Жилищный вопрос стал земельным

На данный момент они ясны. Для тех, кто способен самостоятельно построить себе жилье, нужна помощь государства лишь в одном — чтобы стройиндустрия работала и был выбор. Для тех, кто имеет ограниченные финансовые возможности, разворачиваются ипотечные программы. Причем часть процентной ставки при определенных условиях (например, для молодых семей) компенсируется из бюджета. В нашем городе такие компенсации можно получить из федерального, регионального и городского бюджетов. В городской программе кроме молодых учтены и многодетные семьи.

Для тех, кто очень ограничен в средствах, введено понятие “социальное жилье”. То есть жилье, построенное на государственные или муниципальные деньги и принадлежащее, соответственно, государству или муниципалитету. Нуждающиеся в улучшении жилищных условий и имеющие при этом низкие доходы заселяются в построенные дома по договору социального найма, то есть за минимальную плату.

Для переселения из ветхого и аварийного жилья также выделяются государственные деньги. До недавнего времени это были лишь городские и краевые средства. Например, в этом году по краевой целевой программе “Дом” на решение “ветхой” проблемы Красноярску выделено 150 миллионов рублей. На следующий год планируется выделить 161,8 миллиона. Они пойдут на возведение очередного дома по улице Тимошенкова. Но это, понятно всем, не те темпы, которые позволят решить проблему. Именно поэтому красноярские власти на федеральном уровне многократно доказывали, что вопрос можно решить только совместными усилиями. И доказали.

— В июле Госдума рассматривала закон “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства”. Среди прочих в окончательный его текст вошли предложения от Красноярска по выделению средств на капитальный ремонт и переселение граждан из ветхого и аварийного жилья, — рассказывает депутат Госдумы Раиса Кармазина. — Так как Красноярский край — регион-донор, он не попадал под действие этого закона. Пришлось убеждать, доказывать. В результате Госдума поправку, сформулированную на основе предложения красноярцев, приняла.

Особое внимание нацпроекту “Жилье” в своем недавнем бюджетном послании уделил и губернатор края. Александр Хлопонин отметил, что за пять лет ввод жилья увеличился в два раза. Но этого, как считает губернатор, мало, чтобы ликвидировать имеющийся дефицит и снизить цены. Александр Хлопонин назвал и одну из главных, на его взгляд, причин такого положения дел.

— Тяжело идет территориальное планирование и выделение участков под новое строительство, срывается их инженерное освоение. Раз нет участков — на рынке жилищного строительства возникает дефицит, — отметил он и поставил задачу: краю нужна современная законодательная база, регулирующая межмуниципальные земельные отношения и проблему землеотводов.

Кроме того, губернатор дал поручение департаменту строительства проработать организационные и юридические механизмы и опробовать их на пилотных проектах массовойжилищной застройки в Красноярске, а также в других городах края — Ачинске, Канске, Минусинске, Шарыпове.

Впрочем, Красноярск в данном случае стоит рассматривать прежде всего как пример активного строительства. По итогам прошлого года краевой центр занял первое место в России по объемам возведения жилья в расчете на одного жителя. А это говорит, как минимум, о развитой стройиндустрии. Очевидно, что и без выделения достаточного количества площадок под жилищное строительство в больших объемах строить невозможно. Заместитель главы Красноярска, начальник департамента градостроительства Анатолий Григоренко приводит такие цифры: “В прошлом году, введя более 800 тысяч квадратных метров, мы использовали 56 гектаров земель. А в работе у строительных компаний сейчас находится более 420 гектаров — на разной стадии строительства. Если учесть, что в этом году мы планируем сдать в эксплуатацию около 900 тысяч квадратных метров жилья, то будет использована примерно такая же площадь. То есть останется в заделе еще около 360 гектаров. Если ежегодно вводить более 900 тысяч квадратных метров жилья, то есть примерно 740 жилых домов, то этого задела хватит на 6 лет”.

