Как улучшить жизнь в доме и повысить стоимость квартиры

Для подавляющего большинства горожан самым ценным имуществом является квартира. Однако стоимость квадратных метров зависит не только от качества сделанного в ней ремонта. На цену влияют и другие факторы. В каком состоянии находится весь дом, есть ли уютный двор, детская, спортивная площадка и парковка, ухоженный ли подъезд, не протекает ли кровля и не топит ли подвал? Всё это — составляющие стоимости жилья.

Активность собственников

Хороший хозяин частного дома следит за всеми постройками и вовремя устраняет неисправности, потому что понимает: в его усадьбе всё зависит только от него. Собственники квартир в МКД зачастую уверены, что на общей площади должен работать кто-то другой, председатель дома, управляющая организация, дворник. А сами жители участвовать в процессе не желают — ни инициировать изменения, ни проконтролировать работу, ни сделать что-то собственными руками. Так и живут, сетуя на судьбу, председателя, управляющую компанию, власти.

Один из красноярских управдомов Константин Орлов сделал подробный разбор проблем МКД и причин, которые к ним приводят. А заодно дал несколько рекомендаций, как улучшить жизнь в доме и повысить стоимость квартиры. Константин 10 лет возглавляет совет своего многоквартирного дома, много общается со своими коллегами, и у него накопилось достаточно наблюдений, чтобы делать выводы. Он уверен, что состояние всех МКД напрямую зависит от активности жителей.

“Иногда смотришь на старую хрущёвку или относительно новый дом, а там постоянно течёт канализация, подъезды грязные, всё плохо, — рассказывает управдом. — Люди живут годами, жалуются на вонь из подвала и в целом привыкли. Но всё меняется, когда заезжает какой-нибудь активный новосёл. Он входит в совет дома либо создаёт его, если раньше не было, и начинает работать, пинать управляющую компанию или меняет её на новую. После этого аварийных ситуаций становится меньше, начинается замена коммуникаций, ремонт в подъездах”.

Как правило жителям, в чьих домах начинаются позитивные перемены, довольно быстро становится этого недостаточно. Видя, что проблемы можно сдвинуть в мёртвой точки, люди уже замечают такие вещи, как нерегулярная уборка лестничных клеток или другие недочёты, которые раньше были мелочью. То есть у собственника появляются новые потребности.

Пирамида потребностей

Орлов предлагает структурировать потребности собственников дома по аналогии с пирамидой Маслоу, в которой в иерархическом порядке представлены все нужды человека — от физиологических до духовных. Здесь тоже есть своя иерархия требований: от базовых до более высоких. Схема Орлова выглядит следующим образом:

1) наличие воды, света, тепла, работающий лифт (без отключений, аварий);

2) чистота в подъездах (работающие светильники, регулярная уборка);

3) видеонаблюдение;

4) асфальт во дворе без ям;

5) наличие детских горок, качелей, скамеек / шлагбаума или забора.

Для большинства жителей данного перечня достаточно. Но сам список на этом не исчерпывается. Дальше следует:

6) энергоэффективность дома;

7) эстетика в подъезде и во дворе;

8) повышение доходов от использования общедомового имущества;

9) ландшафтный дизайн двора, высадка цветов, кустарников и деревьев в соответствии с планом, а не так — привёз с дачи сосну и посадил, где захотел, огородив от собак старой покрышкой.

Задача совета

Парадоксальными кажутся Константину Орлову взаимоотношения председателей советов домов с управляющими организациями.

“Они все улучшения в доме воспринимают как какую-то милость сверху, — говорит управдом. — Нам управляющая компания сделает ремонт в подъезде — на нашей улице праздник! Покрасят подъезд синей краской, да и ладно, главное, освежили, новое всё, краской пахнет! Спилили во дворе три ветки с деревьев, чтобы они в окна не стучали, — безмерно благодарны!”

