Квартиру купил, деньги на ветер

В каких случаях сделка купли-продажи будет недействительной

Елена — законопослушная жительница краевого центра. Три года назад она купила гостинку, отпраздновала новоселье. Не успела женщина как следует обжить жильё, суд приказал ей освободить помещение. Договор купли-продажи служители Фемиды признали недействительным.

Как оказалось, настоящий собственник гостинку не продавал: молодой человек находился в это время в местах лишения свободы. Пока красноярец отбывал наказание, его подруга подделала документы и продала жилое помещение по доверенности. Более того, заверил документ один из красноярских нотариусов. Почему юрист подписал бумагу в отсутствие собственника квартиры, это вопрос отдельного разбирательства. Однако мошенничество в данном случае налицо.

Суд признал сделку ничтожной, и в итоге квартира досталась её первоначальному хозяину. А вот Елена, заплатившая за гостинку немало денег, осталась ни с чем. Дело в том, что в отсутствие настоящего хозяина квартиру продали не один, а три раза. Суд, конечно, обязал всю цепочку продавцов и покупателей вернуть друг другу уплаченные средства, но участники сделки пока не торопятся исполнять букву закона.

Этот пример далеко не единственный случай махинаций на красноярском рынке недвижимости. Желающих погреть руки на миллионных сделках у нас ещё достаточно, а потому необходимо всё перепроверять на несколько раз и только после этого отдавать продавцу деньги.

Как говорят юристы, особую осторожность покупателю нужно проявлять, если в процессе купли-продажи квартиры задействован посредник, действующий по генеральной доверенности от собственника квартиры. И дело не только в том, что документ может быть поддельным. Есть вероятность, что собственник квартиры уже отменил доверенность. Кроме того, владелец жилья может утверждать, что, выдавая доверенность, имел в виду вовсе не продажу своих квадратных метров, а сдачу в аренду. В таком случае договор купли-продажи может быть опять же признан недействительным. И поскольку доверенность теряет силу после смерти доверителя, желательно, как минимум, удостовериться, что владелец квартиры жив и здоров.

В идеале специалисты советуют лично переговорить с настоящим владельцем недвижимости и получить у него подтверждение того, что он действительно продаёт квартиру. Всех этих хлопот можно избежать, если оформление сделки будет контролировать юрист.

Свести сделку купли-продажи на нет могут и другие обстоятельства. Ведь несмотря на то, что закон разрешает человеку делать со своим имуществом всё, что он захочет, право собственности может быть обременено правами несовершеннолетних, пенсионеров, инвалидов. Так, если в квартире живёт ребёнок (неважно, собственник он, или нет), все сделки, касающиеся продажи, обмена, сдачи в аренду такой недвижимости должны совершаться только с согласия органов опеки и попечительства (об этом говорят статьи 37 Гражданского кодекса РФ). В противном случае сделка может быть оспорена в любой момент: суд признает её ничтожной. Также без согласия органов опеки нельзя продать недвижимость, в которой прописан человек с ограниченными возможностями или недееспособный.

Сделка продажи-покупки жилья также может быть признана недействительной, если права детей, пожилых или недееспособных граждан были нарушены ещё на этапе приватизации квартиры. В этом случае происходит следующее: человек покупает жильё, а потом выясняется, что есть люди, которые ранее обманным путём были выведены из процесса приватизации. Такая сделка также признаётся недействительной, и покупатель в итоге остаётся без квартиры.

Кроме того, говорит статья 30 Гражданского кодекса, суд может признать ограниченно дееспособным человека, злоупотребляющего алкоголем или наркотиками. В этом случае гражданин, идущий на поводу у своих слабостей, лишается права на самостоятельные сделки с недвижимостью. Так что, купив с выгодой квартиру у алкоголика, вы можете потом лишиться и жилья, и денег — родственники, спохватившись, легко отсудят её.

Состояние продавца — вообще отдельный разговор. Были случаи, когда после продажи жилья бывший хозяин заявлял, что он подписывал документы, находясь в невменяемом состоянии или во время болезни. И суд имеет веские основания встать на сторону такого экс-собственника. Статья 177 Гражданского кодекса говорит, что сделка, совершённая гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не понимал значение своих действий, может быть признана судом недействительной. Конечно, само по себе алкогольное или наркотическое опьянение не ставит крест на договоре купли-продажи. Другое дело, если кто-то воспользовался человеческой слабостью, напоил продавца, заставив подписать договор. Это квалифицируется как обман или угроза и является уголовно наказуемым деянием. Как говорят правоохранители, встречаются и случаи откровенного мошенничества на этой почве, когда сначала продают квартиру, а затем подают иск в суд о признании договора купли-продажи недействительным. Для того чтобы установить, в каком состоянии находился продавец, суд назначает судебно-психиатрическую экспертизу.

— В большинстве случаев неадекватность человека видна невооружённым глазом, и нотариус, заверяющий сделку купли-продажи, или сотрудник Росреестра, регистрирующий сделку, не вправе игнорировать это, — говорит Александр Глисков, правозащитник, депутат Красноярского городского Совета. — Если же внешних признаков недееспособности нет, то ситуация практически безвыходная.

Если следовать логике закона, то, акцентирует внимание эксперт, нет такой сделки, которую нельзя бы было оспорить. Полностью избежать риска, даже самой прозрачной на первый взгляд ситуации, вряд ли возможно, а вот свести его к минимуму покупатель может. И тут человеку не обойтись без помощи профессионала. Хорошо, если ваши интересы будет представлять не только проверенная компания, но и ваш представитель — юрист, которому вы доверяете. Ещё лучше, чтобы каждая из сторон, участвующая в сделке, имела своего представителя, чтобы их интересы отстаивали разные агентства недвижимости. А самое главное, чтобы люди, которым вы доверите своё жильё, были настоящими профессионалами своего дела и отвечали бы не только за ход сделки, но и за её окончательный результат, за последствия, какими бы они ни были.

Если к посредникам обращаться вы не намерены, то специалисты советуют досконально изучить документы на приобретаемую квартиру. Нелишним будет пообщаться с соседями, с работниками ТСЖ или УК, обслуживающей дом, пусть они расскажут вам всё о квартире, которую вы хотите купить, и, конечно же, о её жильцах. Выясните, кто там был прописан раньше, не было ли среди них несовершеннолетних, судимых, почему люди вдруг решили продать квартиру. Документы можно подделать, а незаинтересованные люди, как правило, не врут. И доверяйте своей интуиции, не заключайте сделку, если чувствуете, что что-то не сходится.

Как избежать обмана при покупке жилья

1. Даже если сделка совершается через посредника, действующего по генеральной доверенности, настаивайте на личной встрече с собственником квартиры.

2. Паспорт продавца следует проверить в полиции на идентичность с учётной карточкой. Добросовестный продавец не будет возражать против этой процедуры и согласится пойти с вами в органы правопорядка, а лжепродавец немедленно исчезает.

3. Документы, необходимые для продажи квартиры, надо проверить на достоверность. Для этого нужно обратиться в ведомства, которые выдали свидетельства и справки.

4. Перед тем как купить квартиру, пообщайтесь со своими потенциальными соседями. Они точно знают, проживают ли там несовершеннолетние или люди с ограниченными возможностями.

5. Поскольку сделка считается заключённой только после её государственной регистрации, покупатель вправе настаивать на окончательной передаче денег по договору только после прохождения этой процедуры.