По-белому - не выгодно

Почему у нас нет доходных домов

За какой-то десяток лет ипотека стала основным способом решения жилищных проблем россиян. Для того чтобы сделать кредиты доступнее, были созданы федеральные, региональные и муниципальные фонды, компенсирующие новосёлам часть затрат на покупку квартиры. В свою очередь банки постоянно разрабатывают специальные предложения по кредитам, дабы охватить как можно больше потребителей. Однако этих усилий оказывается недостаточно, чтобы обеспечить жильём всех желающих. А таких, по оценке Фонда реформирования жилищного строительства, насчитывается около 30 миллионов семей. Причина банально проста: не каждый может позволить себе взять однушку или двушку в рассрочку: либо кажется неподъёмным кредит, либо тяготит одна только мысль о финансовой кабале на несколько лет вперёд. Однако жить где-то людям надо, и единственный альтернативный путь для большинства - это аренда.

Сегодня рынок арендного жилья в нашей стране находится, мягко говоря, в зачаточном состоянии. Можно было бы и возразить, ведь объявлений о сдаче квартир сегодня предостаточно. Но, во-первых, в большинстве случаев эта аренда является нелегальной, а на языке административного законодательства называется незаконной предпринимательской деятельностью. А, во-вторых, в аренду, как правило, сдаются помещения довольно неприглядного вида, нуждающиеся в ремонте: из мебели в них разве что старая тахта, стол и табурет - то, что не жалко оставлять новым арендаторам.

На Западе совершенно другое отношение к аренде. Там, если вы взяли квартиру, то уверены, что можете при желании прожить в ней до своей старости. Арендатор следит за состоянием дома, а правила проживания и оплаты чисты и прозрачны. Но у нас подобных предложений нет, а потому многие молодые семьи соглашаются на любые условия. Более того, даже те семьи, что вынуждены снимать чужой угол, против выхода это бизнеса из тени. Ведь ясно, что легализация аренды непременно отразится на цене. А она и так кусается. Сегодня, чтобы на нелегальном рынке снять гостинку, нужно заплатить в месяц от восьми до 10 тысяч рублей, однокомнатная обойдётся от 11 до 16 тысяч рублей, а за двушку просят от 12 до 20 тысяч рублей - цена варьируется в зависимости от местоположения дома и состояния жилья.

Снимая жильё по-чёрному, человек, безусловно, идёт на определённые риски. Так он становится практически незащищёнными со стороны закона. Если хозяин жилья завтра же попросит освободить квартиру, арендатор в одночасье может оказаться на улице. Кроме того, владелец помещения, являясь своего рода монополистом, месяц от месяца может повышать условия платы, например, до среднерыночной. И семье, которая уже обжилась, приобрела и установила какую-то мебель и бытовую технику, устроила в детский сад, находящийся по близости, ребёнка, проще согласиться с ростом оплаты, чем искать новое место жительства. Наконец, у арендатора нет гарантии, что хозяин жилья не заложил где-нибудь квартиру, не продал её, или, к примеру, после его смерти не появился какой-нибудь наследник, требующий освободить площадь.

Тем не менее, на федеральном уровне предпринимаются определённые шаги к тому, чтобы навести порядок на этом рынке. Так, уже несколько лет кряду правительство намеревается развить тему строительства арендных домов. На прошлой неделе в стране был утверждён план по развитию арендного жилья. Правда, пока что никакой конкретики в нём нет - по большей части это всего лишь разработка предложений по изменению законодательства. Так, например, ведомственным структурам до конца года предлагается разработать проект закона о развитии рынка арендного жилья, внести правки в Гражданский и Жилищный кодексы в части защиты прав наймодателя и нанимателя при долгосрочном найме жилого помещения, определить понятие «некоммерческий наём» и отрегулировать порядок предоставления арендного жилья. Кроме того, предполагается создать специальный налоговый режим для тех компаний, которые начнут строить арендные дома. Правительство также предлагает для застройщиков ввести финансовые гарантии и установить порядок предоставления земельных участков.

Но строители воспринимают эти предложения без особого оптимизма. Так, представитель одной из красноярских компаний, занимающейся жилищным строительством, объяснил нам, что доходные дома возводить невыгодно.

- По большей части нам всё равно, что строить, лишь бы была экономическая отдача, - рассказал Олег Казанцев. - Но у доходных домов срок окупаемости намного дольше, чем если бы, к примеру, компания построила и продала обычный многоквартирный дом. Смысл ждать, пока будут капать деньги по аренде, когда их можно получить здесь и сейчас? К тому же ожидается кризис на рынке жилья. Так зачем рисковать? Застройщикам эта идея будет привлекательна, только когда доход от арендного дома станет сопоставимым с доходом от продажи квартир.

На вопрос, почему же доходные дома популярны на Западе, специалист отвечает: дело в менталитете и укладе жизни. В той же Америке население никогда не сидит на месте - там человек всегда находится в поиске лучшей работы, и отношение к дому у него, по большому счёту, равнодушное. А в России народ склонен к осёдлому образу жизни, каждый мечтает о своём угле, о безмятежности, стабильном и гарантированном месте пребывания. Пословица «Мой дом - моя крепость», обряды с кошкой при переезде новосёлов, почитание домовых, культ домашнего очага и радость возвращения - у нас всё это в крови. И люди желают жить не в арендуемом помещении, а в своём.

Финансовый аналитик Виктор Прохоров считает, что найти баланс между привлекательностью для бизнеса и доступной арендной ценой практически невозможно.

- Ведь вы подумайте только: сегодня в Красноярске арендные ставки доходят до 20 тысяч рублей в месяц, а средняя зарплата по краю составляет чуть более 26 тысяч! - говорит Виктор Владимирович. - Одному человеку нереально снять такую квартиру. Так ведь мы говорим не о среднем классе, а о малоимущих слоях населения. Для них арендная цена не должна превышать среднерыночную. То есть если это однокомнатная квартира, то плата за неё никак не должна быть выше 10 тысяч рублей. Но при этом снижении срок окупаемости дома отодвигается на десятилетия, и заманить на такие условия инвестора даже при внедрении каких-либо льгот достаточно сложно. Посмотрим, что предложит правительство в своих расчётах, тогда станет ясно, кто зайдёт на этот рынок.

Депутат Красноярского городского Совета Валерий Ревкуц заявляет, что отчасти в этой финансовой игре мог бы принять участие муниципалитет. Городу нужны деньги, и если бы подобные доходные дома были в его собственности, это бы принесло бюджету прибыль и одновременно помогло бы решить жилищную проблему.

- В многоквартирных домах очень многие собственники сдают квартиры в аренду, следовательно, этот бизнес достаточно доходный, - комментирует Валерий Александрович. - Но заниматься им должны не строители. Их задача возводить и продавать квадратные метры. За жилищным фондом должна следить отдельная организация. Если бы государство озаботилось проблемой сдачи жилых помещений в аренду, оно бы давно обеспечило граждан жильём.

Сегодня пилотные проекты доходных домов уже запущены в нескольких регионах страны. Но пока что говорить о них приходится, оперируя лишь десятками. Тысячи к нам придут ещё не скоро, потому что обсуждение строительства доходных домов продолжается. Первые результаты появятся в конце года.