Как сменить управляющую компанию

Если управляющая компания недостаточно хорошо исполняет свою работу или тратит деньги, а отчёта не даёт, стоит её сменить. Правда, сделать это не так-то просто. Как провести процедуру перехода, разбираемся вместе с общественным движением “Народный контроль в ЖКХ”.

Выбор УК

Начать процесс следует с переговоров с соседями — узнать, поддержат ли они идею “смены власти”. Если большинство за, нужно подобрать новую управляющую организацию. Наиболее простой и эффективный способ — посмотреть своими глазами на то, как работают компании с соседними домами, как выглядят дворы и подъезды, пообщаться с жителями. Также не будет лишним поискать о компаниях информацию в интернете — о репутации, нарушениях, выявленных, например, Службой строительного надзора и жилищного контроля, о победах в конкурсах. Несомненно, необходимо изучить сайты УК, а после того как собственники остановят свой выбор на одной определённой организации, нужно провести переговоры с её руководством, почитать договор управления, который предстоит заключить.

Нужен повод

Чтобы сменить управляющую компанию, недостаточно только желания. Есть несколько законных причин, чтобы отказаться от услуг одной организации и перейти в другую. По словам члена координационного совета “Народного контроля в ЖКХ” Дмитрия Иванова, существует ряд ограничений, и, зная их, можно сделать выбор.

Итак, каковы законные причины смены управляющей организации?

Первая: заканчивается срок действия договора управления с прежней УК (договор управления заключается на определённый срок — от одного года до пяти лет, если вовремя не принять решение о смене УК, автоматически продлится договор с действующей организацией).

Вторая: УК допускает существенные нарушения договора управления. Это даёт собственникам квартир право расторгнуть договор в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ). Важно помнить, что нарушения должны быть зафиксированы, голословные обвинения не учитываются.

Третья: управляющую компанию лишили лицензии на право управления домом по статье 199 Жилищного кодекса РФ.

Четвёртая: действующая УК согласна расторгнуть договор.

Пятая: собственники приняли решение сменить способ управления домом на ТСЖ или ТСН, но впоследствии привлечь к управлению домом управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

“У такого способа есть немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить её можно будет, проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества”, — говорит Дмитрий Иванов.

Важное — в повестке

Напомним, все важные решения, касающиеся управления домом, принимает только общее собрание собственников. Юристы рекомендуют проводить его в очно-заочной форме. При этом собственников об этом мероприятии нужно уведомить не менее чем за десять дней: для этого требуется разослать заказные письма или дойти до каждого и сообщить о голосовании лично. В тех домах, где ранее на общем собрании было принято решение о другом законном способе уведомления, например, с помощью объявлений на входах в подъезды, можно вывесить объявления.

Способ уведомления отмечается в соответствующем реестре. Если это заказные письма, то делается запись с указанием номера почтового отправления. Если личное уведомление, то собственник расписывается именно в реестре. Если это объявление, свои подписи оставляет человек, разместивший приглашение в местах общего пользования, и один-два свидетеля. Нелишним будет сделать фото вывешенного приглашения.

К подготовке документов необходимо отнестись очень внимательно. В повестке собрания должны быть указаны следующие вопросы: о проведении собрания в форме очно-заочного голосования; о расторжении договора управления, заключённого со старой управляющей организацией, с обязательным указанием причин расторжения; о выборе способа управления и утверждении новой управляющей организации; об утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества; о сроках передачи технической документации и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления); о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания. Обязательным приложением к протоколу собрания является полный реестр собственников помещений в МКД.

На очной и заочной частях собрания необходимо собрать подписи собственников в бланках голосования. И раз уж кандидат на место выбывающей УК подобран, одновременно можно собирать подписи под новым договором управления. В этом документе указываются условия управления, перечень работ и услуг по содержанию имущества в МКД. Договор управления должен быть подписан собственниками более чем 50 процентов площади МКД.

Не позднее чем через десять календарных дней с момента проведения собрания инициатор собрания должен направить подлинники решений и протокола собрания в новую управляющую организацию, а уже затем УК в течение пяти рабочих дней передаёт эти документы в жилищную инспекцию и органы муниципального жилищного контроля. В эти же десять дней о результатах голосования необходимо уведомить всех собственников и старую компанию, в последнюю нужно передать вместе с уведомлением и копию протокола собрания (юристы рекомендуют делать это заказным письмом). Уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками для управления этим домом, её адрес. А в том случае, если выбран способ непосредственного управления домом, — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания.

Когда платить новой УК

После проведения собрания, составления протокола и подписания договора управления новая управляющая организация должна обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации. Изменения в лицензию вносятся в течение десяти рабочих дней с момента поступления заявления. Новая управляющая компания начнёт взимать плату с собственников с того момента, когда органы государственного жилищного надзора включат дом в лицензию. Эти сведения легко проверить на сайте инспекции.

В 2019 году вступил в силу приказ Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр, утверждающий новые требования к оформлению протоколов общих собраний собственников. Представляем некоторые важные моменты.

В протоколах должны быть сведения о председателе, секретаре, лицах, проводящих подсчёт голосов: требуется указывать их ФИО, номера принадлежащих им на праве собственности помещений в доме и реквизиты документов, подтверждающих такое право.

По новому регламенту списки присутствующих и приглашённых лиц оформляются в виде приложения, а в самом протоколе общего собрания указывается общее количество присутствующих и приглашённых лиц с отметкой: “список прилагается (приложение №_ к настоящему протоколу)”.

Обязательное приложение к протоколу собрания — реестр собственников, который должен содержать сведения о владельцах квадратных метров (ФИО физического лица, наименования и ОГРН юридического лица), номера их помещений, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на помещения. Также в реестре должны быть представлены сведения о форме собственности в отношении каждого помещения, сведения о площади каждого помещения в многоквартирном доме, сведения о доле, принадлежащей каждому из собственников.