Готовы ли жители Красноярска и жилищники на взаимные уступки?

Управлять без взаимных претензий

Жители дома № 42 по улице Копылова живут без договора управления уже больше года. Не могут договориться с жилищниками, так как никто не готов идти на уступки. И эта ситуация - не единственный пример откровенного конфликта в сфере ЖКХ, с такими проблемами сталкиваются многие красноярцы. Есть ли выход из подобного тупика? Есть, считают эксперты. Направить отношения жителей и жилищников в конструктивное русло поможет типовой договор управления многоквартирным домом. Обсуждение этого документа завершилось в Красноярске вчера.

Какие проблемы обнажила дискуссия, продолжавшаяся на протяжении месяца? Способен ли договор, составленный с участием общественности, кардинально повлиять на отношения между работниками управляющих организаций, обслуживающих жилые дома, и собственниками квартир? На эти и другие вопросы, касающиеся взаимодействия жителей и жилищников, попытались найти ответы участники круглого стола, прошедшего в редакции «Городских новостей».

Евгений Бурмистров:

- Общественное обсуждение проекта договора показало, что тема жилищно-коммунального хозяйства сегодня как никогда остро волнует людей. И, как показывает статистика, многие обращения горожан касаются трудностей в общении с обслуживающими организациями. Своё отношение к предложенному городскими властями типовому договору управления многоквартиным домом высказали не только простые жители. К дискуссии подключились представители общественных организаций, эксперты, сотрудники управляющих организаций. В департамент городского хозяйства поступило более 200 мнений и предложений. Причём каждое пожелание вносит сразу несколько дополнений и уточнений в проект договора. Все поступившие обращения переданы в специальную комиссию, созданную при администрации города, специалисты внимательно изучат каждое замечание, затем на основе предложений красноярцев сформируют окончательный вариант типового договора управления. Этот документ будет презентован общественности в конце ноября на Красноярском городском форуме, где будет работать секция, посвящённая проблемам жилищно-коммунального хозяйства.

Валерий Ревкуц:

- Убеждён, появление типового документа - вещь необходимая. В сфере ЖКХ накопилось огромное количество проблем, и причиной многих из них являются существующие договоры, заключённые между жителями и управляющими организациями. К сожалению, права и обязанности сторон в этих документах не совсем корректно прописаны. В частности ущемлены права жильцов. Собственники сегодня находятся в достаточно бесправном положении. Они не могут соперничать с управляющими компаниями, в которых работают квалифицированные специалисты, в том числе и юристы. Жителям элементарно не хватает правовой культуры подписания договоров. Нет возможности проверить, насколько его содержание, предложенное специалистами управляющей компании, отвечает требованиям закона. Появление типового договора, прошедшего общественное обсуждение и экспертизу, нивелирует некомпетентность собственников в вопросах права. Другой аспект в решении этой проблемы - появление органа, который будет отстаивать интересы жителей. Я курировал создание ассоциации председателей советов многоквартирных домов для того, чтобы эти председатели получили определенный юридический статус. 29 октября устав этого объединения прошёл регистрацию. За этим процессом следят и глава Красноярска Эдхам Акбулатов, и депутаты городского Совета. Создание ассоциации мы рассматриваем как элемент развития территориального общественного самоуправления. Я считаю, что если жители, представители общественности, городские власти, жилищные организации сообща приступят к решению проблем, накопившихся в жилищно-коммунальной сфере, то есть все шансы с ними справиться.

Павел Михеев:

- Председатели советов многоквартирных домов, входящих в нашу ассоциацию, внимательно изучили существующие договоры управления и сошлись во мнении, что эти документы созданы не в интересах жильцов. Почему? В них нет перечня состава общедомового имущества и оценки его состояния. Без подробного акта технического осмотра каждого конкретного дома документ лишён всякого смысла. Как обслуживать дом, не имея ни малейшего представления о его реальном техническом состоянии. Ведь на основе этой информации и ведутся расчёты, каким должен быть тариф на то же содержание и текущий ремонт общего имущества.

