Есть свидетельство о регистрации права - недвижимость твоя

Обладать недвижимым имуществом и быть его законным собственником в нашей стране, увы, не одно и то же. Ведь чтобы иметь полное право распоряжаться своим домом, гаражом или дачным участком, необходимо его оформить. Задача это не такая простая, но в то же время вполне посильная. О том, как это сделать, мы и расскажем вам сегодня.

Многоквартирная история

Как известно, жители многоквартирных домов сегодня являются собственниками не только приватизированных ими квартир, но и земельных участков, на которых стоят здания. Естественно, этот вид владения имеет целый ряд ограничений, однако что бы там ни было, а квадратные метры под домом и во дворе не могут использоваться без согласия их владельцев. То есть без решения общего собрания собственников на этой территории нельзя ничего ни построить, ни выкопать, ни смонтировать.

При этом самим жителям не нужно заниматься оформлением данной земли. На сегодня работа по формированию участков под многоквартирными домами и постановке их на кадастровый учёт в Красноярске ведётся силами департамента муниципального имущества и земельных отношений. И деятельность эта в краевом центре в основном завершена. С момента постановки участка на кадастровый учёт он переходит в общую долевую собственность владельцев квартир и нежилых помещений.

Регистрация здесь необязательна, но граждане могут обратиться в Росреестр для подтверждения права на свою долю в этом общем имуществе дома.

Граница на замке

В ряде случаев, в частности при упрощенном оформлении прав собственности на гаражи и садовые участки, можно и кадастровый паспорт сделать упрощённо - без определения границ и уточнения площади. Но всегда ли простое хорошо?

Дело в том, что участки без уточнения площади в базе государственного кадастра числятся, но графически их не видно. Может получиться такая ситуация, что какой-либо соседний участок будет поставлен на кадастровый учёт и окажется на вашей территории. Может случиться и так: гаражный кооператив собрался и поставил весь участок на государственный кадастровый учёт с определением границ и уточнением площади, а участок, где расположен ваш гаражный бокс, оформленный упрощённым способом, оказался внутри, где-то плавающим, так как у него нет границ.

Допустим, вы решили продать гараж. Но покупатель может запросить точные границы участка. Вы обращаетесь к кадастровому инженеру, а там, где должен быть ваш участок, уже кооператив. Возникает проблема. Конечно, не факт, что покупателю понадобятся точные границы, но, чтобы устранить все риски, лучше провести кадастровые работы.

Ещё более сложная ситуация в садоводствах. Гаражи всё-таки строения капитальные, чего не скажешь о дачных заборах. И поди разберись потом, не прихватил ли сосед, набивая новые штакетины, кусок твоей кровной землицы. Чтобы избежать подобных конфликтов или иметь возможность их разрешить, лучше иметь точные данные о границах участка.

Если нет документов

Зачастую человек хотел бы оформить право собственности, да вот беда - нет никаких документов. В отношении земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, данную проблему сегодня решить можно.

Если из всех документов нет ничего, кроме книжки садовода, то в соответствии с законом о дачной амнистии человек может обратиться в органы местного самоуправления и оформить право собственности. Для этого необходимо представить ряд документов, составленных по утверждённым формам и заверенных либо председателем, либо правлением садоводческого товарищества. Общий смысл этих документов в том, что данный участок расположен в границах садоводческого товарищества и предоставлен заявителю в соответствии с документом, определяющим распределение земельных участков в садоводстве.

В случаях с домами право собственника можно признать только через суд. Но иногда человек просто не знает, что у него есть документы, выданные в незапамятные времена. Чтобы получить информацию об этих документах, необходимо обратиться в краевой или муниципальный архив. А для того чтобы запросить корректно, стоит проанализировать, что у него есть. Например, наличие домовой книги с информацией, кто жил в доме ранее, позволит правильно составить запрос в архив и получить документ, который был принят в 40-е, 50-е, 60-е годы прошлого века и которым, естественно, сегодняшний хозяин не располагает. Архивные документы абсолютно легитимны. На их основании человек даже без проведения кадастровых работ в полном объёме может декларативно истребовать право собственности и на землю, и на дом.

