Выкуп почти для всех

Закон расширил перечень льготников

Летом этого года должен был завершиться срок действия широко известного Федерального закона № 159-ФЗ о льготном выкупе объектов государственной собственности субъектами малого и среднего бизнеса. Однако вместо этого закон получил новое и очень существенное содержание, а его действие продлено до 2015 года.

В своё время появление Закона № 159-ФЗ приветствовалось бизнес-сообществом города, так как позволило решить очень серьёзную проблему. В соответствии с законом № 131-ФЗ об основах местного самоуправления муниципалитет должен был продать всё имущество, которое не служит для осуществления государственных полномочий. Для многих малых предприятий это было чревато потерей арендуемых ими помещений, так как выкупить площади на аукционе, где конкуренты могут серьёзно поднять цену, было бы достаточно проблематично. Но на выручку бизнесу пришёл закон № 159-ФЗ.

Предприниматели получили возможность выкупать арендуемые ими помещения на льготных условиях. Тем не менее за годы действия закона выяснилось, что далеко не все категории арендаторов могут воспользоваться преимущественным правом стать собственниками арендуемых ими площадей. Этому препятствовал целый ряд ограничений. Их-то и сняла новая редакция закона.

К примеру, объекты муниципальной и государственной собственности могли выкупить только те арендаторы, которые оформили договор аренды за два года до вступления в силу закона № 159-ФЗ, то есть до 2006-го. Теперь же эти сроки сдвинуты, и весьма значительно. Согласно новой редакции закона в процесс могут включиться более молодые арендаторы. Сегодня все субъекты малого и среднего бизнеса, которые на 1 июля 2011 года арендовали муниципальные площади, имеют преимущественное право выкупа.

Другое весьма существенное ограничение старой редакции закона: арендуемые площади не должны были превышать предельные значения, установленные субъектами РФ. Для нашего края эта цифра составляла тысячу квадратных метров. В момент принятия этого норматива он выглядел весьма либеральным, ведь и на старте реализации этого закона в Красноярском крае и в ряде других регионов предельная площадь была значительно меньшей. Однако такое ограничение не позволяло приватизировать помещения малым и средним предприятиям производственной направленности. Ведь производственные площади могут потребовать довольно больших помещений, значительно превышающих лимит в тысячу квадратных метров. При этом предприятие по всем другим критериям (численность работающих, предельная выручка за предшествующий год) может относиться к категориям малого и среднего бизнеса.

Законодатель пошёл навстречу таким предпринимателям: в новой редакции закона критерий размера площади упразднён. И это вполне логично, если государство определило приоритетом развитие малого и среднего бизнеса производственной направленности.

Правда, в реальности принятые меры поддержки предпринимательства оказались не столь однозначными. Так, сегодня значительное количество помещений, выкупленных арендаторами на льготных условиях, уже сменили хозяев - они перепроданы, и, естественно, за суммы большие, нежели выкупная стоимость. Также значительное количество таких помещений, особенно в центре города, сейчас просто сдаются новыми собственниками в аренду.

Но, с другой стороны, государство дало возможность добросовестным арендаторам на льготных условиях приобрести недвижимость, не ограничивая предпринимателей в способах её использования. А основополагающим документом для местного самоуправления по-прежнему остаётся закон № 131-ФЗ, который закрепляет за городом только имущество, необходимое для исполнения полномочий.

Есть, однако, и положительный момент, даже в случае если предприниматель выкупает помещение для перепродажи. Как известно, льготность выкупа заключается в том, что арендатор, приватизирующий помещение, выплачивает его стоимость в рассрочку, сроком до пяти лет. При этом процентная ставка составляет всего 1/3 ставки рефинансирования Центробанка. При таких условиях за пять лет инфляционный рост фактически уменьшает стоимость приватизируемого помещения и город получает меньше средств, чем если бы платёж был единовременным. Но одним из условий рассрочки является мораторий на ряд действий предпринимателя, в том числе продажу или перепрофилирование. Таким образом, те, кто намерен получить выгоду от продажи или сдачи приватизированных площадей в наём, должны как можно быстрее рассчитаться с городом и вступить в права безусловных собственников. А это, конечно, способствует большему наполнению бюджета города, что в сегодняшний сложный период очень важно.

Однако есть полномочие, касающееся развития малого и среднего предпринимательства. Город обязан помогать малому бизнесу, в том числе и имуществом. Как решается этот вопрос в свете изменений закона № 159-ФЗ? В своё время в городе был создан перечень имущественных объектов, предназначенных для поддержки малого и среднего бизнеса. Правда, новая редакция этого закона позволяет приватизировать и объекты из этого фонда, но лишь при условии, что объект находится в перечне не менее пяти лет, а срок его аренды исчисляется с 2007 года. На сегодняшний день количество помещений, включённых в перечень для оказания имущественной поддержки и соответствующих указанным требованиям, очень мало. Таким образом, город сохраняет площади, которые, в частности, могут быть использованы для развития инфраструктуры поддержки предпринимательства.