Роман Казаков:

- Если не зацикливаться на вопросе прав и обязанностей сторон, о котором уже было сказано, то ключевым моментом для всех жителей, как правильно заметил Павел Петрович, является вопрос ценообразования. Согласно действующему закону, для нанимателей, тех, кто живёт по договору социального найма муниципального жилья, тариф на содержание и текущий ремонт устанавливает городской Совет. Для собственников этот тариф никто не вправе устанавливать: сколько платить за жилищные услуги, жители решают сами на общем собрании. В подписываемых жителями договорах управления есть такой пункт: если собственники на общем собрании не утвердили тариф на жилуслугу, то за основу берётся тариф, принятый депутатами горсовета. Этот пункт приводит к злоупотреблениям со стороны жилищников. Ситуация доходит до абсурда. В нашу общественную приёмную обращаются горожане, которые говорят, что в управляющей компании отказываются принимать протокол общего собрания, на котором был принят иной тариф на содержание и текущий ремонт, нежели зафиксированный в решении горсовета. Другой актуальный вопрос - оплата общедомовых нужд. В 2011 году появилось 354-е постановление правительства страны, где говорилось, что отныне за общедомовые нужды люди обязаны платить отдельно. Это позволило жилищникам выставлять людям счета за все утечки, незаконные подключения к сетям. В итоге жители в разных регионах страны начали получать платёжки, в которых значились астрономические суммы за коммуналку. В этом году появилось новое постановление, где федеральные власти сказали, что выше определённого региональными властями норматива потребления воды на общедомовые нужды, счета жителям выставлять нельзя. То есть если случается перерасход, то его управляющая компания оплачивает за свой счёт. В типовом договоре этот механизм, предложенный федеральными властями, нивелируется. Там сказано, что если перерасход произошёл не по вине УК, то он раскидывается на собственников. Этого пункта в договоре быть не должно.

Ещё один важный аспект - ответственность сторон. За некачественное оказание услуг управляющая организация должна нести финансовую ответственность. К примеру, если придомовая территория не убиралась в течение месяца, то люди вправе требовать перерасчёт. Но жители не знают цену вопроса. Это должно быть указано в договоре. Или другой пример финансовой ответственности. Есть сроки устранения тех или иных аварийных ситуаций. Если они не соблюдены, то также должны применяться штрафные санкции. К примеру, когда не работает лифт, за каждый час простоя УК должна вернуть на счёт дома 500 рублей. Такое требование заставит жилищников быть более расторопными и ответственно подходить к выполнению обязанностей.

Виктор Бобович:

- Мы ни в коем случае не стоим в оппозиции к тем людям, которые наняли нас на работу. Каждый дом, находящийся в нашем управлении, уникален. Он имеет свои технические характеристики, свой набор проблем. И он требует индивидуального подхода. Надо понимать, что обсуждаемый на уровне города типовой договор - это не обязательный к применению документ. Это, так сказать, информация для сведения. И жители вместе с жилищниками вправе вносить в него изменения и дополнения исходя из особенностей каждого конкретного дома. По большому счёту, требований к договору всего два. Первое - он должен удовлетворять обе стороны. Второе - он не должен противоречить действующему законодательству. Тот договор, который предлагаем к заключению мы, не противоречит закону. Я понимаю недовольство людей. Многие красноярцы живут в домах, которым уже более 40-60 лет. И, разумеется, там накопилось много проблем. В сложившейся ситуации не виновны ни жители, ни управляющие организации. Прежде чем отдать людям в собственность квартиры, государство должно было отремонтировать жилой фонд. Но этого не произошло. Сегодня все обязанности по содержанию и ремонту домов федеральные власти сбросили на плечи собственников. И, чтобы навести порядок, требуются немалые денежные вливания. Жители платят за услуги ЖКХ, они и решают, что и как должно быть в их доме. В рамках своих финансовых возможностей. И договор как раз тот документ, в котором мы с жителями договариваемся о том, как будем работать сообща на благо конкретного дома. Надо понимать, что реально в обслуживании жилого дома присутствуют не две стороны - жители и жилищные организации, между которыми подписан договор. К ним тесно примыкает третья сторона - ресурсоснабжающие компании. И федеральное законодательство сегодня построено так, что если горожане не платят за коммуналку, то долг поставщики воды, тепла спрашивают не с собственника, а с управляющей организации. Ежегодно мы не собираем около трёх процентов от начисленных к оплате сумм, и с каждым годом дебиторская задолженность растёт. Что, в конечном счёте, приведёт к банкротству жилищных организаций. Федеральные власти этот вопрос пока никак не решили. Мы обязаны заплатить ресурсникам за услуги, полученные для жителей. А вот собственники, по сути, не обязаны платить нам. Ведь даже суд не может заставить их оплатить долг. Судебным приставам просто-напросто нечего взять у некоторых должников, которые, к слову, за воду, тепло, газ, свет не платят, а услуги получают. Компенсация выпадающих доходов для жилищных организаций не предусмотрена законом. Корень всех проблем в ЖКХ - это не договор управления домом, а законодательное несовершенство взаимоотношений собственников, жилищных и ресурсоснабжающих организаций - всех тех, кто работает на рынке предоставления жилищно-коммунальных услуг. Но этот вопрос необходимо решать на уровне федерации.

