖК, заёмщик защищён от колебаний цен на недвижимость. Цена устанавливается на момент заключения договора и остаётся неизменной. В результате этого у заёмщика есть гарантия полноты выплат - даже если цены на недвижимость резко упадут. Что же случится с выплатами, если рубль, к примеру, резко подешевеет, никто из специалистов ответить не берётся.

О многочисленных рисках обратной ипотеки ещё в 2008 году основательно и подробно написала в своей статье вице-президент группы «Ренессанс капитал» Татьяна Санникова.

«Заёмщики должны хорошо понимать, когда кредитор может обратить взыскание на залог, - отметила аналитик. - И хотя фактически получается, что пенсионер продаёт свою квартиру, но до самой смерти он продолжает оставаться собственником квадратных метров. Следовательно, на нём лежит бремя оплаты налогов, жилищно-коммунальных платежей, продления страхования жилья. Я уже не говорю, что квартиру надо содержать в пригодном для жизни состоянии: делать ремонт, менять сантехнику, инженерные коммуникации. И если эти обязательства не выполнять, то договор может быть расторгнут, и банк вправе потребовать деньги назад».

Также надо не забывать о том, что в отличие от «прямой» ипотеки, в случае обратной заёмщик принимает на себя риск банкротства кредитора. Максимальный срок договора – 10 лет. Если же банк разорится, выплаты могут прекратиться на неопределенное время или насовсем.

Опасения у экспертов вызывает и российская судебная система. Что, если свои претензии и судебные иски к кредитору выскажут родственники заёмщиков или их наследники? Как поведут себя в такой ситуации служители Фемиды, предсказать невозможно. В этом случае специалисты рекомендуют привлекать наследников до подписания кредитного договора. « Это приводит к мощнейшему воспитательному эффекту, - говорит Андрей Языков. – На западе в 70 процентов случаев наследники отговаривают стариков от вступления в обратную ипотеку и начинают сами помогать своим родителям».

- Страны, где обратное ипотечное кредитование уже не является экзотикой, столкнулись со всеми этими проблемами и нашли пути их решения, - отмечает Татьяна Санникова. - Чтобы избежать непонимания со стороны пенсионеров, чтобы не дать нерадивым банкирам возможность заработать на пожилых людях, необходимо, чтобы на уровне закона механизм обратной ипотеки был максимально подробно прописан. Также должны быть разработаны критерии, позволяющие идентифицировать заёмщиков, которые неспособны принимать обоснованные решения. И, наконец, нужно формировать систему повышения финансовой грамотности населения. В других странах есть система частных и государственных консультационных служб, помогающих заёмщику разобраться в тонкостях финансовых контрактов. В условиях России, где финансовая грамотность населения невысока, без этих мер несколько негативных случаев могут надолго дискредитировать саму идею обратной ипотеки.

Также непонятно, как защитить пенсионеров от преступников, которым теперь не нужно будет ни убивать, ни выселять пенсионера из его квартиры. Вместо этого достаточно будет всего лишь получить его подпись под «ипотечным» договором с однократной выплатой денег.

В общем, один из рисков специалисты АРИЖК обещают максимально минимизировать. Когда срок кредитования подойдёт к концу, кредит выкупит АРИЖК, и заёмщик будет жить в своей квартире под присмотром государства.