Палкой в фондовый рынок

Полстраны запишут в инвесторы

Квартирный вопрос для граждан России давно уже входит в число первоочередных. Поэтому сообщение о том, что Минфин России рассматривает возможность отмены льгот при продаже квартир, находящихся в собственности свыше трёх лет, не может не вызвать серьёзного резонанса в обществе.

Правда, у проекта есть ряд оговорок, которые, казалось бы, должны снизить накал негативного восприятия. Но снизят ли - большой вопрос. Сегодня владелец квартиры, находящейся в его собственности три и более года, при продаже этой недвижимости, освобождается от уплаты 13-процентного налога на доходы физических лиц. Если же жильё находится в собственности менее трёх лет, то от уплаты налога освобождается лишь один миллион рублей из продажной стоимости. С остальной суммы продавец должен внести плату в бюджет.

Проект, который находится в Минфине, предлагает оставить налоговую льготу лишь владельцам единственного жилого объекта. То есть если у вас две квартиры, то априори предполагается (почему - неизвестно), что вторую вы приобрели с целью наживы и должны поэтому полностью платить налог с её продажи. По всей видимости, чиновникам, ратующим за такой подход, понятие «получить в наследство» просто неизвестно. Но, судя по всему, всё ещё веселее. Вторым жилым объектом может быть признан дачный участок или доля в квартире родителей. Так что в разряд спекулянтов недвижимостью попадает очень значительная доля российского населения.

Теперь о том, зачем всё это делается. Те, кто подумал, что речь идёт об увеличении налоговой базы, глубоко заблуждаются. Официальное толкование цели проекта - развитие российского фондового рынка. Логика следующая: если ограничить льготы продавцам квартир, то инвесторы, вкладывающие деньги в недвижимость, тут же изменят курс и понесут их на фондовый рынок, где и вложат в ценные бумаги.

Честно говоря, Минфин - ведомство серьёзное, и такой маниловщины от него было трудно ожидать. Но дело в том, что проект вовсе не минфиновский. Он подготовлен рабочей группой по построению международного финансового центра (МФЦ). Стоит напомнить, что процесс «построения МФЦ» продолжается уже два года под сопредседательством главы Сбербанка Германа Грефа и одного из руководителей швейцарского банка Credit Suisse Урса Ронера.

Честно говоря, после участия титулованных зарубежных советников в российских реформах 1990-х годов их профессионализм в решении сугубо наших проблем вызывает очень и очень большие сомнения.

Возможно, в Европе (об этом наверняка осведомлён г-н Ронер) большинство инвесторов действительно работают по следующему принципу: приобретают недвижимость с целью извлечения доходов от сдачи этой недвижимости в аренду. Но у нас ситуация совершенно иная.

- 90 процентов инвесторов работает по такой схеме: приобретают недвижимость на начальном этапе строительства, а продают непосредственно перед сдачей объекта, - рассказал нам Александр, красноярский риелтор с десятилетним стажем. - Это, во-первых, быстрый оборот средств, а во-вторых, минимальные издержки. А что касается налогов, то никто не ставит в договорах реальную цену. Поэтому налог - минимальный. Эту ситуацию прекрасно знают все, в том числе и банки. То есть когда у покупателя часть средств - это ипотечный кредит, и, казалось бы, надо показать реальную сумму сделки, используется соответствующая схема работы с банком. Конечно, есть инвесторы, приобретающие квартиры на длительные сроки. Как правило, это те, кто работает на Северах и покупает квартиру «впрок». К нам обращаются клиенты даже из других государств СНГ. Ведь в том же Кыргызстане ситуация нестабильная, и русские, живущие там, готовят себе «подушки безопасности». Причём покупают жильё не потому, что собираются жить именно в этом городе, а по принципу ликвидности - чтобы квартиру, в случае чего, легко можно было продать. Если отменят льготы по продаже, то и они будут использовать те же серые схемы. В итоге никто ничего не выиграет, только рынок полностью загонят в тень.

Конечно, можно пойти путём, который давно проверен во всём мире: ввести дифференцированные налоги на недвижимость. Тогда владельцы квартир, купленных «про запас», начнут избавляться от них. Это будет способствовать увеличению предложения на рынке жилья и, в теории, снижению его стоимости. Однако уже сейчас эти гладкие теоретические схемы можно подвергнуть жёсткой критике. На самом деле объём предложения определяет не кучка инвесторов, набравших квартир на чёрный день, а строительная индустрия, которая сдаёт ровно то количество квадратных метров, которое можно продать при существующем уровне платёжеспособного спроса. Подчеркнём: платёжеспособного. Если все инвесторы уйдут на фондовый рынок, что произойдёт с объёмами ввода жилья? Ответ очевиден.

При всех перекосах современных отечественных схем инвестирования строительства какая проблема важнее сегодня для России - увеличение объёмов жилищного строительства или благоденствие фондового рынка? При всём уважении к акциям и облигациям следует заметить, что они - лишь производные от реальной экономики. И если у этой экономики есть фундаментальные проблемы, то никакое развитие фондового рынка их не решит. Рост реального производства может стимулировать рост объёма ценных бумаг. Но рост объёма ценных бумаг при стагнации в реальном секторе - просто нонсенс.

Наконец, ну как-то не согласуются с принципами рыночной экономики силовые методы, которыми планируют заставлять людей вкладывать свои деньги. Ведь не дураки же живут в России, и если бы инвестиции в инструменты фондового рынка были выгоднее, чем вложения в недвижимость, так инвесторы бы и сами давно это поняли. Получается, что чиновники пытаются заменить своими решениями объективную реальность, при этом не особо ориентируясь в этой самой реальности. Кто сказал, что инвесторы в недвижимость (а это занятие требует определённых знаний, навыков, опыта) вдруг ни с того ни с сего сменят профиль деятельности, если их запереть в угол? Проще придумать схему, которая позволит заниматься тем же самым в обход законодательных новаций.

И главное, ведь за примером никуда ходить не надо. Пресловутый трёхлетний мораторий на налоговые льготы для чего вообще принимали? Как раз для того, чтобы ограничить деятельность краткосрочных инвесторов. Ну и что получилось?

Печально, что если антильготный проект будет принят, пострадают опять не те.

- Получается, что если вы хотите продать свою квартиру, чтобы на вырученные деньги купить жильё побольше, - поясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, - но при этом владеете ещё дачей или, например, долей в родительской квартире, то вы будете обязаны заплатить государству 13 процентов от суммы сделки. И налог съест всю доплату, которую вы несколько лет копили на улучшение своих жилищных условий. Фактически всех, у кого больше одной конуры, записывают в инвесторы-спекулянты.

Что интересно, ещё весной этого года Минфин предлагал совсем другой законопроект. Речь тоже шла об отмене льгот на продажу жилой недвижимости, находящейся свыше трёх лет в собственности граждан, но лишь для владельцев трёх и более таких объектов. Подобный проект имел определённый смысл, во всяком случае, в нём прослеживалась социальная составляющая. С поправками рабочей группы МФЦ в категорию спекулятивных инвесторов, по оценкам экспертов, попадает едва ли не половина населения страны. А это уже явный перебор.