Мое или общее?

Если раньше людей портил лишь квартирный вопрос, то сейчас к нему добавился земельный. И дело не только в новизне законов. Зачастую люди просто не могут продраться через хитросплетения канцелярско-юридического языка, которым чиновники пытаются им что-то объяснить.

К примеру, в редакцию обратился читатель. Проблема возникла на почве желания оформить земельный участок, на котором расположен жилой дом. Довольно обычный для Красноярска частный дом на двух хозяев. Подготовили документы, обратились в регистрационную службу. А оттуда получили уведомление о приостановлении регистрации. Причем уведомление мотивированное. Только вот понять его человеку, слабо разбирающемуся в законах и юридических терминах, довольно сложно.

Приведем несколько выдержек из документа.

“Согласно абзацу 1 пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации… лица имеют право на приобретение земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора…”

Положим, понятие “общая долевая собственность” в принципе людям знакома, но что такое “аренда с множественностью лиц”? И почему все эти лица на стороне арендатора?

Далее.

“В соответствии с пунктом 1 статьи 25.2 Закона о регистрации предусмотрено, что гражданин имеет право зарегистрировать право собственности…”

“Однако статья 25.2 не предусматривает возможности регистрации доли в праве собственности…”

И наконец, ключевой абзац. “… с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности необходимо обращаться всем собственникам жилого дома…”.

Очевидно, проблема именно в этом и кроется. Ведь речь идет о доме на двух хозяев, расположенном на едином земельном участке. Обязательно ли в данном случае обращение второго собственника, и как разрешить ситуацию, когда мнения собственников о судьбе земельного участка расходятся? Эти вопросы мы задали начальнику отдела землеустройства департамента муниципального имущества и земельных отношений Светлане Савицкой.

Как отметила Светлана Светославовна, в самой ситуации ничего необычного нет. Сотрудникам департамента довольно часто приходится сталкиваться с подобными коллизиями. Однако закон трактует ситуацию однозначно. При наличии нескольких собственников одного здания, строения, сооружения им необходимо обратиться в орган местного самоуправления вместе для оформления прав по их выбору. Выбрать можно либо общедолевую собственность, либо аренду. Закон не ограничивает собственников в праве выбора. Но они должны решить это единогласно: так не бывает, что два — за аренду, а один — за собственность. Дело в том, что участок, на котором расположен дом, — неделимый. Поэтому и необходимо совместное решение и заявление всех собственников здания. Во всяком случае, если речь идет об общедолевой собственности.

“Что касается аренды, — говорит Светлана Савицкая, — мы нашли основание в Гражданском кодексе, которое позволяет оформить это право одному из собственников. Остальные затем могут просто присоединиться к договору аренды. Таким образом, один из хозяев дома может прийти и заявить, что он готов оформить право аренды. Однако при этом все затраты по оформлению он берет на себя. И претензий к остальным собственникам в том, что они не несли этих затрат, предъявить потом не сможет. Разумеется, и здесь необходимо согласие других владельцев. Оно выражается в подписях, которыми собственники заверяют результаты выполненных землеустроительных работ.

Рассмотрим данный случай. Здесь человек обращается уже не к нам, поскольку закон предусматривает возможность обратиться в регистрационную службу без какого-либо дополнительного акта в том случае, если имеется подтверждение бессрочного постоянного пользования в виде акта о выделении участка для строительства жилого дома. По существу, это продолжение “дачной амнистии” — упрощен порядок оформления: нет необходимости выполнять землеустроительные работы. Второе упрощение — не надо идти к нам и говорить — издайте распоряжение об утверждении проекта границ по результатам землеустроительных работ. Можно взять выписку в виде кадастрового паспорта по неуточненной площади.

Тут сложность в том, что собственников дома два. Невозможно без второго произвести регистрацию. Ибо право так и называется: общее, долевое. Участок един и неделим. И при расчете земельного налога он будет рассчитываться пропорционально между двумя собственниками. Единственный выход — надо вместе обратиться в регистрационную службу. Кстати, документ регистрационной службы, о котором идет речь — это не отказ, а уведомление о приостановлении регистрации. То есть, надо просто выполнить те условия, которые указаны”.

Однако, как всем известно, жизненные ситуации бывают разные. Что делать, к примеру, если собственники никак не могут договориться о судьбе участка? Тогда, по мнению Светланы Савицкой, спор может быть решен только в судебном порядке.

Тот же вариант обращения в суд остается и в случае, если второго собственника в данный момент найти вообще невозможно. Ибо регистрационная служба вряд ли примет это за объективную причину. Надо будет убеждать судью в том, что вы не можете реализовать свое право потому, что человек в принципе недоступен.

Остается вопрос, что делать с этой самой общедолевой собственностью. Ведь по факту многие теоретически неделимые участки фактически разделены самым недвусмысленным способом — заборами. Не станет ли “обобществление” поводом новых конфликтов?

Светлана Савицкая полагает, что фактическое разделение участков можно закрепить законными способами. Причем двумя. Первый — это согласие всех собственников о порядке землепользования. Это согласие оформляется договором, в котором земельный участок делится пропорционально между владельцами дома. Затем этот договор оформляется в регистрационной службе. Если же компромисса по разделению площади достичь не удается, то вопрос опять же решается в судебном порядке. При этом не надо никому предъявлять иски. Требуется только написать заявление в части установления порядка землепользования. В судебном заседании приводятся доводы сторон, приглашаются, если необходимо, третьи лица. Суд принимает решение, и потом можно ставить заборы, что называется, на законном основании.

На самом деле вопрос о заборах далеко не праздный. Как отметила Светлана Савицкая, право собственности зачастую оказывает на людей отрицательное влияние. Примером могут служить многочисленные споры из-за садовых дорожек. Дело в том, что раньше было требование: чтобы не портить вид города, не устанавливать заборы между участками. Участки были маленькие, по 6 соток и зачастую вытянутые. И были дорожки, которые служили межевыми знаками между двумя участками, шириной от силы 20 сантиметров. Когда началась приватизация, земля передавалась в собственность по спискам, по шесть соток, но в каких границах, никто не знал. А когда начались землеустроительные работы по уточнению границ, начались скандалы и споры из-за этих дорожек. Кто-то успел вперед, прирезал к своему участку эту дорожку с двух сторон, другой “проснулся” позже. И сегодня из-за каких-то двадцати сантиметров земли враждуют люди, которые годами работали и отдыхали на соседних участках, знакомились, дружили… Так что закон законом, но многое зависит от самих людей, от их способности договориться друг с другом.