Однако совет дома может сделать больше. Ключевая задача этого общественного органа, уверен общественник, в том, чтобы работать в связке с управляющей компанией и повышать стоимость жилья, а не просто обеспечивать бесперебойное водоснабжение и отопление. Это позволит переходить по пирамиде потребностей на более высокие уровни.

“Что мы делаем с самым главным активом в жизни? Мы бездействуем в момент, когда его цена относительно аналогичного не растёт либо снижается. Что мы должны делать? Правильно, повышать его стоимость или ликвидность”, — считает управдом.

Он уверен, что условную хрущёвку можно превратить в аналогичный дом в благополучном европейском государстве. Известно, что на территории бывшей Восточной Германии в советское время было построено множество таких же, как у нас, хрущёвок, но там из них сумели сделать качественное жильё.

Соседи против инициативных

Некоторые собственники не просто безучастно наблюдают за проблемами дома, но и затрудняют работу председателей. Константин Орлов говорит, что всё новое и положительное в доме воспринимается в штыки. На инициатора изменений сыплется поток негатива: “Лучше бы деньги на что-то другое потратили”. На вопрос: “На что?” — ответа либо нет, либо он крайне неопределённый: “Да на что угодно, только не на это”.

В качестве примера управдом приводит ситуацию из жизни собственного МКД:

“Делаем ремонт в подъездах. Я, как председатель дома, предлагаю: давайте все провода убирать в кабель-каналы, потому что это просто страх, сколько их висит по всем этажам, — рассказывает Орлов. — В каждую квартиру заходит по три — пять кабелей, используется один, остальные протянуты с давних времён. Встречаю негатив: мол, зачем мы тратим деньги на эти кабель-каналы, не жили богато, не надо начинать. Чтобы убрать лишние провода, вывешиваю объявление: “Отметьте изолентой нужные для вас провода, если не знаете какие, вызовите провайдера, остальные будут через неделю обрезаны. Через неделю подрядчик обрезает не отмеченные провода, остальные укладывает в кабель-каналы. У меня шквал звонков разъярённых людей, у которых пропал интернет или ТВ. Спустя полгода все ходят по подъезду и говорят: “Как у нас тут всё аккуратно, никаких проводов, так и должно быть”. Но сколько нервов это мне тогда стоило, вы не представляете!”

Советы председателя

Управдом с 10-летним опытом собрал для собственников жилья в МКД несколько советов, что же нужно делать, чтобы дом стал более комфортным и ликвидным.

— Посмотреть вокруг и определить, что в твоём доме хуже, чем в аналогичных по типу домах города.

— Не копить деньги на счету дома. Миллион, собранный в 2014 году, и миллион в 2021-м — это две разные суммы в пересчёте на объём улучшений. Нужно ежегодно делать ремонты, вставлять окна в подъезде, если у вас ещё не пластиковые, менять двери, высаживать деревья, делать разметку во дворе. По той же причине нужно время от времени пересматривать тариф на содержание и ремонт общего имущества с учётом инфляции.

— Если у вас нет активной позиции в части управления домом, не надо мешать вашим соседям делать благо. Наоборот, надо помогать хотя бы своей подписью в голосовании.

Акцент

Управдом Константин Орлов проверил на практике так называемую теорию разбитых окон. Весь фасад его МКД возле входа в подъезд был заклеен объявлениями, что, конечно, не украшало внешний вид дома. Всё, что делала управляющая компания, — отправляла “слабо говорящего по-русски паренька” снять бумажки с фасада, но капитально очищать стену не собиралась.

“В один из выходных дней я взял пару вёдер горячей воды, химию, щётки и отмыл всё до блеска, очистил весь клей на площади три-четыре квадратных метра, сам покрыл хорошей краской входную группу, — описывает свой опыт Константин. — Все проходящие соседи по подъезду говорили: “Костя, зачем ты это делаешь, всё равно всё это снова заклеят и загадят”. Но прошло много лет, всё до сих пор чистое, люди ходят мимо и говорят, что так и должно быть”.

Фото: Константин Орлов