Вопросов больше, чем ответов

Федеральный закон © 159-ФЗ закрепил преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства приобретать арендуемые ими муниципальные и государственные помещения в собственность. “На откуп” субъектов Федерации было отдано установление предельных значений выкупаемой площади и предельных сроков рассрочки выплаты. Закон Красноярского края установил предельные параметры — 1 000 квадратных метров и 5 лет. Однако краевой закон не мог разрешить неясности, которых довольно много в тексте федерального закона. Во всяком случае, специалисты департамента муниципального имущества и земельных отношений, анализируя 159-й, нашли порядка десяти проблем. Причем проблемы эти уже из плоскости чистой теории переместились в плоскость практическую.

Дело в том, что многие арендаторы после принятия краевого закона уже обратились в департамент муниципального имущества и земельных отношений, намереваясь воспользоваться преимущественным правом выкупа. Вот тут и начали возникать казусы…

— Мы неоднократно обращались за разъяснениями не только к создателям краевого закона, но и в различные комитеты Государственной думы, которые принимали участие в разработке и принятии 159-ФЗ, — рассказывает заместитель главы города — начальник департамента муниципального имущества и земельных отношений Евгений Кирилюк. — Из всех комитетов нам ответил только один, и этот ответ оставляет желать лучшего, проблем стало еще больше. Вот, к примеру, сегодня на приеме был предприниматель. Помещение, которое он хочет выкупить, находится в совместной аренде у двух субъектов, при этом выделить отдельные части не представляется возможным. Каким образом арендатор может воспользоваться правом выкупа? Нам разъяснили: вы можете продавать помещение, если оба арендатора соответствуют требованиям 159-ФЗ и оба желают приватизировать помещение. А если один из них этого не хочет? Получается, что права и интересы другого субъекта будут нарушены — продать ему помещение мы не сможем…

По словам Евгения Васильевича, не все очевидно и с самим фактом обращений арендаторов. Федеральный закон закрепил специальную норму — до 1 января 2009 года приватизация в порядке преимущественного права возможна только по инициативе органов местного самоуправления, а с 1 января 2009 года — и по инициативе арендаторов. Но заявления от субъектов малого и среднего предпринимательства поступают уже сегодня. А законодатель не разъяснил, как реагировать на них. Либо откладывать заявления до нового года, либо отказывать. Сегодня департамент муниципального имущества и земельных отношений придерживается такой позиции: арендаторам разъясняют, что рассматривать заявления сейчас не будут и просят повторно обратиться после 1 января.

Но есть и еще более кардинальный вопрос, не нашедший отражения в законе. Многие арендаторы считают, что муниципалитет обязан продать им имущество. Однако законодатель оговорил лишь право арендатора, но не сказал — является ли обязанностью местной власти продать это имущество, или она вправе сама решать: продавать его или оставить для муниципальных нужд и, к примеру, сдавать в аренду или использовать иным образом. И это умолчание — чрезвычайно серьезно. Хотя бы потому, что кроме 159-ФЗ существует и другой закон о поддержке малого и среднего предпринимательства — 209-ФЗ, дающий право муниципалитетам создавать имущественные фонды поддержки бизнеса. Причем имущество, включенное в эти фонды, приватизации не подлежит. По пути максимального использования механизмов 209-ФЗ пошли в Москве и Санкт-Петербурге. Во-первых, в столицах установили предельную норму площади для льготного выкупа в 50 квадратных метров.

Во-вторых, там практически все помещения включили в фонд поддержки малого и среднего бизнеса, сделав их неотчуждаемыми. Иной подход избрали в администрации Красноярска — дать возможность максимальному количеству предпринимателей воспользоваться правами, предоставленными 159-ФЗ.

