Земля без посредников

Новые правила для недвижимости

«Я тебе дам на велосипеде прокатиться, а ты мне конфету, - говорит Маше Лёша». Вот так беззаботно в первый раз в своей жизни мы заключаем договор аренды. Спустя годы узнаём, что такое оформление права собственности, купля-продажа, недвижимое и движимое имущество, а также процедура регистрации. Но и это далеко не всё, ведь правовая база постоянно меняется, совершенствуется. И сегодня на повестке дня стоит вопрос единства судьбы объекта капитального строительства и земли, находящейся под ним.

- Такую норму закрепляет закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», - рассказывает заместитель начальника отделарегистрации прав на объекты недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по краю Наталья Симанова. - Документ возлагает обязанности на разных лиц. В первую очередь, конечно же, на граждан, которые желают продать строение, здание или сооружение. Если земля находится в аренде, то они должны её переуступить покупателю. Во вторую очередь - на регистрирующие органы, которые не вправе одобрить переход права собственности без одновременной регистрации прав на земельный участок.

То есть, возвращаясь к нашей детской истории, основной принцип можно изложить в следующем ключе: теперь, если Лёша захочет купить домик у Маши, то девочка должна не только передать мальчику право собственности на своё строение, но ещё и переписать на него договор аренды земельного участка Васи, на котором оно находится. А, скажем, директор детского садика «Радуга» Мария Ивановна не имеет права разрешить эту сделку, пока не будет уверена, что домик перешёл вместе с землёй под ним.

Собственно говоря, раньше объект и земля, на которой он построен, не были столь неразделимы. И это порождало немало проблем в сфере собственности. Хозяином строения был один, за аренду земли платил другой, а её собственником вообще являлся кто-то третий. В итоге у первого создавалась неуверенность в надёжности своего положения, поскольку он не мог наблюдать за арендными отношениями, а последний должен был не упускать из виду арендатора: тот ведь мог попросту сбежать куда-нибудь, поскольку землёй под зданием пользовался исключительно формально.

- Попросту стало больше прав и ясности, - говорит Наталья Симанова. - Ранее уже была установлена прямая обязанность одновременной государственной регистрации, но она распространялась только на те случаи, когда и земля, и находящееся на ней строение принадлежали человеку на праве собственности. То есть, если ты владел домом и землёй под ним, то не вправе был продавать отдельно дом или землю - только всё вместе. Теперь же расширился перечень объектов капитального строительства (в него включены также составляющие части зданий и сооружений, нежилые и жилые помещения), и само требование стало предъявляться в том числе на право аренды.

Но поскольку у нас с вами стало больше прав, то не может не быть, чтобы не увеличилось количество обязанностей. Оно так и вышло: отныне арендаторам придётся повозиться с бумагами, поскольку регистрация перехода прав на недвижимое имущество и землю производится не автоматически. Теперь Маше необходимо обратиться с соответствующим обращением в Росреестр: если речь идёт о праве собственности, то подать заявление о переходе права собственности; если об аренде, то о регистрации изменений в договоре аренды. Плюс к этому должны быть приложены правоустанавливающие документы.

- Если осуществляется продажа здания или помещения, то в договоре должно быть предусмотрено, что граждане договорились на отчуждение земельного участка, - поясняет Наталья Симанова. - Если речь идёт о договоре аренды земли, то помимо договора купли-продажи объектов недвижимости необходимо предоставить соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды. Безусловно, при оформлении надо заплатить государственную пошлину. Но нельзя сказать, что процедура стала сложнее, ведь приобретателю всё равно бы потом пришлось бегать и собирать бумаги.

Таким образом, Маше для осуществления сделки необходимо иметь два документа, подтверждающих законность передачи Лёше своего домика: договор купли-продажи и договор переуступки аренды. И в дальнейшем мальчик должен будет поступать аналогично действиям своей подружки - продавать недвижимое имущество вместе с правами на землю. Этим самым и устанавливается единство судьбы недвижимого объекта.

