Законы будут всегда

Всё начинается с практики

Казалось бы, законодательных актов, касающихся объектов земли и недвижимости, принято великое множество. Тем не менее регулярно появляются не только новые нормативные документы, но и меняются уже действующие. Зачастую это вызывает определённое раздражение у граждан: как так, только успели привыкнуть к одному порядку действий, как надо уже привыкать к новому. Однако совершенствование законодательства - процесс неизбежный.

- С точки зрения обычного гражданина, двадцать лет - срок достаточно большой, - говорит заместитель главы города - руководитель департамента муниципального имущества и земельных отношений Андрей Шлома. - И зачастую можно услышать такой вопрос: неужели этого времени было недостаточно, чтобы принять все необходимые законы? Но давайте вспомним, что подобное законодательство в европейских странах формировалось в течение столетий. Часто приводят в качестве примера США, где до сих пор действует конституция, принятая в конце XVIII века. Но не надо забывать, что каждый законодательный акт там «оброс» массой поправок. В России земельно-имущественные вопросы всегда были очень сложными. Кроме того, в результате реформ пришлось создавать совершенно новое право. Но эти законодательные акты невозможно установить раз и навсегда. Ведь они отражают практику, а она постоянно меняется. Страна развивается, меняются социально-экономические условия, уровень жизни населения, структура бизнеса. И всё это требует отражения в законодательстве. Возьмем, к примеру, едва ли не самый старый закон о бесплатной приватизации жилья, который действует уже более 20 лет. Разве все ситуации в этой сфере сегодня разрешены? Поэтому то, что в этом году действие закона было вновь продлено, я считаю совершенно справедливым.

Как отметил Андрей Шлома, в 2013 году был принят целый ряд важных новаций, как раз касающихся уже действующих нормативных актов. Кроме продления сроков бесплатной приватизации жилья пролонгировано и действие закона о льготной приватизации для субъектов малого и среднего бизнеса - знаменитого 159-ФЗ. При этом в закон внесён ряд изменений, расширяющих перечень тех, кто может обратиться с заявлением о льготном оформлении в собственность государственного и муниципального имущества.

Серьёзные изменения затронули и другой важнейший нормативный документ, определяющий взаимоотношения бизнеса и власти, - закон о защите конкуренции - 135-ФЗ.

- В частности, - рассказал Андрей Шлома, - была установлена норма - заключать договор аренды на новый срок только через аукцион. При этом арендатор вправе подать заявку на участие в торгах и сможет воспользоваться преимущественным правом на аукционе. Например, в случае одновременного предложения им и другим участником равных лучших условий он признаётся победителем, и с ним заключается договор. Возможен и другой вариант - помещение дополняет список объектов Прогнозного плана приватизации. Его выставят на аукцион и продадут по рыночной цене. Это общий порядок, хотя законом предусмотрены и исключительные случаи, когда новый договор может быть заключён без торгов.

Другое изменение коснулось продления действующих договоров. В прежней редакции организациям, имевшим арендные отношения с городом до вступления в действие закона о защите конкуренции, можно было продлить действие договоров только до 1 июля 2015 года. В новой редакции этого срока нет. Но были введены новые параметры продления договоров. Во-первых, такие договоры должны быть продлены не менее чем на три года. Второе условие - продление возможно только на условиях рыночной стоимости арендной платы.

Как уже говорилось, практика постоянно меняется. И зачастую это изменения негативного характера, которые, в первую очередь, ощущаются на муниципальном уровне. Почему именно здесь? Потому что это, по сути, и есть та самая «земля», на которой живут и работают люди. И бизнес тоже не в воздухе. Он осуществляет свою деятельность на конкретной территории. К сожалению, не всегда предприниматели готовы нести адекватную налоговую нагрузку, а сильные юридические службы позволяют (в первую очередь крупным компаниям) детально анализировать «дыры» законодательства и оптимизировать платежи в бюджеты.

Достаточно часто департамент муниципального имущества и земельных отношений обращается в администрацию края с предложениями в порядке законодательной инициативы. Конкретным примером может служить предложение, которое недавно внесено на рассмотрение Государственной думы депутатом от Красноярского края Раисой Кармазиной.

- На самом деле ситуация достаточно тревожная, - говорит Андрей Шлома, - и мы подробно осветили её в подготовленной для края пояснительной записке. Дело в том, что изменения, коснувшиеся закона об оценочной деятельности (тоже, кстати, 135-ФЗ), сегодня позволяют арендаторам и собственникам земельных участков подвергать сомнению правильность кадастровой оценки земель на том основании, что она не соответствует рыночной стоимости.

Как известно, в 2011 году в крае прошла кадастровая оценка объектов недвижимости. В течение полугода после этого действовала комиссия Росреестра, куда можно было обратиться в случае, если владелец или арендатор земельного участка не согласны с той кадастровой оценкой, которую предложили специалисты. И этим сразу же воспользовались представители бизнеса. Предъявляя результаты своей «независимой» оценки, они начали добиваться пересмотра установленной кадастровой стоимости. Естественно, в сторону её уменьшения. Причём буквально в разы.

Сегодня деятельность комиссии прекращена, но предприниматель может добиться пересмотра оценки объекта через суд. Смысл очевиден: от кадастровой стоимости рассчитывается и размер арендной платы, и размер земельного налога. Таким образом, только на одном крупном предприятии, которое добилось пересмотра кадастровой оценки, Красноярск сегодня потерял около 60 миллионов ежегодных платежей за землю! Причём в нашем регионе ещё не самая худшая ситуация. В Краснодарском крае, к примеру, потери бюджета от такой «переоценки» превысили уже миллиард рублей. А ведь земельный налог напрямую зачисляется в муниципальные бюджеты, и от него зависит то, сколько средств будет у города на развитие. Опасность ситуации ещё и в том, что по проторённому грандами бизнеса пути движутся уже и более мелкие компании, вплоть до индивидуальных предпринимателей.

И ещё один нюанс - муниципалитет не может сегодня защитить свои права даже в судебном порядке. Ведь кадастровую оценку земли производил не он, стало быть, и иски направляются к организации, которая выполнила оценочные работы. А эта организация абсолютно не заинтересована в наполнении местного бюджета. Муниципалитет же, который теряет больше всех, относится судом к категории «третьих лиц». Понятно, что ситуация далека от разумной. Поэтому законопроект, внесённый Раисой Кармазиной в Думу, имеет первоочередное значение для сохранения финансовой базы местного самоуправления.

- Это далеко не единственная проблема, требующая немедленной реакции законодателей, - подытожил Андрей Шлома. - На самом деле земельно-имущественные отношения - сложнейшая практика с тысячами нестандартных ситуаций. И вряд ли когда-нибудь придёт время, когда мы скажем: ну наконец-то все законы написаны и все возможные случаи учтены.

Андрей Шлома, заместитель главы города - руководитель департамента муниципального имущества и земельных отношений:

- Можно сказать точно: земельно-имущественное законодательство в России с годами совершенствуется. Оно становится лучше, точнее, понятнее. Во многом потому, что федеральный законодатель научился прислушиваться к мнениям с мест и оперативно реагировать на них.