Непереходный период

«Наш дом был сдан в эксплуатацию месяц назад. Сначала все спорные вопросы по содержанию многоэтажки решали строители, а потом появилась управляющая компания. И хотя уборка подъезда проводится регулярно, трудности с обслуживанием дома есть. Жилищники упорно не желали первое время менять перегоревшие лампочки на лестничных клетках. Отправляли к строителям, те в свою очередь снова адресовали нас к специалистам УК. Так кто должен нести бремя содержания дома в период, когда строители уже сдали объект в эксплуатацию, а управляющая организация ещё вроде как не приступила к исполнению своих обязанностей? С уважением, Алексей, ул. Серова».

Ситуация, с которой столкнулся Алексей, к сожалению, для краевого центра не редкость. Причём вопрос, кто должен наводить порядок, задаётся не только в отношении жилых домов, но и коммерческих и социальных объектов. Долгожданное открытие пешеходного перехода на улице Партизана Железняка в районе остановки «Авиагородок» состоялось 22 ноября. Однако на протяжении нескольких дней красноярцы испытывали серьёзные неудобства при переходе оживлённой магистрали. Плитка, которой уложена вся поверхность виадука, была скользкой, в опасные горки превратились и рельсы, предназначенные для спуска детских колясок, а лифты не работали.

По словам специалистов, ситуация, когда тот или иной построенный объект на какой-то промежуток времени вроде как становится бесхозным, с точки зрения закона исключена.

- Гражданское право даёт очень чёткий ответ на вопрос, кто должен нести бремя содержания объекта, - говорит депутат Красноярского городского Совета, генеральный директор строительной компании «Сибиряк» Владимир Егоров. - Заботу о доме, нежилом или общественном объекте обязан осуществлять хозяин. Момент перехода права собственности на объект как правило является и моментом перехода обязанности по содержанию имущества.

Между тем, комментирует ситуацию «Городским новостям» генеральный директор компании ROSS Group Олег Рыжов, дом, пешеходный переход и офисный центр - это принципиально разные объекты. «И управление жилым домом, коммерческой недвижимостью или объектами городского хозяйства сильно отличаются между собой», - подчёркивает эксперт.

Так, вопрос содержания жилья решается следующим образом. «Статьи 161 Жилищного кодекса обязывает муниципалитет определить на открытом конкурсе управляющую организацию, которая будет обслуживать дом, если этого не сделали сами собственники, - отмечает Владимир Егоров. - Более того, указанная статья вменяет несвойственную обязанность застройщику первоначально осуществлять управление многоквартирным домом».

Бремя содержания многоэтажки, в которой живёт читатель «Городских новостей» Алексей, после ввода дома в эксплуатацию взяла на себя управляющая компания. От неё жители должны требовать выполнения работ по текущему содержанию высотки. Застройщик же в ответе за выявленные в ходе эксплуатации многоэтажки строительные дефекты и брак.

- Что касается нежилой недвижимости, к примеру, тех же офисных зданий, то если объект сдан в эксплуатацию и уже используется хотя бы частично, то его управление осуществляет непосредственно собственник здания, - продолжает Олег Рыжов. - С чьей помощью он осуществляет такое управление - с помощью внешней УК, с помощью собственной УК или посредством соответствующих служб своих арендаторов - это уже второй вопрос. Но в любом случае с момента ввода здания в эксплуатацию именно собственник несёт все обязательства по обслуживанию здания. Если же говорить о практической стороне вопроса, то в подавляющем большинстве случаев УК подключается к управлению объектом коммерческой недвижимости ещё на стадии ввода объекта в эксплуатацию. Вне зависимости от того, является ли эта УК внутренней или внешней. Поэтому ситуация, когда объект бесхозный, практически невозможна.

Что касается строительства общественных объектов на основании муниципальных заказов, что актуально для пешеходного перехода на улице Партизана Железняка, то до передачи объекта городу бремя по его содержанию несёт подрядчик. «Когда объект передан и введён в эксплуатацию, заботу о нём проявляет муниципалитет или организация, на баланс которой передан объект», - акцентирует внимание Владимир Егоров.

А так как передача объекта на баланс той или иной организации требует времени, то возможны периоды, когда формально за содержание построенного объекта никто не отвечает. Между тем это не означает, что тот же пешеходный переход брошен на произвол судьбы, городские власти в силу своих полномочий обязаны максимально быстро решить вопрос его содержания.

Буква закона:

«Собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором» (Статья 210 Гражданского кодекса РФ).

1. Согласно общему учению о праве собственности в гражданском обществе, собственность - это не только благо, но и бремя. Именно собственник, по общему правилу, несёт бремя финансовых расходов по поддержанию принадлежащего ему имущества в надлежащем состоянии: по капитальному и текущему ремонту, страхованию, регистрации, охране, коммунальным платежам, специальному (техническому, санитарному и др.) осмотрам и т. п.

2. В случаях, предусмотренных законом или договором, указанные расходы могут быть полностью или частично возложены на другое лицо. Так, к примеру, обязанность по проведению капитального ремонта арендованного имущества возлагается на собственника - арендодателя. Однако в соответствии со ст. 616 ГК он и арендатор могут договориться о возложении этой обязанности на последнего.