Через годы скитаний

Прокатившаяся по стране в 2002—2004 годах волна замороженных строек отметила практически все более-менее крупные города. Общество обогатилось новым выражением — “обманутые дольщики”. Их, по неофициальной статистике, в России более 100 тысяч. Власти каждого города сами решили, в какой степени участвовать в массовом стихийном бедст-вии. Красноярску, можно сказать, повезло.

Предыстория массового обмана дольщиков такова: в 2004 году обанкротилась строительная фирма “Красноярскстройкомцентр”. Фирма предлагала людям купить квартиры по ценам гораздо ниже рыночных. Малая часть покупателей все-таки заселилась в дома этой фирмы. Остальные же оказались у разбитого корыта: ни квартир, ни денег. Следующим обанкротился “Красноярскжилстрой”. Покупатели квартир оказались на улице. Армию обманутых людей пополнили клиенты строительных компаний “Толстиков и К” и “Градстрой”. Ситуация сложилась предельно напряженная. Городской администрации совместно с дольщиками пришлось искать выходы из ситуации: готовых решений тогда не было. В первую очередь пострадавших дольщиков объединили в некоммерческие партнерства и ТСЖ, с принятием на себя функции по управлению достройкой домов. После была проведена работа со строительными компаниями: недостроенные здания были переданы застройщикам, согласившимся работать с нулевой рентабельностью, — “Сибиряк”, “Стройтехника”, “Монолитстрой”. Это ведущие строительные компании города, которые понимали, что при достраивании жилых домов обманутых дольщиков поднимается их престиж, характеристика надежности компании на рынке жилья.

По прошествии времени видно, что и подход, разработанный органами местного самоуправления, оправдался: постепенно проблема сходит на нет. Большинство бывших обманутых дольщиков, уже заехавших в свои дома, прислали ко Дню строителя письмо в городскую администрацию, где поблагодарили главу города и руководителей департамента градостроительства за содействие в решении проблемы, профессиональные кадры и поддержку на протяжении всех этих нелегких лет.

— Если бы администрация тогда не вмешалась, страшно представить, что было бы: люди остались бы на улице без денег и с обязательствами по выплате кредитов, — вспоминает недавнее прошлое председатель НП “Берег” Нина Смышляева. — Мы следим за происходящим, в той же Москве многих дольщиков просто бросили. Всех, кто нас выслушивал, помогал с документами и переговорами со строительными компаниями, хочется поблагодарить от чистого сердца. Сейчас наш дом на ул. Светлогорской, 27 сдан в эксплуатацию. А что нам удалось пережить, не дай бог кому-нибудь испытать. Самым сложным была работа с людьми. Председателям пришлось быть своеобразными громоотводами. Представьте, как сообщить людям, оставшимся на улице, да еще в долгах и кредитах, что для дальнейшего строительства необходимо доплачивать.

— На несколько лет у нас прекратилась вся личная жизнь, проблемой достройки приходилось заниматься круглосуточно. Мне даже пришлось уйти с работы, так как очень много времени проходило в кабинетах чиновников, застройщиков, — продолжает председатель НП “Север” Лидия Гинер. — Городская администрация помогла нам достроить дома по пер. Светлогорскому, 2а, стр. 1, 2, 3, на ул. Молокова, 62, пер. Медицинскому, 43. Строительство продолжалось на протяжении пяти лет. Все эти годы люди ютились по съемным квартирам, гостинкам, жили у родственников, кому-то удалось купить маленькую квартирку. А сколько было слез и конфликтов, когда банки не одобрили заявки на ипотечные кредиты!

Люди доставали деньги на достройку где могли. Финансовое положение у некоторых было тяжелейшее. Теперь все позади, люди благодарны, что наконец-то заехали в свои квартиры. Но наследие прошлого до сих пор тянется за нами: владельцы 11 квартир все еще судятся за признание права собственности. Все потому, что когда-то застройщики не оформили все документы.

