Подешевеют ли в Красноярске квартиры?

После снятия режима самоизоляции цены на недвижимость в России могут упасть на четверть от нынешней стоимости. Такой прогноз дают федеральные аналитики. Они утверждают, что снижение цен будет зависеть от сценария, по которому будет жить страна в ближайшие несколько месяцев. Естественно, что в том случае, если режим, при котором в России будет ограничена экономическая деятельность, продержится дольше, рынок серьёзно просядет, а застройщики потеряют значительную часть доходов. Однако красноярские эксперты, работающие в сфере недвижимости и финансов, не согласны с таким прогнозом. Gornovosti побеседовали со специалистами и выяснили, чего стоит ждать от цен на жильё.

Зависит от покупателей

Падение курса рубля и цен на нефть, а также частичная приостановка деятельности отдельных отраслей мировой и российской экономики из-за пандемии коронавирусной инфекции отразится на рынке недвижимости. По данным экспертов федерального издания РБК, из-за снижения платёжеспособного спроса выручка крупнейших застройщиков нашей страны снизится от 10 до 25 процентов от показателей прошлого года. У небольших компаний, не имеющих финансовой подушки, перспективы ещё более неутешительные: “Многие могут начать банкротиться в случае сохранения сложной эпидемиологической ситуации во втором полугодии 2020 года”, — сообщают аналитики. Эксперты уверены, что падение спроса заставит застройщиков снижать цены, чтобы поддержать необходимую загрузку и сохранить рабочие места. Если карантинные мероприятия в России продлятся до сентября, то строительный рынок окажется в серьёзном кризисе, при таком развитии событий цены на новое жильё могут снизиться на 20—30 процентов.

— Цены действительно упадут, — считает финансовый аналитик Валентин Богомолов, — но не так значительно, как прогнозируют федеральные эксперты. Даже если выйдем из самоизоляции через месяц-полтора, цены будут ниже, чем сейчас — будет лето, а это не сезон для покупки недвижимости. Однако и общая экономическая ситуация скажется на стоимости жилья. Сейчас всех отправили на оплачиваемые каникулы, но многие люди получали сдельную зарплату, это значит, что нет работы — нет и зарплаты. Кроме того, на фоне падения рубля растут цены на товары и продукты, денег у людей становится меньше. Государственная поддержка экономики может смягчить удар, но не уйти от него, тем более что поддержку получат не все отрасли. Если ситуация с самоизоляцией продержится дольше, упадёт и инвестиционная привлекательность недвижимости: внутренняя миграция из сёл в города снизится, жильё в аренду будет сдаваться не так активно, как при экономическом росте, покупка квартир как вложение свободных средств станет невыгодной.

В первую очередь кризис отразится на крупногабаритном жилье, уверен Богомолов. На стандартные однокомнатные и двухкомнатные квартиры спрос, а соответственно и цена, останутся на прежнем уровне. Люди, которые хотят купить своё первое жильё, собрали деньги на первоначальный платёж и получили от банка одобрение ипотеки, не будут отказываться от сделок. В целом Валентин Богомолов считает, что цены на недвижимость снизятся на пять процентов.

Адаптация через полгода

Заместитель гендиректора агентства недвижимости “Аревера” Ирина Томаровская говорит, что риелторы сейчас могут работать лишь удалённо — доводят до финала сделки, начатые до того, как в стране объявили нерабочие дни. Офисы компании закрыты, как, впрочем, и организации, которые регистрируют сделки. МФЦ и нотариусы не работают, Росреестр проводит только электронные сделки, недоступные для большинства физлиц. Однако база недвижимости постоянно обновляется. По словам Томаровской, на вторичном рынке собственники квартир уже отреагировали на изменившиеся обстоятельства.

— Люди, которым нужно срочно продать жильё, снижают цены на 50—100 тысяч рублей, — говорит Ирина Владимировна. — Но частные собственники — более гибкие, а по новостройкам сложно прогнозировать. С одной стороны, есть экономические предпосылки для роста цен — материалы для строительства дорожают в связи с падением курса рубля. Однако на стоимости жилья отразится снижение платёжеспособного спроса и объёма выдаваемых кредитов.

То, что у россиян будет меньше возможностей воспользоваться заёмными средствами, у Томаровской сомнений не вызывает. В банковском секторе стоит ждать новых предложений по снижению процентных ставок, иначе объёмы кредитования сложно будет поддерживать. Однако, по её мнению, никакие снижения ставок и субсидирование не помогут сохранить эти объёмы на нынешнем уровне. А при покупке новостроек используется 50—60 процентов заёмных средств.

— Застройщикам придётся снижать цену, чтобы продать жильё, — уверена специалист в сфере недвижимости. — Но есть вероятность, что те из застройщиков, у которых имеется финансовая подушка, начнут придерживать квартиры, в результате возникнет дефицит, который позволит сохранить цены приблизительно на нынешнем уровне. Падение если и будет, то не более чем на десять процентов. При этом на адаптацию покупателей и продавцов к новым условиям может потребоваться до полугода после снятия режима самоизоляции.

Постоянный покупатель

Российские муниципалитеты ежегодно приобретают недвижимость в новостройках. Красноярск — не исключение. На этот год в бюджетах разных уровней на покупку жилья предусмотрено более миллиарда рублей. Средства планируется направить на приобретение квартир для сирот и людей, живущих в домах, признанных аварийными. Более сотни человек планируется расселить из аварийного фонда, более 300 сирот обеспечить квартирами. Общая площадь жилья, которое предполагается приобрести, — более 18 тысяч квадратных метров. Депутат городского Совета Роман Крастелев считает, что государственные и муниципальные программы способны в какой-то степени поддержать строительный рынок.

— Государственный и муниципальный заказ может стать спасательным кругом для строителей, — говорит Роман Евгеньевич. — Это гарантированные деньги. — В целом, что касается рынка недвижимости, — количество и покупателей, и продавцов сократится, рынок будет нести убытки.

Приобретение такого жилья проходит через аукционы, поэтому можно ожидать, что цены будут ниже нынешних, но незначительно. Как и Валентин Богомолов, Роман Крастелев считает, что нынешний кризис коснётся в большей степени квартир премиум-класса, спрос на эконом-жильё останется на прежнем уровне, цены на них немного подравняются.

По прогнозам экспертов российского рынка, падение цен на недвижимость не будет одномоментным. Скорее всего, стоимость квартир станет меняться постепенно, в течение нескольких месяцев. Падению цен на жильё в новостройках будут способствовать заёмщики, которым по экономическим причинам будет сложно возвращать ипотечные средства банкам, они выставят свои квартиры на продажу и, чтобы быстрее их реализовать, станут снижать стоимость квадратных метров.