Дома: минус 22 года

Для оформления земельного участка, на котором находится индивидуальный жилой дом, законодательством края установлены случаи, когда приватизация осуществляется бесплатно. В иных случаях речь может идти либо об оформлении договора аренды земельного участка на срок в десять лет (с последующим перезаключением договора), либо о приобретении права собственности за плату. Если речь идёт о бесплатном предоставлении земли, то это в основном те, кто оформил право на дом в установленном порядке до 6 марта 1990 года. Если наследодатель купил дом до этого срока, но не успел при жизни оформить землю, то получатель наследства может оформить земельный участок бесплатно. Основная масса красноярцев, живущих в частном секторе, как раз и относятся к этой категории. Также бесплатное получение земли предусмотрено для многодетных семей. Если регистрация дома была произведена после 6 марта 1990 года, остаётся возможность в соответствии со статьёй 36 Земельного кодекса оформить участок либо в аренду, либо в собственность за плату.

Прыжок в уходящий поезд

С первого июля 2012 года выкупная стоимость земельных участков установлена в размере кадастровой стоимости. Если раньше для дач, садов, гаражей и жилых домов цена выкупа была равна десятикратной ставке земельного налога или одному проценту от кадастровой стоимости, то сегодня она выросла в сто раз. Для нежилых строений рост оказался менее существенным, поскольку ранее стоимость выкупаемого участка составляла 15 процентов от кадастровой стоимости. Таким образом, цена выкупа участков по нежилыми объектами возросла в 6,67 раза.

Если раньше участок под гаражом можно было выкупить за полторы тысячи рублей, то сегодня - за 150 тысяч. Земельный участок под жилым домом, который раньше стоил 12-15 тысяч, сегодня можно оформить в собственность за 1,2-1,5 миллиона рублей соответственно. Поэтому если нет острой необходимости в оформлении права собственности, то выгоднее аренда - ведь ставки арендной платы за землю равны ставке земельного налога.

Как всегда, завершение льготного периода сопровождалось активизацией тех, кто любит прыгать на подножку последнего вагона.

Анализ обращений граждан в департамент муниципального имущества и земельных отношений в связи с переходом на приватизацию земли по кадастровой стоимости показал следующее. Если в первом квартале года было подано 585 заявлений на выкуп участков, то всего лишь за пять дней с 25-го по 30 июня - 600. Это только лично поданные заявления, кроме того, ещё 200 пришло по почте, и из них около 300 касаются гаражных боксов. Так что мы вновь подтвердили приверженность традиции делать всё в последний момент.

Дачи: амнистия продолжается

Сегодня на территории города находятся 138 садоводческих обществ. Участки у большинства садоводов уже оформлены. Предоставление земельных участков регламентируется статьёй 28 Федерального закона О садоводстве № 66-ФЗ. Этот закон детально описывает, какие условия должны быть соблюдены, какие документы гражданин должен представить для оформления земельного участка в собственность. Что необходимо делать в том случае, если ранее участок не предоставлялся индивидуально, но есть решение о земельном отводе на всё садоводство? В этом случае необходимо представить документы установленной формы - заявление и описание, подписанные председателем и членами правления садового общества.

Законодательство определяет следующие условия: земельный участок предоставляется в собственность гражданину бесплатно, если он входит в территорию, отведённую садовому обществу, распределён в соответствии с проектом организации и застройки либо другим документом, устанавливающим распределение земельных участков в садоводстве.

В реальности проектов организации застройки у нас ни у одного садоводства нет - ранее их просто не делали. Однако поскольку закон даёт возможность заменить этот документ любым другим, аналогичным по содержанию, то на практике всё делается достаточно просто: председатель, правление готовят документ, называемый планом или схемой распределения земельных участков. Это графическая схема садоводства, где подсчитаны площади участков, причём суммарная площадь не должна превышать первоначальный отвод. К этому документу делается приложение - список членов товарищества. Все необходимые материалы для этого в садоводствах есть.

Несколько иной порядок существует для тех, кому участки предоставлялись на основе постановления или распоряжения об отводе земли. Здесь действия начинаются с получения кадастрового паспорта на садоводческий участок. Как и в случае с индивидуальными гаражами, границы могут быть уточнены, но можно обойтись и без этого. Затем с кадастровым паспортом на земельный участок и документом об отводе земельного участка необходимо обратиться в подразделение Росреестра для регистрации права собственности.

