Как законно сделать перепланировку в своей квартире

Читатель газеты "Городские новости" обратился в редакцию с вопросом, касающимся перепланировки.

Купили сыну однокомнатную квартиру в новостройке, дом ещё не сдан, но квартиру мы уже посмотрели, то есть степень готовности высокая. Сын, побывав в своём будущем жилье, решил, что хочет убрать перегородку между кухней и комнатой и сделать из однушки студию. Можно ли делать такую перепланировку, как провести её, не нарушая закон, и нужно ли ждать регистрации права собственности, чтобы приступить к работам? / Алёна Игоревна

Разобрались, как сделать перепланировку в квартире и не нарушить закон.

Право имею

Как рассказали в службе жилищного надзора и строительного контроля Красноярского края, перепланировка и переустройство — это изменение характеристик или конфигурации помещения, требующие внесение изменений в технический паспорт (статья 25 ЖК РФ). Сделать это в своей квартире вправе каждый человек. Но только с соблюдением всех законов.

К перепланировке относят перенос и разборку перегородок, дверных проёмов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, оборудование дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счёт вспомогательных помещений: балконов, лоджий, террас и т. д. Переустройство же меняет лишь параметры инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или иного оборудования. К нему относятся такие работы, как установка бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, прокладка новых или замена существующих трубопроводов, электрических сетей и устройств для душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Порядок действий

Косметический ремонт в новостройке можно начинать до оформления права собственности на квартиру, сразу при получении ключей и подписании акта приёма-передачи жилого помещения, при условии, что об этом достигнута договорённость с застройщиком.

А вот с перепланировкой и переустройством придётся подождать. Пока регистрация права собственности не прошла, про то, что на квартиру претендует конкретный покупатель, знают только застройщик и сам гражданин. Публичной эта информация становится только после регистрации права собственности. Стоит учитывать, что между подписанием акта приёмки-передачи и оформлением права собственности часто проходит значительное время. Кроме того, прежде чем заняться перепланировкой, нужно разработать соответствующий проект и внести изменения в технический паспорт жилого помещения. А эти работы необходимо согласовывать с муниципалитетом.

То есть до регистрации права собственности перепланировка и переустройство считаются незаконными. И по иску заинтересованных лиц собственника могут в любой момент обязать привести квартиру в изначальное состояние.Юристы отмечают также, что и к проведению косметического ремонта в новостройке стоит подходить с осторожностью. Делать его до оформления права собственности можно лишь если речь идёт о приобретении квартиры по договору долевой собственности, и только в том случае, когда к застройщику нет претензий. Во всех других ситуациях (например, при приобретении жилья по договору переуступки права требования) ремонт, даже косметический, может затруднить разрешение споров в пользу покупателя.

Городской регламент

После получения правоустанавливающих документов можно приступать к разработке проекта перепланировки и к согласованию его с органом местного самоуправления. В Красноярске разрешение на перепланировку даёт департамент градостроительства, который действует в соответствии с принятым в городе административным регламентом. Заявку и документы должен подать собственник помещения — физическое или юридическое лицо, это можно сделать, явившись лично в департамент, через многофункциональный центр (МФЦ) или через портал государственных и муниципальных услуг. Перепланировку может сделать также наниматель квартиры, если пользуется помещением по договору социального найма, или уполномоченное им лицо. На рассмотрение заявления и принятие решения отводится 45 дней со дня регистрации документов в системе электронного документооборота.

Отказ в согласовании проекта перепланировки заявитель может обжаловать в досудебном порядке. Жалоба подаётся на имя заместителя главы города, в ведении которого находятся вопросы реализации полномочий в области градостроительства и архитектурной деятельности. Если документы оформлялись черед МФЦ и сотрудники этой организации нарушили регламент, совершили противоправные действия или и вовсе бездействовали, жалобу следует подавать на имя руководителя центра.

Стоит отметить, что услуга согласования проекта перепланировки или переустройства бесплатная. Если департамент градостроительства выдаёт разрешение, контролировать соответствие работ проекту должна районная администрация.

Однозначно под запретом

Планируя перестройку своего жилища в многоквартирном доме, нужно учитывать, что проведение ряда работ запрещено на законодательном уровне. Как сообщили в краевой службе строительного надзора и жилищного контроля, нельзя выполнять ремонт, который может нарушить прочность или разрушить несущие конструкции здания; негативно повлияет на работу инженерных систем, противопожарных устройств; ухудшит сохранность и внешний вид фасадов.

Если же говорить о конкретных действиях, то запрещено расширять и пробивать проёмы в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий. Не допускаются переустройство или перепланировка, в результате которой воздух по вентиляционной системе начинает поступать из одной квартиры в другую. Также нельзя устраивать жилые помещения в подвальных и цокольных этажах, размещать уборную и ванную над жилыми комнатами, объединять жилые и нежилые помещения.

Наказание для нарушителей

В краевой службе стройнадзора отмечают, что самовольные перепланировка или переустройство квартир сегодня — достаточно распространённое явление, которое имеет довольно серьёзные правовые последствия. Если у правообладателя квартиры отсутствует согласование в органе местного самоуправления или собственник отступил от проекта, владельцу помещения грозит штраф. Для граждан — от двух до 2,5 тысячи, для должностных лиц — от четырёх до пяти тысяч, для юрлиц и ИП — от 40 до 50 тысяч рублей.

Согласовать самовольную перепланировку можно в суде, который будет учитывать, не нарушает ли такой ремонт права соседей, не создаёт ли этим угрозу жизни или здоровью людей. Если суд отказывает в согласовании, собственник или наниматель обязан привести помещения в прежнее состояние за свой счёт в установленный районной администрацией разумный срок. Неисполнение этого требования может повлечь продажу недвижимости с публичных торгов.

Нюанс

Юристы утверждают, что в новостройках даже со свободной планировкой уже есть определённый план помещений, правда, обозначен он, как правило, только в документах. В них указано, где должна располагаться кухня, а где санузлы, перегородки между комнатами, кстати, также обозначены.

Акцент

Перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению в департамент градостроительства на перепланировку или переустройство жилого помещения:

— правоустанавливающие документы (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого, а если эти действия невозможно совершить без присоединения к данному помещению части общего имущества в МКД, то и протокол общего собрания о согласии всех собственников на такой ремонт;

— технический паспорт помещения;

— если помещение арендуется по договору социального найма, требуется письменное согласие всех членов семьи нанимателя;

— если помещение находится в доме, который является памятником архитектуры, истории или культуры, нужно заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости переустройства и (или) перепланировки.

Правоустанавливающие документы и заключение органа по охране памятников департамент градостроительства может запросить самостоятельно в порядке межведомственного информационного взаимодействия, если право на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.