Как формируется плата за жилищные услуги

“Актив дома выступил с инициативой о смене управляющей организации. На вопрос “Зачем менять УК?” отвечают: “Считаем, что тариф на жилуслугу завышен, но жилищники не идут на диалог и не хотят пересматривать размер платы”. Неужели общее собрание для УК не указ, зачем их вообще спрашивать — проголосовали за уменьшение тарифа и всё. И как вообще разобраться, каким должен быть размер платы, настоящий, не вымышленный.

Антонина Петровна”.

Запросы о тонкостях формирования платы за жилищную услугу в редакцию “Городских новостей” поступают регулярно. Вместе с активистами общественного движения “Народный контроль в ЖКХ” мы подготовили ответы на самые частые вопросы.

Какие именно работы входят в понятие “жилищная услуга”?

Согласно Жилищному кодексу (ЖК РФ), когда речь идёт о жилуслуге, то подразумеваются четыре составляющие. Во-первых, это услуги по управлению многоквартирным домом, то есть деньги, которые жители платят своей управляющей организации, — в частности, за работу с техдокументацией, с населением, ресурсоснабжающими организациями, подрядчиками, за организацию системы отработки заявок жителей и её контролем. Во-вторых, услуги по содержанию общего имущества (обслуживание внутридомовых инженерных коммуникаций, лифтового и пожарного оборудования, уборка придомовой территории и лестничных клеток). В-третьих, услуги по проведению текущего ремонта. В-четвёртых, это плата за холодную и горячую воду, электрическую и тепловую энергию, которые идут на общедомовые нужды.

Кто устанавливает размер платы за жилуслугу?

Как гласит статья 156 ЖК РФ, размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, если в доме не созданы ТСЖ или ЖСК, определяет общее собрание, если же в многоэтажке есть товарищество или кооператив — то органы управления ТСЖ/ЖСК в соответствии со своими уставами. При этом есть одно исключение: тарифы на коммунальные услуги, расходуемые на общедомовые нужды, определяют региональные власти.

Могут ли жители на общем собрании проголосовать за любой размер платы и обязана ли управляющая организация принять такой протокол к исполнению?

Нет. Размер платы за управление домом, содержание и текущий ремонт общего имущества являются предметом договорённости между собственниками и управляющей организации. Эта калькуляция — обязательная часть договора управления. Соответственно, если хотя бы одна из сторон не будет довольна условиями сотрудничества, то она вправе не подписывать документ. Если речь идёт об изменении ранее утверждённого договора управления, то, как правило, инициатива о размере платы идёт от управляющей организации. Она делает расчёты и выступает с предложением, а жители на общем собрании вправе с этими изменениями либо согласиться, либо нет.

Как быть, если управляющая организация и жители не договорятся о размере платы за жилуслугу?

Если собственники самостоятельно не утвердили тариф, то в этом случае, согласно части 4 статьи 158 ЖК РФ, размер устанавливается органом местного самоуправления.

Есть ли какой-то набор жилищных услуг, обязательный к исполнению?

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждён постановлением правительства РФ от 03.04.2013 года № 290. Это то, что управляющая организация делать обязана даже в том случае, если в подписанном между жилищниками и собственниками договоре управления указанных в федеральном постановлении работ нет. Если жители хотят расширить этот минимальный перечень и включить в него, к примеру, обслуживание домофонной системы, необходимо соответствующее решение общего собрания. Правда, надо понимать, что дополнительные услуги потребуют увеличения тарифа.

Как просчитывается размер платы на содержание?

В идеале тариф должен отражать потребности конкретного дома. Чтобы размер платы был экономически обоснованным, прежде чем начинать расчёты, необходимо провести тщательный осмотр общего имущества дома на предмет его технического состояния. После этого специалисты смогут посчитать, сколько средств необходимо потратить в месяц, чтобы закрыть потребности многоэтажки. Далее эта сумма делится на площадь жилых и нежилых помещений дома — таким образом, получается размер платы с одного квадратного метра.

Существуют и другие методы определения размера платы. Берётся средний показатель, по аналогии с тарифами в других домах с похожими характеристиками (этажность, оборудование, инженерные системы).

Бывает и так, что жилищники пытаются втиснуться в размер тарифа, согласованного с жителями. В Красноярске многие игроки рынка ориентируются на решение Красноярского городского Совета, где утверждён размер платы за жилуслугу для нанимателей социального жилья.

БУКВА ЗАКОНА

Требования к содержанию общего имущества в многоквартирном доме

• Соблюдение характеристик надёжности и безопасности МКД.
• Безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества.
• Доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен дом, в том числе для инвалидов.
• Соблюдение прав и законных интересов собственников помещений.
• Постоянная готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования.
• Поддержание архитектурного облика дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции дома.
• Соблюдение требований законодательства РФ об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Источник: пункт 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением правительства № 491 от 13.08.2006).

НА ЗАМЕТКУ

На сайте mingkhsk.ru размещён калькулятор жилищных услуг, с помощью которого можно рассчитать примерную стоимость тех или иных работ по содержанию мест общего пользования. Итоговая сумма зависит от конструктивных и технических особенностей дома, а также объёмов и периодичности оказываемых услуг. Разработчики сервиса отмечают, что в приложении не учитываются затраты на текущий ремонт и услуги по управлению.

ВАЖНО

Размер платы за содержание мест общего пользования устанавливается одинаковым для всех собственников помещений вне зависимости от того, речь идёт о жилой квартире или офисе, работающем на первом этаже многоэтажки. В России есть прецеденты, когда через суд доказывалось право жителей устанавливать разный тариф для разных помещений в доме (решение Конституционного суда РФ от 29.01.2018 № 5-П/2018 по делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С. А. Логинова).