Гаражи: два способа приватизации

На сегодняшний день существуют два порядка оформления гаражных боксов и земельных участков: упрощённый и стандартный. Упрощённый порядок определён Федеральным законом № 93-ФЗ, широко известным как закон о дачной амнистии. Граждане, которым отводились земельные наделы для строительства гаражей в индивидуальном порядке до введения в действие Земельного кодекса 2001 года, и участок и гараж предоставляются в собственность бесплатно. Для этого необходимо обратиться в центр приёма граждан по адресу: улица Карла Маркса, 49 и представить распорядительный акт о выделении земельного участка для строительства индивидуального гаража. На основании этого документа готовится заключение о расположении объекта недвижимого имущества.

С этим заключением и актом об отводе земельного участка гражданин обращается в кадастровую палату. Данные вносятся в государственный кадастр недвижимости (ГКН) и выдаётся кадастровый паспорт. Далее владелец гаража подаёт документы в Росреестр и регистрирует право.

В случае, если отвод земельного участка был выделен не индивидуально, а на кооператив, упрощённым способом приватизировать гаражный бокс не удастся. Здесь действует так называемая стандартная схема. Прежде всего необходимо изготовить техническую документацию на объект (техпаспорт). С техпаспортом и документом об отводе земельного участка на весь массив гаражей гражданину необходимо обратиться в администрацию района, где расположен гаражный кооператив. Постановлением муниципалитета администрациям районов поручено готовить акты рабочих комиссий. Это своего рода документы о вводе объекта в эксплуатацию. После получения акта рабочей комиссии можно обратиться в Росреестр для регистрации права. Если земельный участок не оформлялся кооперативом, можно сделать это в индивидуальном порядке. При этом следует отметить, что, если гараж двухэтажный, должны обращаться оба собственника, боксы которых расположены один над другим. Земельный участок в этом случае получается общим. Если же гаражи одноэтажные, то земельный участок можно выделить индивидуально. Для этого необходимо обратиться в подрядную организацию к кадастровому инженеру, провести землеустроительные и кадастровые работы и получить кадастровый паспорт. В дальнейшем гражданин имеет право оформить земельный участок в аренду либо в собственность за плату.

Следует отметить, что владельцам индивидуальных гаражей при оформлении в упрощённом порядке можно не обращаться к кадастровому инженеру, кадастровый паспорт делается без установления границ. Площадь земельного участка не устанавливается на основе геодезических измерений, а просто декларируется. Тем не менее на основании такого паспорта Росреестр всё равно проводит регистрацию. Однако если гражданин захочет уточнить границы и площадь, то он может обратиться к кадастровому инженеру. Причём сделать это можно как до, так и после регистрации права.

Кадастровая инженерия

Почти каждый год в земельном и имущественном законодательстве происходят важные изменения. Уследить за ними трудно, но каждому, кто занимается оформлением прав на недвижимое имущество и земельные участки, знать об этих изменениях необходимо. Хорошей помощью здесь является комментарий специалиста. Сегодня заместитель руководителя МБУ «Центр недвижимости» Юрий Шестопалов рассказывает о новом в оформлении земельно-имущественных прав.

- В этом году достаточно много новаций. Та техническая инвентаризация, которая действовала до 1 января 2012 года, сегодня неприемлема. Её не отменили, но внесли целый ряд изменений в части формата документов как по земле, так и по объектам капитального строительства. Переходный период длился до первого апреля, когда можно было сдавать прежний пакет документов. Если ранее основным документом технической инвентаризации объекта недвижимого имущества был технический паспорт, то сегодня необходимо готовить технический план. Он, в свою очередь, изготавливается на основании нескольких документов - проектной документации на объект недвижимости либо декларации, подписанной по утверждённой форме самим заказчиком, акта о разрешении на строительство.

- Усложнился ли процесс оформления документов?

- Поясним на конкретных примерах. У людей, которые сегодня хотят оформить право собственности на гаражи, в основном есть лишь разрешения на строительство, выданные в 1970-1980-е годы. Получается, что документов для подготовки технического плана нет, поэтому приходится начинать с изготовления технического документа. Затем необходимо получить документ, удостоверяющий ввод в эксплуатацию.