Другое дело, что сегодня не все собственники зданий или сооружений знают, кто является арендатором земли, поскольку объект на ней мог перепродаваться несколько десятков раз. Найти таких людей и договориться о том, чтобы они переуступили право, тоже дело не из лёгких. К тому же возможны ситуации, когда договоры аренды прекратили своё существование либо арендатор собирается сдать землю совершенно постороннему лицу (хотя в практике такого и не было, но всё же). Как быть в таких случаях? Проще всего, конечно, обратиться в Росреестр, чтобы узнать, кто является собственником недвижимости и её арендатором. А в дальнейшем следует снимать обременение либо в договорном, либо в судебном порядке. Но в отношении муниципальной земли действуют особые процедуры.

- Если происходит сделка с объектом недвижимости, который находится на земельном участке, сдаваемом в аренду муниципалитетом, то гражданину необходимо обратить внимание на сроки, указанные в договоре аренды, - рассказывает заместитель руководителя департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации Красноярска Максим Харин. - Так, при сроке аренды менее пяти лет потребуется направить обращение в департамент муниципального имущества и земельных отношений и получить согласие на заключение договора уступки прав аренды по земельному участку. Если срок договора аренды превышает пять лет, то согласие не требуется - достаточно уведомить наше ведомство об этом в письменной форме. Граждане могут самостоятельно по договору оформить уступку прав, направить этот договор в регистрационный орган. Управление Росреестра нас проинформирует о том, что по такому-то земельному участку арендатор поменялся, и мы будем знать, с кого брать плату.

В настоящее время, как рассказывает Максим Геннадьевич, в Красноярске находится на учёте порядка 11 тысяч договоров аренды муниципальной земли. Вопросы у граждан при передаче прав возникают часто, но департамент МИиЗО работает в тесном сотрудничестве с Управлением Росреестра, и все проблемы удаётся разрешить в оперативном порядке. Новеллы в законодательстве никак не повлияли на срок рассмотрения обращений граждан и выдачу им регистрирующих прав, хотя на сотрудников ведомств и легла дополнительная нагрузка - ведь все решения о переуступке необходимо облачать в процессуальную форму.

Стоит отметить, что передача прав не зависит от воли арендатора земли. Действующее законодательство гласит чётко: если я законный владелец объекта на недвижимом участке, то имею первостепенное право оформить землю под ним либо в аренду, либо в собственность. Арендодатель не выбирает хозяина объекта капитального строительства, но его обязаны уведомить о том, кто ему будет оплачивать ренту, либо испросить согласие. Другое дело, что ранее человек был уверен в том, что ему в определённый срок будет уплачена оговоренная сумма за пользование участком, а после переуступки права он не будет знать, насколько порядочен новый хозяин строения. Но эти вопросы уже другого толка, и в случае недобросовестности арендатора они должны решаться в судебном порядке.

Пару слов в заключение всё-таки необходимо сказать и о другом значимом изменении, которое вступило в силу вместе с принятием нового закона. Так, ответственность за экспертизу нотариально удостоверенных ипотечных сделок отныне лежит на нотариусе, а не на госрегистраторе. Благодаря этому сократился срок регистрации ипотеки нежилой недвижимости и земельных участков с 30 до 15 рабочих дней, что не может не радовать. Правда, вопрос в цене регистрации не урегулирован: сколько это будет стоить, решает нотариальная контора самостоятельно. Кроме того, по той же ипотеке отныне представитель банка должен сам подавать документы вместе с залогодателем либо выдать ему или его представителю нотариальную доверенность. До вступления изменений в силу подать документы на регистрацию мог только представитель одной из сторон кредитного договора. Так что теперь Лёша может не только взять домик у Маши, но и в более упрощённом порядке оформить в ипотеку землю Васи, чтобы быть полноправным хозяином.