И это, кстати, привело к известной ситуации “наказуемой инициативы”. Дело в том, что в соответствии с решением красноярского городского Совета © 4-69 прогнозный план приватизации является частью бюджетного послания и рассматривается именно в рамках этого послания. Согласно бюджетному законодательству необходимо было подготовить и опубликовать прогнозный план приватизации до 15 октября текущего года. Однако к этому времени не был принят краевой закон, определяющий параметры льготной приватизации. А без этого невозможно было определить, какие именно объекты войдут в имущественный фонд поддержки малого и среднего бизнеса. Ибо позиция администрации города была такова: в фонд должны войти помещения, площадь которых превышает нормативы, установленные краевым законом, а также те объекты, где арендаторы отказались от своего права на льготную приватизацию. Кстати, принятие нормативного документа края абсолютно не означает, что все помещения, площадь которых превышает 1 000 квадратных метров, автоматически войдут в городской фонд. Не все они могут быть использованы в целях поддержки предпринимательства. А те объекты, которые не войдут в фонд и не будут использованы для муниципальных нужд, подлежат “обычной” приватизации через аукцион. Сказанное вполне справедливо и в отношении помещений, арендаторы которых отказались от своего преимущественного права на выкуп. Далеко не все такие объекты целесообразно включать в фонд.

Кроме того, реальный прогнозный план, в части доходов от приватизации, не мог быть сформирован без точных параметров рассрочки выкупа. Ибо ежегодные поступления в бюджет в условиях трехлетней рассрочки совершенно иные, нежели в условиях пяти- или десятилетней рассрочки.

Впрочем, прогнозный план приватизации сегодня вообще является объектом критики. Прокуратура, к примеру, полагает, что план должен быть пообъектным, и все объекты, включенные в него, непременно должны быть проданы. Близкой позиции придерживаются и некоторые депутаты городского Совета, считающие, что нынешнюю практику планирования приватизации следует изменить. Если сегодня прогнозный план является именно прогнозом и основной акцент делается на то, какие доходы получит бюджет, а не на то, какие именно объекты будут проданы, то парламентарии рассматривают иной подход. Осуществлять планирование приватизации путем принятия нормативно-правового акта в виде решения горсовета, где конкретно и поименно указывать объекты. Причем если сегодня горсовет согласовывает только приватизацию крупных объектов, то в упомянутом акте будут перечисляться все объекты, которые предполагается продать.

Разумеется, определенная логика в таком подходе есть. Но как здесь исключить элемент случайности? Ведь то, что объекты будут выставлены на торги согласно определенному перечню, совершенно не означает, что они будут куплены. Тем более сейчас, в период нарастающего мирового кризиса, последствия которого вполне отчетливо проявляются и у нас.

Впрочем, коллизии вокруг прогнозного плана отнюдь не освобождают от необходимости выполнять законы о поддержке малого и среднего бизнеса. А здесь, как уже говорилось, вопросов больше, чем ответов. Как отметила начальник отдела приватизации департамента муниципального имущества и земельных отношений Арина Лопатина, по некоторым позициям мнения расходятся. Кого, например, считать добросовестным арендатором? Некоторые считают, что речь идет об отсутствии задолженности в течение всего срока действия договора либо договоров аренды, в том числе по пеням. Другие полагают, что имеются в виду последние три года. Поскольку в законе о льготной приватизации говорится, что право на нее имеет тот, кто является арендатором не менее трех лет на дату вступления в силу закона, то соответственно и задолженность должна отсутствовать в течение последних трех лет. Что считать “надлежащим образом” подтвержденным отсутствием задолженности по арендной плате? Очевидно, что все-таки наиболее правильным толкованием следует считать отсутствие решения суда о взыскании. О сложности дела говорит и тот факт, что при прокуратуре Красноярского края создан координационный орган, который непосредственно отслеживает все, что связанно с поддержкой субъектов малого и среднего предпринимательства на предмет коррупции и т.п., поэтому каждая сделка будет внимательно анализироваться.

Следует добавить, что сроки реализации 159-ФЗ довольно ограничены. Арендаторы, имеющие право воспользоваться льготным выкупом, должны до 1 июля 2010 года определиться, воспользуются ли они этим правом. С теми, кто уже сегодня готов выкупить арендуемые помещения, все понятно. А что с теми, кто еще думает? Ведь, теоретически, до тех пор пока последний арендатор, подпадающий под действие Федерального закона © 159-ФЗ, не определится с выбором, нельзя считать закрытым вопрос о формировании имущественного фонда поддержки малого и среднего бизнеса. Впрочем, муниципалитет имеет право выйти к тем, кто не торопится принимать решение, с предложением определиться. А на это предложение арендатор в течение 30 дней должен дать конкретный ответ.