Председатели вспоминают, как буквально жили на стройках и как рабочие приходили за заданиями не к бригадирам, а к ним. Председатель ТСЖ “Виктория” Александр Архипович рассказывает о том, что жители дома по ул. Светлогорской, 31 сразу поняли — денег не вернуть, надо решать проблему конструктивно. Хотя без скандалов по поводу доплаты не обошлось. Но в администрации сразу сказали: если сами начнете решать эту проблему, то поможем, а строить бесплатно не можем никого заставить. В ТСЖ подсчитали средства и решили не обращаться к одной строительной фирме, а стали привлекать подрядчиков на разные строительные работы: “Всего у нас было 50 подрядных организаций. Конечно, это более трудный способ строительства, но нам таким образом удалось сэкономить. А тогда на счету была каждая копейка в буквальном смысле: нам пришлось платить и за проектную документацию, и за подключение к электрическим сетям и инфраструктуре, за долги компаний-банкротов по аренде земли. Сотни тысяч рублей — на непредусмот-ренные траты. Три года жизни стали непрерывным хождением по мукам. И когда 30 декабря я вышел из администрации с актом ввода дома в эксплуатацию, я не верил, что все наконец-то закончилось. Сидел на остановке, рыдал, как маленький ребенок, и не знал, куда мне ехать”.

Быстрей всего проблема стала решаться там, где люди, несмотря на отчаянное положение, организовались и приняли на себя тяжелую ответственность за свои дома. Труднее всего пришлось председателям: кроме работы с людьми на них обрушилась масса юридических и бухгалтерских проблем, необходимость сбора массы документов, о которых недобросовестные застройщики не позаботились в свое время. На юристов денег не было, приходилось консультироваться то со знакомыми, то искать информацию в книгах и Интернете. Тогда прецедентов не было, только массовая истерика. Александр Архипович считает, что Красноярск стал первым городом, где проблема обманутых дольщиков стала решаться всерьез. Сложности были и в том, что как раз в годы, когда началась достройка брошенных домов, начали быстро расти в цене строительные материалы. И главным было убедить людей не бросать все на полпути и не дать стройке остановиться.

Ситуация с обманутыми дольщиками обратила на себя внимание законодателей и привела к принятию в 2005 году Федерального закона 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. До этого времени долевое строительство происходило вне правового поля. Но закон, обезопасив новых дольщиков, сначала осложнил жизнь прежним.

— По закону заказчиком-застройщиком является юридическое или физическое лицо, имеющее правоустанавливающие документы на земельный участок. Вступившие в силу 214-ФЗ, 232-ФЗ, поправки в Земельный и Градостроительный кодексы предполагают продажу земельных участков с аукциона. В то же время участки, где уже созданы объекты недвижимости, выставлять на аукцион нельзя,— говорит заместитель начальника департамента градостроительства Сергей Здорнов. — Сейчас эта коллизия решается в суде. На основании вердикта суда земельные участки передаются товариществам в аренду. Такие решения уже приняты по ТСЖ “Афонтовский”, “5 звезд”. На основании решения суда городская администрация готовит документы на земельные участки. По сложившейся судебной практике с целью получения правоустанавливающих документов департамент градостроительства администрации города Красноярска рекомендует остальным ТСЖ пойти по этому пути. В том числе и ТСЖ “Калина” (дом на Калинина, 35б).

Результаты кропотливой совместной работы налицо: в 2004 году было введено 3 дома, в 2005-м — 7 домов, 2006-м — 3 дома, 2007-м — 10. В этом году планируется ввести 6 жилых домов. По четырем домам проектно-сметная документация проходит государственную экспертизу. У двух домов также нет правоустанавливающих документов на землю. Эта проблема решается в судебном порядке. Возникают вопросы по строительству на ул. Крайней (ТСЖ “Зодчий”): там сейчас идет монтаж инженерных систем, внутренняя отделка. Нельзя сказать, что процесс этот скорый, так как достройка осуществляется на средства дольщиков. Такие же проблемы у ТСЖ “Ледокол” — их стройка затягивается, возможно, из-за недостаточной организованности. Остается надеяться, что по остальным домам проекты пройдут государственную экспертизу, будут оформлены документы на землю и получено заключение службы Государственного строительного надзора. Тогда администрация выдаст разрешение на ввод в эксплуатацию.

И обманутые дольщики получат приставку “бывшие” и, что самое главное, долгожданные квартиры. Специалисты управления Федеральной регистрационной службы советуют дольщикам внимательно читать договоры и сегодня и помнить: такой документ вступает в силу только после его государственной регистрации. То есть, если заплатить деньги и просто подписать договор, он будет недействительным. Но самое главное, советуют в регпалате, перед тем как отдать свои деньги застройщику, нужно поинтересоваться: регистрируются ли договоры по этому строительному адресу. Только при положительном ответе есть гарантии, что у строительной компании все в порядке с документами, а покупатель не станет новым обманутым дольщиком.