Жилье в Красноярске доступнее, чем в среднем по России

Свободного жилья в Красноярске сейчас хватает — и в новых домах, и на вторичном рынке. Однако там такие цены, что дух захватывает. При этом эксперты отмечают, что у нас в городе не самая плохая ситуация. Как показали последние исследования, квартиры в Красноярске даже по международным стандартам считаются “не очень доступными”. Для сравнения: в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодаре жильё “существенно недоступно”, а в Новосибирске и Омске — покупка “серьёзно осложнена”.

Вернулись в 2015-й

Эксперты ЦИАН, одного из крупнейших в России онлайн-сервисов по продаже и аренде недвижимости, на основании официальных статистических данных провели анализ состояния дел на рынке недвижимости в крупнейших городах нашей страны. Вывод — по уровню доступности жилья мы практически вернулись в 2015 год, когда только-только закончился очередной валютный кризис. Тогда риелторы на фоне ажиотажного спроса необоснованно взвинтили цены на недвижимость.

Для своих расчётов специалисты ЦИАН использовали среднюю стоимость квартиры площадью 54 квадратных метра на вторичном рынке и размер средней зарплаты в крупнейших российских мегаполисах (население более миллиона человек). В итоге получилось, что за последние два года (с 2019 по 2021-й) доходы среднестатистической семьи из двух работающих человек выросли на 13 процентов — до 100 тысяч рублей в месяц, а цены на жильё — на 36 процентов, до 5,7 миллиона рублей.

Таким образом, чтобы собрать необходимую сумму для покупки более или менее приличной квартиры, обычной российской семье придётся буквально затянуть пояса минимум на четыре с половиной года.

Возьмите наши денежки

Очевидно, что в таких условиях единственный вариант решения проблемы жилья в более или менее приемлемые сроки — ипотека. Именно поэтому стоило государству объявить о снижении ставок на такие кредиты и введении целого ряда льгот, в этой сфере начался самый настоящий ливневый рост.

В настоящее время срок действия большей части государственных программ завершился. Итог — не самый радостный. Многие люди оказались в настоящей кабале.

Средний срок выданного ипотечного кредита — 20 лет, размер первого взноса — 20 процентов от стоимости квартиры. Это доходы обычной семьи из двух человек за 11 месяцев. Средневзвешенная ставка по ипотеке на вторичном рынке в 2019 году составляла 9,52 процента, в 2020-м — 8,05 процента и в 2021-м — 10 процентов. По расчётам ЦИАН, расходы стандартной семьи на обслуживание жилищного кредита в российских мегаполисах в 2019 году составляли 33 процента от общего дохода, в 2020-м — снизились до 31 процента, а в 2021-м снова выросли — до 41 процента.

Ситуация по городам заметно отличается. В частности, в Красноярске заёмщикам придётся отдавать банкам треть своих доходов, а вот жителям Москвы уже 64 процента, Санкт-Петербурга — 58, Казани — 54. Так что у нас в Сибири ситуация с ипотечным кредитованием всё-таки более или менее управляемая.

В настоящее время в Красноярске ставка по жилищным займам колеблется от 4,69 до 12,9 процента сроком на 20–30 лет с первоначальным взносом не менее 15 процентов от размера кредита. Это означает, что получить ипотеку в нашем городе, конечно же, может каждый. Однако, чтобы вовремя платить все взносы и при этом годами питаться не только “Дошираком”, ваши доходы должны быть заметно выше средних.

Аренда ненамного меньше

Эксперты ЦИАН сравнили размер арендных платежей за двухкомнатную квартиру с ежемесячными взносами по двадцатилетнему кредиту. Выяснилось, что в 2019 году аренда жилья в нашей стране составляла в среднем 80 процентов от платежа по ипотеке, в 2020 году — 79, в 2021 году — 67. Такая разница в стоимости кредита и аренды привела к тому, что всё больше потенциальных покупателей переходят в категорию арендаторов. Особенно наглядно это проявляется в Москве, где снять квартиру в два раза дешевле, чем платить ипотеку.

Адресная ипотека

Очевидно, что аренда — это лишь временное решение проблемы. Накачка экономики в целом и строительной отрасли в частности деньгами привело к заметному росту цен на рынке недвижимости. При этом коронавирусный кризис затягивается и усугубляется ростом общей напряжённости в мире. В таких условиях необходимы дополнительные меры поддержки ипотечного кредитования. Причём помогать надо адресно, а не всем подряд.

— Снижение доступности жилья подразумевает дальнейший рост роли ипотечного кредитования для поддержания рынка, — считает Алексей Попов, руководитель группы аналитиков ЦИАН. — Из-за высоких ставок по квартирным займам спрос будет снижаться, что замедлит рост цен как у застройщиков, так и на вторичном рынке. Одновременно будет снижаться размер первого взноса по ипотеке, а сроки кредитования расти. В такой ситуации повышение доступности жилья возможно за счёт адресного стимулирования отдельных категорий граждан, как это было для семей с детьми и военными. Такая стратегия не приведёт к очередному резкому витку цен, как вы помните, ранее субсидированием активно пользовались инвесторы, которые очевидно не нуждались в улучшении жилищных условий. Так что субсидирование ипотеки по-прежнему необходимо, но исключительно адресно.

Коэффициент доступности жилья (КДЖ) в России официально установлен в федеральной программе “Жилище”. КДЖ — это количество лет, за которые семья из двух работающих человек сможет накопить на покупку квартиры площадью 54 квадратных метра на вторичном рынке при условии сбережения всех своих доходов (без затрат на повседневные нужды и ипотеку). По международным стандартам, жильё считается доступным, если этот коэффициент меньше трёх лет.