На практике человек приходит в МБУ с любым правоустанавливающим документом - проектной документацией, разрешением на строительство либо чем-то иным.

Сегодня, согласно законодательству, подготовку технического плана должен осуществлять кадастровый инженер. К кадастровым инженерам причисляются те организации, которые до 1 января 2012 года осуществляли техническую инвентаризацию. А также это физические лица, получившие свидетельства о том, что они являются кадастровыми инженерами.

В соответствии с законом первичный кадастровый учёт может осуществляться любым лицом, а внесение изменений - только собственником. Поэтому первичный учёт может быть осуществлён либо кадастровым инженером по поручению заказчика, либо инженер отдаёт выполненные документы заказкику, который сдаёт их сам в кадастровую палату. По истечении 12 рабочих дней заявитель должен получить документы: либо кадастровый паспорт, свидетельствующий о постановке на кадастровый учёт, либо отказ при несоответствии переданных документов требованиям закона. В этом случае собственнику приходится вносить необходимые изменения, и зачастую сдавать документы приходится по нескольку раз.

В основном отказы вызваны несоответствием электронного формата документов бумажному носителю. А это зависит от того программного продукта, который использует кадастровый инженер. В связи с новыми изменениями организация, сделавшая программный продукт, зачастую не успевает внести изменения, поэтому приходится дорабатывать документы в ручном режиме. Это можно отнести к издержкам переходного периода.

- Но вот издержки преодолены и кадастровый паспорт получен. Что дальше?

- После получения кадастрового паспорта человек обращается в Росреестр с этим паспортом и актом ввода объекта в эксплуатацию.

- А если такого акта нет?

- Тогда предварительно надо обратиться в администрацию района, где установлен гараж, и рабочая комиссия подготовит документ, подтверждающий ввод гаража в эксплуатацию.

- А какие работы выполняет МБУ «Центр недвижимости»?

- Мы готовим техническую документацию - технические паспорта, технические планы. Плюс выполняем адресацию объектов. Для ряда категорий граждан эти работы выполняются за счёт городского бюджета. Остальные могут заказать их на платной основе, обративщись в центры приёма граждан по адресам: улица Карла Маркса, 49 либо улица Железнодорожников, 15.

- Адресацию выполняете только вы?

- Да, но подписано соглашение с рядом городских и краевых организаций, по которому МБУ осуществляет адресацию объектов в рамках работ, проводимых ими по подготовке технических паспортов и планов на объекты капитального строительства. Так что мы вовсе не стремимся к монополии в этом секторе услуг.

- Есть ли какие-либо принципиальные отличия в подготовке технической документации для гаража и, скажем, жилого дома? Или садового участка?

- Если речь идёт о частном доме, то там меняется только техническая составляющая. Например, гараж может быть не только строением, но и помещением в составе строения - боксом в составе гаражного кооператива. В этом случае пакет документов для техплана не содержит координатной привязки к местности. Если же гараж является сооружением отдельно стоящим, то кадастровый инженер обязан привязать его к местности. Грубо говоря, в одном случае есть геодезия, в другом её нет.

То же касается и жилого дома. Раньше технический план подразумевал наличие общей схемы расположения дома на участке, но не обязывал осуществлять привязку к местности контуров этих объектов. Сегодня это является обязательным и требует выполнения геодезических работ.

- А может ли заявитель вообще обойтись без услуг кадастрового инженера?

- Нет. Самостоятельно можно обратиться в орган кадастрового учёта только за предоставлением сведений из Государственного кадастра недвижимости либо внести изменения, не затрагивающие основные характеристики кадастрового плана. Допустим, если после постановки на учёт выполнена адресация объекта.

Услуги, по которым осуществляет приём заявлений отдел приёма граждан ДМИЗО

Предоставление земельных участков в собственность за плату под:

• жилые дома;
• гаражные боксы;
• нежилые здания, строения, сооружения.

Предоставление земельных участков в аренду:

• жилые дома;
• гаражные боксы;
• нежилые здания, строения, сооружения.

Предоставление земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование под нежилыми зданиями (строениями, сооружениями).

