Если подвал не принадлежит жителям

Жилищный кодекс, вступивший в силу ещё в 2005 году, узаконил такое понятие, как общая долевая собственность. Согласно 36 статье ЖК РФ, обладатели приватизированных квартир также владеют и лестничными клетками, лестницами, лифтами, крышами, чердаками, коридорами, в конце концов, земельным участком, на котором расположено здание, и, естественно, подвалами. Однако, как показывает практика, если в многоэтажке есть подвал, это не означает, что он автоматически является собственностью жителей.

Жители дома по адресу: улица Робеспьера, 30, не могут найти управу на владельца магазина, расположенного в подвале пятиэтажки. «В помещении, занимаемом предпринимателем, проходят инженерные коммуникации, - сетует Тамара Ларионова, член совета дома. - И если в той или иной квартире, расположенной над магазином, случается авария, то приходится отключать воду или тепло во всём доме. Дело в том, что специалисты управляющей компании не имеют доступа к сетям, находящимся в помещении, занимаемым бизнесменом. Хозяин магазина говорит: мол, если необходим доступ к сетям, то сообщайте об этом мне, я приеду с ключом. Но, пока мы найдём его, пока он приедет, пройдёт много времени. А если он вообще находится за пределами города».

Ситуация усугубляется тем, что для ликвидации аварий каждый раз приходится сливать воду со всего дома, а не с конкретного стояка. «А это небезопасно для фундамента, - говорит Тамара Антоновна. - По стене пятиэтажки уже пошла трещина».

Владелец магазина претензии жильцов не разделяет. Мужчина занимает помещение уже более 10 лет. Есть договор аренды. Более того, прежде чем открыть магазин, он согласовал размещение объекта с жильцами дома.

- Когда мы начали детально изучать вопрос, то оказалось, что мы, жители, владельцы квартир, не можем никак повлиять на арендатора, - продолжает Тамара Ларионова. - Договор аренды заключён с администрацией города, которая, как выяснилось, и является собственником помещения. Почему подвал, в котором находятся инженерные коммуникации, обслуживающие более одной квартиры, не принадлежит жителям?

В департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации Красноярска говорят, что спорное подвальное помещение, о котором говорит Тамара Антоновна, находится в муниципальной собственности на законных основаниях. При этом, отмечает заместитель главы города - руководитель департамента Андрей Шлома, право собственности зарегистрировано только на площадь 110,4 квадратных метра. Это помещение и сдаётся в аренду. Большая же часть подвала площадью 213 квадратных метров городу не принадлежит.

История дома № 30 по улице Робеспьера актуальна для многих многоэтажек. До вступления в силу нового Жилищного кодекса подвальные помещения в домах краевого центра в основной массе находились в муниципальной собственности. Данный факт стал вполне очевидным следствием процессов, происходивших в государстве во время смены формации. В начале 1990-х, в период первой волны приватизации, промышленные предприятия стали сбрасывать принадлежавшие им объекты социальной инфраструктуры, в том числе и жилой фонд, на баланс города. Зарегистрировав, в соответствии с действующим законодательством, право собственности, муниципалитет вместе с обязанностью содержать своё имущество получил и право распоряжаться им. Таким образом, как собственник город передавал подвальные помещения в аренду малому бизнесу. И даже в том случае, когда имущественное право не было зарегистрировано за муниципалитетом, до 2005 года передача помещений в аренду законом не запрещалась.

- Город ни в коем случае не ущемляет права граждан, - говорит Андрей Геннадьевич. - Решить возникший спор можно только строго в рамках действующего правового поля. Если право муниципальной собственности на помещение не зарегистрировано, то при письменном обращении граждан, город готов передать и его жильцам. Такая практика уже есть. Если же права города на подвальные помещения зарегистрированы в соответствии с законом, то жители могут оспорить данный факт только через суд. Причём надо понимать, что каждая ситуация решается в индивидуальном порядке, поскольку имеет свои нюансы.

К служителем Фемиды жители пятиэтажки по улице Робеспьера в поисках правды и обратились. «Судебное разбирательство продолжалось более года, - рассказывает Тамара Ларионова. - За это время прошло шесть заседаний. Наше дело уместилось в три тома на 600 страницах. Мы за собственные средства проводили экспертизу подвального помещения на предмет наличия инженерных сетей, обслуживающих более одной квартиры. Однако, несмотря на положительное заключение по этому вопросу, суд отказал нам в праве собственности на подвал. Между тем мы не намерены отступать от своего. И мы, жители и специалисты управляющей компании, должны иметь доступ к инженерным коммуникациям. От этого зависит нормальное существование не только жителей, но и беспроблемное функционирование всех систем жизнеобеспечения дома».

На заметку

Инициативу жильцов власти поддерживают. Но изменить форму собственности без правовых оснований нельзя. Чтобы оформить подвал в общедолевую собственность, собственники должны доказать, что помещение относится к местам общего пользования. Для этого необходимо наличие технического паспорта на объект, заключение специализированной лицензированной организации о назначении подвального помещения, акта комиссионного обследования и иных документов, предусмотренных Жилищным кодексом. Далее уполномоченный представитель собственников жилых помещений многоквартирного дома с решением общего собрания жильцов о намерении оформить право собственности на подвал должен обратиться в управление Росреестра (Регистрационная палата).

Нюанс

В Красноярске есть немало случаев, когда жители в суде доказывали своё право собственности на подвальные помещения. К примеру, служители Фемиды встали на сторону жителей следующих домов: пр. Красноярский рабочий, 104, пр. Мира, 85, ул. К. Маркса, 157, ул. Профсоюзов, 27.