Собственник имеет право? Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Есть мнение, что управление многоквартирными домами (МКД) не самый выгодный бизнес: большая ответственность, вечные долги неплательщиков, кадровый голод в рабочих профессиях, необходимость налаживать контакт с собственниками. В общем, одни хлопоты и нервы. Тем не менее в Красноярске более 500 УК и ТСЖ. А это значит, что не так уж и бесперспективно это занятие — управлять жилым домом.

Особенно интересны предпринимателям от ЖКХ новостройки, в которых затрат на текущий ремонт ещё нет, — так что на управлении жилым зданием можно неплохо заработать. Привлекательны также возрастные, но крепкие дома. Как ни крути, таких строений у нас в городе больше, чем аварийных и ветхих. Неудивительно, что между управляющими компаниями есть пусть и минимальная, но всё же конкуренция.

Естественно, собственники недвижимости обращают внимание на качество работ, исполнительность УК, квалификацию специалистов. И если управляющая организация не справляется с обязанностями, жители решают сменить её на новую, более ответственную. Процесс этот непросто и подчас очень болезненный. Однако, как показывает опыт, лучше пройти этот путь, чем терпеть нерадивых жилищников. Вместе с общественной организацией “Народный контроль в ЖКХ” мы решили разобраться, как грамотно провести данную процедуру. Юристы-эксперты в отрасли жилищно-коммунального хозяйства подготовили рекомендации, которые помогут собственникам реализовать право выбора и сменить управляющую организацию или изменить способ управления многоквартирным домом. В документе представлен алгоритм действий.

Шаг первый: поиск альтернативы

Посмотрите чужие дворы, пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты. Не лишним будет изучить список нарушений, найденных в их домах Службой строительного надзора и жилищного контроля. Обязательно обсудите вопрос смены управляющей компании с соседями. Пообщайтесь с руководством УК — ехать на эту встречу лучше всего как можно более крупной группой скептически настроенных соседей.

Шаг второй: выбираем способ смены УК

Жилищный кодекс накладывает на собственников недвижимости некоторые ограничения, которые не позволяют просто так взять и сменить УК. Для проведения этой процедуры должны быть уважительные причины. Всерьёз обсуждать уход от действующей компании можно в нескольких случаях.

Первый: новая управляющая организация выбирается по окончании срока действия договора управления со старой УК.

Второй: действующая компания нарушает договор управления; это даёт собственникам квартир право расторгнуть договор в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

Третий: действующую УК лишили лицензии на право управления домом согласно статье 199 Жилищного кодекса РФ.

Четвёртый: ваша управляющая компания не против расторжения договора по согласованию сторон.

Пятый: собственники меняют не просто управляющую компанию, а способ управления. Например, на общем собрании вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН. В дальнейшем товарищество может не управлять многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанять для этого УК в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ. У этого способа управления есть один большой плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, её можно будет с лёгкостью сменить, проведя всего одно общее собрание собственников. Правда, эту возможность нужно прописать в уставе ТСЖ.

Шаг третий: проводим собрание

Чтобы организовать общее собрание собственников по смене управляющей компании, в первую очередь необходимо подготовить повестку. В неё включаются следующие вопросы: о проведении собрания в форме очно-заочного голосования; о расторжении договора, заключённого со старой УК; о выборе способа управления и утверждения новой организации; об утверждении условий договора управления между собственниками и новой компанией, а также размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества. Также в повестке должен быть пункт о сроках передачи технической документации — как правило, не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора со старой УК (рекомендуемый срок — два-три дня с момента проведения собрания).

В организации “Народный контроль в ЖКХ” отмечают: если старая УК утратила техническую документацию или её часть, она обязана в течение трёх месяцев за свой счёт её восстановить (п. 21 Правил № 416).

Нужно не забыть и о передаче накопленных средств от старой УК к новой после расторжения договора управления, а также о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола.

О дате и месте собрания собственников уведомляют не позднее чем за 10 дней до проведения: отправляют заказные письма или лично под подпись.

О результатах обсуждения также нужно сообщить всем жильцам — не позднее чем через 10 дней после завершения собрания в месте, определённом решением собственников. Копию протокола также в течение 10 дней необходимо направить в действующую управляющую организацию.

Кроме того, в течение пяти дней после собрания необходимо уведомить свою УК о решении сменить её на новую. В этом уведомлении должно содержаться наименование организации, выбранной собственниками для управления домом, её адрес, а в случае выбора такой формы, как непосредственное управление, — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания (п. 18 Правил № 416).

Шаг четвёртый: новый договор

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50 процентов собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если это не сделано, то договор управления не считается заключённым, даже несмотря на решение общего собрания.

Юристы рекомендуют подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую бывает очень проблематично.

После того как собрание проведено, составлен протокол и подписан договор управления, новая организация должна обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию. Если все документы в порядке, то этот процесс займёт не более десяти рабочих дней с момента поступления заявления (п. 4 Порядка, утверждённого приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

ЦИФРЫ

5212 — многоквартирных домов расположено в Красноярске

26 млн кв. м — общая площадь МКД в краевом центре

Жилищный фонд города обслуживают:

191 управляющая компания

348 товариществ собственников жилья

7 товариществ собственников недвижимости.

ВАЖНО

Отдельный вопрос — с какого момента люди, сменившие в своём доме управляющую организацию, должны платить новой УК?

В новую компанию вы начинаете вносить квартплату только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своём сайте в сети Интернет.

НЮАНС

Если управляющей организации, ТСЖ, собственникам не удаётся достичь согласия в вопросе передачи документации, изменения способа управления, заинтересованная сторона может обратиться за разрешением спора в прокуратуру или в суд.