Предоставление земельных участков в собственность бесплатно под:

• садовые участки;
• жилые дома.

Оформление технического задания на проведение геодезических и картографических работ за счёт средств заявителей.

Выполнение кадастровых работ за счёт средств бюджета города для льготной категории граждан.

Утверждение схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории (КПТ).

Обеспечение проведения кадастрового учёта земельного участка.

Подготовка заключения о расположении объекта недвижимости на земельном участке под:

• гаражные боксы;
• хозяйственные постройки.

Подготовка справок информационного характера:

• о земельном участке.

Подготовка договоров аренды по распорядительным актам администрации города, администраций районов в городе Красноярске, дополнений и соглашений к договорам аренды.

Перечень документов, выдаваемых отделом приёма граждан:

Распорядительные акты администрации города, подготовленные ДМИиЗО.

Заключения о расположении объекта недвижимости на земельном участке (гаражи, хозяйственные постройки).

Справки информационного характера о земельном участке.

Справки о выполнении обязательств по договору купли-продажи земельного участка.

Копии схем расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Договоры аренды земельных участков, соглашения, дополнения к договорам аренды.

Договоры купли-продажи земельных участков.

Льготные категории граждан, имеющие право на выполнение работ по подготовке технической и кадастровой документации за счёт городского бюджета

Ветераны и инвалиды войны и труда;

Реабилитированные лица и лица, признанные пострадавшими от политических репрессий;

Родители и вдовы военнослужащих, погибших в период прохождения военной службы в мирное время;

Герои Советского Союза и Российской Федерации, герои Социалистического Труда и полные кавалеры орденов Славы, Трудовой Славы, и «За службу Родине в Вооружённых Силах СССР»;

Нетрудоспособные граждане, получающие социальную пенсию;

Лица, имеющие трёх и более детей, не достигших 18-летнего возраста, проживающие совместно;

Лица, имеющие под опекой детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей;

Одинокие родители, воспитывающие несовершеннолетних детей;

Лица, пострадавшие в результате радиационных или техногенных катастроф;

Лица, получающие пенсию по случаю утери кормильца;

Пенсионеры, получающие пенсию из Пенсионного фонда РФ;

Лица со среднедушевым доходом семьи ниже прожиточного минимума, установленного на территории Красноярского края.

Перечень услуг МБУ «Центр недвижимости»:

Проведение технических работ по адресации объектов капитального строительства;

Техническая инвентаризация недвижимого имущества;

Геодезическая и картографическая деятельность;

Оценка движимого и недвижимого имущества;

Предоставление посреднических услуг, связанных с подготовкой документов при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества Предоставление посреднических услуг при оценке недвижимого имущества, управление недвижимым имуществом;

Оказание услуг по организации и проведению торгов (аукционов, конкурсов) по продаже имущества и прав их аренды;

Оказание услуг по подготовке необходимых документов для подготовки перевода жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые, а также документов, требуемых для проведения перепланировок реконструкции помещений;

Оказание услуг по выдаче заключений о том, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ земельного участка;

Приём заявлений и необходимых документов на приватизацию занимаемых гражданами на условиях социального найма жилых помещений;

Оформление договоров передачи жилых помещений в собственность граждан в порядке, установленном законодательством. Подготовка мотивированного отказа при отсутствии оснований для передачи жилых помещений в собственность граждан;

Ведение архивного учёта приватизированного жилья в городе Красноярске;

Изготовление справок, заверенных копий и дубликатов документов по вопросам приватизации по обращению граждан и юридических лиц за плату, а также запросам судебных, правоохранительных и иных органов на безвозмездной основе.

Выполнение других действий по отношениям, связанным с вопросами приватизации в соответствии с предметом и целями деятельности, определённых Уставом МБУ города Красноярска «Центр недвижимости»;

Приём заявлений и необходимых документов от граждан на обмен занимаемого ими жилого помещения на помещение, предоставленное соответственно по договору социального найма, найма другому гражданину, а также на иное помещение, принадлежащее иному лицу на праве собственности;

Ведение базы данных жилых помещений по обмену жилых помещений социального найма.

МБУ «Центр недвижимости» находится по адресу: пр. Мира, 39