Жильё в Красноярске: строим больше, цены выше

Компании-застройщики в 2019-м ввели в эксплуатацию в Красноярском крае 1192 тысячи квадратных метров жилья — на четыре процента больше, чем годом ранее. Рост жилищного строительства в регионе обеспечил Красноярск. По официальным данным, в минувшем году в городе было построено 806 тысяч квадратов — на 14 процентов больше. Стало ли жильё в Красноярске дешевле, удобнее, доступнее?

Игры кончились

По мнению специалистов, 2019 год был непростым для всех участников рынка недвижимости в Красноярске — строителей, банков, риелторских компаний, покупателей.

— В прошлом году нас всех потрясло по самым разным причинам, — сообщил “Городским новостям” гендиректор компании “АВЕРЕРА-Недвижимость” Константин Попов. — В частности, была очень странная реакция на Универсиаду в Красноярске. Многие почему-то решили, что квартиры в городе подорожают, и вторичный рынок жилья на это отреагировал — цены там сильно выросли. С нашей точки зрения, это были ничем не обоснованные ожидания. В Красноярск действительно прибыли десятки тысяч людей, но они приехали к нам в гости, ненадолго, только на время соревнований. Зачем им постоянное жильё в Сибири?

По словам Константина Николаевича, после Универсиады цены на жильё в городе падали волнообразно: снижались, росли, затем снова снижались. В результате в прошлом году были периоды, когда рынок недвижимости в Красноярске замирал — и покупатели, и продавцы просто не понимали: что происходит-то?

В результате по итогам 2019 года цены на вторичном рынке жилья в городе в среднем выросли на шесть процентов, на новые квартиры — на пятнадцать процентов. Это несколько больше ожиданий наших покупателей. В частности, за однушку красноярцы готовы заплатить до двух миллионов рублей, за двухкомнатную квартиру — до трёх. Однако сейчас 37 квадратных метров — даже в Солнечном или на Мясокомбинате — стоят 2,1–2,2 миллиона рублей.

— Впрочем, закончился 2019 год вполне приемлемо: рынок ожил. Мы видим, что прошло уже достаточно много операций, готовится хорошее количество сделок. В целом наблюдается такой плавный рост, и это самое правильное состояние для рынка недвижимости, — считает гендиректор АРЕВЕРЫ.

На новую схему

По мнению риелторов, во многом это оживление на городском рынке недвижимости связано с запуском в нашей стране новой схемы финансирования долевого строительства — через эскроу-счета. В прошлом году наши строители получили разрешения на запуск целого ряда новых проектов — на Взлётке, на Мясокомбинате, в Солнечном. В результате на первичном рынке заметно выросло предложение — особенно на левобережье Красноярска, в основном в жилых домах высокой степени готовности.

Впрочем, приобрести квартиры практически на стадии котлована — в том же микрорайоне Преображенском (Советский район) или на территории бывшего комбайнового завода — тоже предлагают. “Тут уже вопрос доверия покупателя к застройщику и сложившейся репутации стройкомпании”, — утверждают риелторы.

По данным ЦИАН (Центральное информационное агентство недвижимости), на конец декабря минувшего года в Красноярске строилось 1,8 миллиона квадратных метров жилья. Из них 700 тысяч квадратных метров, или 27 процентов от общего объёма, — на условиях эскроу.

Как говорится в материалах Центробанка России, новая схема финансирования долевого строительства была разработана по поручению президента РФ Владимира Путина для снижения риска утраты гражданами средств, направленных на приобретение нового жилья. С июля 2019 года стройкомпании могут привлечь деньги рядовых дольщиков только после государственной регистрации договоров и только с использованием счетов эскроу.

Все собранные на долевое строительство средства теперь резервируются на специальных счетах уполномоченных ЦБ России банков. Застройщики смогут получить их только после сдачи дома в эксплуатацию и официальной передачи жилья новому собственнику. Взамен стройкомпании могут рассчитывать на крупные кредиты на хороших условиях и бесперебойное финансирование.

Также уполномоченный банк — держатель эскроу-счетов должен оценить эффективность проекта по строительству нового дома или жилого комплекса: может, стройкомпания переоценила свои реальные возможности? Это ещё одна ступень защиты интересов дольщиков.

Кроме того, все оформленные надлежащим образом эскроу-счёта попадают под защиту федерального Фонда страхования вкладов и в случае форс-мажорных обстоятельств дольщики смогут вернуть свои деньги, но на сумму не более 10 миллионов рублей.

Стройкомпаний станет меньше

Красноярские строительные компании утверждают, что переход на финансирование долевого строительства через эскроу-счета усугубит общий кризис в отрасли.

Владельцы части предприятий завершают свои проекты в городе, монетизируют бизнес и уходят с рынка недвижимости: некоторые уже отправились на заслуженный отдых, другие планируют инвестировать в другие отрасли.

Как утверждают специалисты, многие из небольших стройкомпаний не смогут в новых условиях самостоятельно собрать необходимый пакет заказов, и поэтому им придётся идти в подрядчики к своим более удачливым конкурентам.

Таким образом, численность строительных компаний и предприятий в Красноярске в 2020 году может сократиться по осторожным прогнозам на 30 процентов, по пессимистичным — наполовину.