Роман Казаков:

- Но действующее законодательство позволяет жителям заключать договоры на предоставление коммунальных услуг непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.

Виктор Бобович:

- Такое право жители имеют. В моей работе был опыт обслуживания домов, где жители заключили прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями. Ничем хорошим он не закончился. До эксперимента сбор по коммунальным платежам составлял 97 процентов, после введения прямых платежей он упал до 40. Через два года ресурсники пришли к нам с просьбой вернуть старую систему оплаты. Мы за переход на прямые платежи. Но прежде чем это сделать, необходимо исключить один нюанс. Сегодняшний закон построен хитро. Если жители заключат договор напрямую с ресурсоснабжающими организациями, то ответственность за неуплату за коммунальные ресурсы всё равно продолжат нести управляющие организации.

Евгений Бурмистров:

- По сути, сегодня переход на прямые платежи возможен только при непосредственном управлении жилым домом. А чтобы перейти на этот способ управления, собственникам необходимо принять соответствующее решение на общем собрании. Готовы ли ресурсонабжающие организации к массовому переходу на прямые платежи, сегодня никто сказать не может. Необходимо тщательное изучение вопроса. Пока это нововведение на уровне разговоров и намерений.

Валерий Ревкуц:

- В налаживании конструктивных и эффективных взаимоотношений между жителями, жилищниками и ресурсниками заинтересованы и местные власти. Не все вопросы можно решить на уровне города. Но городской Совет имеет право обращаться с законодательными инициативами в вышестоящие властные инстанции. И этой возможностью мы готовы пользоваться, если управляющая компания представит своё видение. Но ряд проблем мы вполне способны решить самостоятельно. Сейчас депутаты городского Совета рассматривают проект решения о повышении оплаты за жилищные услуги для нанимателей с начала 2014 года. Окончательно решение по этому вопросу будет принято на сессии горсовета. Если повышение будет одобрено, то оно коснётся лишь тех красноярцев, которые живут в муниципальном жилье по договору социального найма. Но, как замечают председатели советов домов, сотрудники управляющих компаний, как правило, автоматически транслируют решение горсовета для нанимателей на всех собственников. И тут необходимо внести ясность. Наличие такого пункта в договоре говорит о том, что жилищникам не важно мнение общего собрания. А право устанавливать тариф на жилуслугу собственникам гарантирует закон.

Виктор Бобович:

- Пункт, о котором вы говорите, действительно есть в заключённых договорах управления. Но он имеет так сказать разовое действие. Если на момент заключения договора жители не приняли решение о тарифе на жилуслугу, то за основу берётся решение горсовета. Так что с 2014 года никакого повышения тарифа для собственников автоматически не произойдёт, если конечно не будет на то решения общего собрания. А чтобы жители понимали, какой тариф позволит покрыть потребности именно их дома, сейчас проводится большая работа по техническому обследованию жилого фонда. Эти осмотры проходят при непосредственном участии председателей советов домов. В итоге в течение года каждый дом должен получить свой персональный тариф. Безусловно, его применение станет возможным только в том случае, если будет соответствующее решение общего собрания собственников. Скажу больше, мы предлагаем депутатам Красноярского городского Совета выбрать аудиторскую компанию, которая бы проверила ценообразование в управляющих компаниях. Это исследование покажет, сколько в краевом центре реально стоят работы по содержанию и текущему ремонту. Если депутаты примут наше предложение и выберут аудиторскую компанию, то стоимость экспертизы мы оплатим за счёт собственных средств. Последний раз экспертиза себестоимости тарифа на жилуслугу в Красноярске проводилась в 2007 году. Но результаты той экспертизы публично не были озвучены.

Валерий Ревкуц:

- Да, экспертиза необходима. Возможно, после её проведения удастся наладить более конструктивный диалог между жителями и жилищниками, которые, безусловно, отстаивают свои позиции. Это вполне логично. Главное, чтобы эта дискуссия была в рамках закона, и типовой договор как раз очерчивает эти рамки. Этот документ - отправной шаг в создании договора для каждого конкретного дома.