Самые большие опасения по поводу земельных участков у строительных компаний возникли при введении в действие нового закона, обязывающего продавать все земельные участки с аукциона. То есть кто заплатил больше — тот и имеет право на строительство. Законодатели тем самым хотели ввести строго рыночные условия распределения земель, исключив так называемые серые схемы. Это получилось, но возникла другая проблема: мелкие компании, увы, не могут изыскать достаточное количество свободных средств, чтобы выкупить землю под застройку. По оценкам специалистов, в ближайшее время это приведет к перераспределению рынка: мелкие компании, не имея возможности стать застройщиками, вынуждены будут уходить на субподряд (иначе говоря, в наем) к крупным. В некоторых городах страны такая ситуация уже возникла. Красноярск подойдет к ней позже, поскольку у нас все строительные компании вошли в новые условия с большим заделом строительных площадок.

— Когда еще в 2005 году мы определяли политику на переходный период, каждой из компаний — больших и маленьких — было выделено достаточное количество участков, — поясняет Анатолий Григоренко. — Мы всегда строили муниципальную политику таким образом, чтобы все компании, независимо от их величины, имели перспективу. Для строителей это означает, что они должны знать, чем заниматься в ближайшие три-четыре года. Сроки проектирования, изысканий, согласований занимают довольно много времени, и только такой период может обеспечить технологическую цепочку.

Но кроме вопроса собственно по земельным участкам есть еще одна проблема, которая может полностью остановить строительство — тепло и электричество. Если в городе в принципе нет свободных мощностей, вряд ли можно вести речь о масштабном возведении жилья. Иначе без света и воды останутся и старые, и новые дома. Еще один нюанс — инженерное обеспечение абсолютно новых микрорайонов, к которым в принципе не подведены сети.

В Красноярске и тем, и другим вопросом озаботились несколько лет назад.

— Еще в конце 1999 года администрация Красноярска согласовала в городском Совете возможность получения кредита Международного банка реконструкции и развития на инженерное обустройство 15 земельных участков во втором микрорайоне Аэропорта, на Взлетке, — рассказывает заместитель главы Красноярска, начальник департамента экономики Владимир Щербенин. — Это был большой пустырь, в обустройство которого нужно было вложить очень большую сумму. У строителей в те годы таких денег не было, российские банки длинных кредитов не выдавали. И включение Красноярска в проект МБРР было большим плюсом, дающим возможности развития города.

И действительно, опыт оказался удачным. Тринадцать земельных участков, к которым были подведены инженерные сети, водоснабжение, электроснабжение, связь были проданы на аукционе. Средств полностью хватило, чтобы рассчитаться по кредиту. Кроме того, на одном из полностью подготовленных участков сейчас идет строительство школы.

В мае нынешнего года Красноярский городской Совет согласовал для трех самых крупных энергокомпаний краевого центра инвестиционные программы.

— Этот шаг позволил нам снять вопрос по развитию тепловых сетей до 2010 года в соответствии с потребностями застройщиков, — считает заместитель начальника департамента городского хозяйства Сергей Островский. — В ближайшие три года будут активно строиться тепловые сети, прежде всего в Советском, Октябрьском, Центральном районе (Слобода Весны). Кроме того, часть свободных тепловых мощностей правобережья будет передана на левый. За три года в инвестиционные программы будет вложено 3 миллиарда рублей.

В ближайшее время должен решиться и вопрос по перспективам электроснабжения. По заказу “Красэнерго” проектный институт разработал схему электроснабжения краевого центра до 2015 года. Администрация города уже согласовала эту схему, и на ее основе также будет подготовлена инвестиционная программа, что позволит не только подключить новые дома, но и улучшить электроснабжение уже существующих.

Кстати, и крупные строительные компании все чаще задумываются над собственными инфраструктурными проектами. Не просто задумываются — реализуют их. В этом году в Красноярске будут введены в эксплуатацию как минимум три новых электроподстанции, собственники которых — компании-застройщики.

Впрочем, признают в администрации города, освоение абсолютно новых участков, значительно удаленных от магистральных сетей, может потребовать иных подходов к решению проблемы. Нужно будет готовить отдельные инвестиционные программы. Возможно, через проекты частно-государственного партнерства. Но сделать следующий шаг всегда легче, чем первый, тем более в том случае, когда дорога хорошо видна.