Требуется равновесное жильё

И риелторы, и городские власти отмечают, что в Красноярке в последние годы падает спрос на большие и дорогие квартиры. Строительные компании на это немедленно отреагировали.

По данным департамента градостроительства администрации Красноярска, в прошлом году в городе было построено только 1733 трёхкомнатных квартиры и всего 319 четырёхкомнатных. При этом повышенным спросом пользуется жильё эконом-класса. В мэрии уверены: эта тенденция сохранится и в 2020 году.

“В настоящее время в Красноярске основной спрос приходится на нормальное, равновесное жильё — без лишних изысков, с хорошей инфраструктурой, по приемлемой цене. В итоге город у нас затоварился дорогими крупногабаритными квартирами за шесть миллионов рублей и более. Потребитель на такое жильё есть, их смотрят, но очень редко”, — подтверждают риелторы.

Ипотека не работает

— В прошлом году в России дважды снижали ставки по ипотечным кредитам, — рассказал Константин Попов. — Предполагалось, что это станет акселератором для рынка недвижимости — наши граждане будут активнее брать ипотеку, покупать квартиры. Основной упор, очевидно, делался на вторичный рынок. Однако не сработало, по крайней мере в том объёме, как ожидалось.

Основная причина такой слабой реакции на довольно грамотные решения государства — серьёзная закредитованность населения. По данным, опубликованным на официальном сайте Банка России, на 1 декабря 2019 года жители Красноярского края получили банковских кредитов на общую сумму 25,7 миллиарда рублей. Из них просроченная задолженность — 19 миллиардов.

И это ещё относительно неплохая ситуация. Для сравнения: в январе прошлого года общая сумма займов физических лиц в нашем регионе составляла 17,9 миллиарда, просроченные долги (то есть сам кредит плюс проценты и штрафные санкции) — 20,8 миллиарда рублей.

По мнению экспертов, красноярцы уже поняли, что ипотека — это тяжёлая ноша. У многих есть знакомые, которые с огромным трудом тянут эту лямку. При этом, по информации риелторов, некоторые горожане по разным причинам потеряли постоянную работу, попали в трудные жизненные обстоятельства и вынуждены были продать свою новую квартиру, чтобы погасить ипотечный кредит. Так что эйфория прошла, люди прочувствовали, как оно может сложиться, когда берёшь чужое, а отдаёшь своё.

Очевидно, в верхах верно оценили сложившуюся в стране ситуацию. Когда в конце прошлого года Банк России в очередной раз снизил ключевую ставку — до 6,25 процента, ставки по ипотечным кредитам остались на прежнем уровне.

Реновация города

Администрация Красноярска утверждает, что в ближайшие годы расти вширь город не будет. “Как показывает анализ, до 40 процентов нашей территории используется неэффективно, — пояснили “Городским новостям” в департаменте градостроительства. — Поэтому планируется провести реновацию города в действующих границах”.

В частности, мэрия намерена провести активную застройку территории бывшего комбайнового завода, шёлкового комбината, Сибтяжмаша и ЭВРЗ, а также закрытой в прошлом году Красноярской нефтебазы. Кроме того, планируется комплексное развитие площадей в историческом центре города в окрестностях реки Качи, в районе Николаевского моста, Военного городка, Покровки, посёлка Первомайского и улицы Вавилова.

Естественно, на прошедших реновацию территориях будет создана вся необходимая для нормальной жизни горожан инфраструктура — от дорожной сети до медицинских и образовательных учреждений. Для решения таких масштабных задач городские власти намерены привлечь не только бюджетные средства, но и частные инвестиции.

АКЦЕНТ

На рынке коммерческой недвижимости (места под офисы, магазины, кафе, рестораны, аптеки, спортзалы, небольшие производства) Красноярска в течение последних лет сохраняется перекос: предложений много, однако их качество категорически не устраивает потребителей.

“Мест с хорошей локацией, где созданы все необходимые условия для работы и они соответствуют современным требованиям, действительно мало, и спрос здесь высокий, — отмечают риелторы. — Значительная часть предложений особого интереса у потенциальных покупателей не вызывает: имеющиеся площади не хотят брать даже по сравнительно низким ценам. Кроме того, наш бизнес ещё не оправился от последнего кризиса”.

Тем не менее на рынке коммерческой недвижимости Красноярска также наблюдается некоторое оживление. Специалисты связывают это с повышением активности бизнеса в городе. В частности, возник спрос на покупку относительно небольших помещений различного назначения (цена от двух до десяти миллионов рублей) для последующей сдачи их в аренду.

ЦИФРЫ

25,7 млрд рублей — общая сумма банковских кредитов, полученных жителями Красноярского края на 1 декабря 2019 года.

19 млрд рублей из них — просроченная задолженность.

352 счета эскроу открыли жители Красноярского края к 1 января 2020 года.

971,2 млн рублей находится на этих счетах. Пока ни один из счетов эскроу в Красноярске не раскрыт — готовые квартиры дольщикам не предоставлены.

11,7 млрд рублей кредитов на строительство жилья получили стройкомпании Красноярского края в уполномоченных банках.

13,6 квадратных метра — площадь самой маленькой квартиры, продающейся в Красноярске.

870 тысяч рублей — цена этой крохотной студии в микрорайоне Черёмушки с учётом косметического ремонта.