Зарыть долговую яму

Договор аренды — не Евангелие

К сожалению, тема неплатежей за арендованную городскую землю и имущество актуальной быть не перестаёт. Более того, в этом году отмечен рост задолженности. Как отметила руководитель юридического отдела департамента муниципального имущества и земельных отношений Татьяна Даль, на сегодня поданы исковые заявления о взыскании более 200 миллионов рублей с нерадивых арендаторов. По решениям судов в службу судебных приставов передано 701 исполнительное производство почти на 366 миллионов рублей. Однако должники всеми правдами и неправдами пытаются не платить даже приставам. Во всяком случае, в этом году с помощью судебных приставов удалось вернуть лишь около пяти миллионов рублей, а новые исполнительные производства возбуждены на 46 миллионов. При этом зачастую служба судебных приставов вынуждена констатировать, что установить местонахождение должника и его имущества невозможно. Отсюда и рост невзысканных долгов.

— Конечно, все знают о трудностях, которые переживает сегодня бизнес, — говорит заместитель главы города — руководитель департамента муниципального имущества и земельных отношений Андрей Шлома. — Но все знают и о том, что бюджет города дефицитен. И недополучение средств сказывается на выполнении городских программ.

Как отмечают специалисты, получив все деньги за арендную плату, город мог бы построить несколько новых детских садов или отремонтировать несколько дорог. Но недобросовестные арендаторы, которые в подавляющем большинстве случаев сами являются жителями Красноярска и также заинтересованы в развитии инфраструктуры краевого центра, упорно не хотят принимать даже такие очевидные аргументы.

— Хотелось бы в преддверии наступления Нового года, чтобы те, кто должен городу, вспомнили о своей социальной ответственности не благодаря решению суда, — отмечает Андрей Шлома.

Тем более что невозможного никто и не требует. Нужно просто выполнять условия договора аренды, одним из которых является регулярная плата за пользование муниципальным имуществом. Да и плата эта, несмотря на все сетования некоторых предпринимателей по поводу роста ставок, все-таки ниже рыночной.

Тем же, кто готов платить только после судебного разбирательства, в департаменте советуют подсчитать издержки. И не только судебные. При исполнительном производстве Служба судебных приставов взимает с должников дополнительный семипроцентный сбор. Можно, конечно, скрываться и от приставов, но насколько долго? Тем более, сегодня россияне — народ мобильный, за границу выезжают регулярно и с удовольствием. А с неоплаченным долгом это невозможно: одна из обеспечительных мер в отношении злостных должников перед бюджетом города — запрет покидать пределы Российской Федерации. Понятно, когда люди не могут путешествовать за рубеж по причине работы в секретных “почтовых ящиках”, где они крепят оборону страны. Но стоит ли становиться невыездным из-за долгов?

Надо учесть и ещё одно важное обстоятельство. Исковое заявление в суд, направленное департаментом муниципального имущества и земельных отношений, автоматически обозначает, что придётся расстаться и с арендуемым помещением. А найти новое место для ведения бизнеса человеку, который уже побывал под судом за неуплату аренды, достаточно проблематично. Красноярск хоть и миллионник, но здесь все друг друга знают. А деловая репутация стоит гораздо больше, нежели арендная плата за помещение.

Наконец, есть и ещё одно следствие неисполнения обязательств перед городом. Как известно, малый бизнес имеет преимущественное право на выкуп помещений, находящихся в собственности муниципалитета, на очень льготных условиях — без проведения торгов и со значительной рассрочкой платежей. Однако федеральным законом определены условия, при которых предприятие может воспользоваться этим правом. И одно из главных — отсутствие задолженностей по обязательным платежам.

Правда, зачастую и после решения суда выселить злостных неплательщиков непросто. По причине, казалось бы, абсолютно невероятной. Дело в том, что наша машина правосудия, оказывается, не хочет нарушать права третьих лиц, находящихся на территории муниципальных помещений. Для понимания — третьи лица, это субарендаторы, которые вообще не имеют с городом никаких договорных отношений. Известно, что субаренда ограничена решением городского Совета — занимаемые субарендаторами площади не могут превышать 20 квадратных метров, либо десять процентов от общей площади арендуемого помещения. Однако в практике до сих пор встречается и 100-процентная субаренда. Отсюда и возникает вопрос о том, что если в помещении, арендованном ООО “Василёк”, приставы вдруг обнаруживают ООО “Лютик”, то права этого “Лютика” нарушать нельзя. Но позвольте, какие права? Ведь как раз никаких прав занимать муниципальное помещение у означенного ООО нет, поскольку у него нет с городом договорных отношений. Ситуация, на первый взгляд, абсолютно ясная. Тем не менее потребовались решения арбитражного суда и апелляционных инстанций, в которых недвусмысленно сказано: поскольку у пресловутых третьих лиц нет никаких официальных оснований занимать муниципальные площади, то и прав, соответственно, у них никаких нет.

Конечно, резонный вопрос, почему наличие субарендаторов выясняется, только лишь когда надо освобождать помещение? Но его надо отнести к федеральному законодательству, которое в целях защиты бизнеса от “кошмарения” ограничило возможности контролирующих инстанций. В частности, о предстоящей проверке муниципалитет должен уведомить арендатора загодя. Естественно, к моменту приезда комиссии никакой незаконной субарендой в помещении и не пахнет.

Конечно, представителей бизнеса, игнорирующих требования закона, всё же меньшинство, и рано или поздно муниципальные площади от них освободятся. Отметим также, что в большинстве своём задержка арендных платежей действительно связана с трудностями, которые переживает бизнес. Но в этом случае, говорит Андрей Шлома, самое правильное решение для предпринимателя — не затягивать неуплату, а просто прийти в департамент, объяснить ситуацию, договориться о реструктуризации платежей.

Предприятия, задолжавшие по арендной плате перед бюджетом города крупные суммы (млн. руб.)

ООО “Иннокентьевский” — 8,7

ООО “Мастер дом” — 6,7

ЗАО “Вентокальдо” — 3,9

ООО “Новые технологии” — 3,5

ООО “ЛиСа” — 2,5