Недвижимый расчет

За полгода, после вступления в силу 159-ФЗ, была проведена комплексная проверка муниципального нежилого фонда на предмет соответствия требованиям закона. Первоначально было выявлено 676 объектов, предварительно подходящих под условия 159-ФЗ. Однако после дополнительных проверок и уточнений выяснилось наличие ряда нарушений.

— Основных критериев, прописанных в федеральном законе, три, — рассказал заместитель начальника департамента муниципального имущества и земельных отношений Николай Троянов. — Во-первых, арендатор должен был арендовать помещение в течение трех последних лет до вступления в силу 159-ФЗ (то есть до 5 августа 2008 года). Во-вторых, он должен быть добросовестным плательщиком: на протяжении всего срока пользования объектом своевременно вносить арендные платежи. В-третьих, предприниматель должен являться субъектом среднего или малого бизнеса. Кроме того, краевым законом утверждена предельная площадь, возможная к преимущественному выкупу — 1 000 кв. м, и срок рассрочки платежа — до 5 лет.

Для реализации условий © 159-ФЗ в департаменте была сформирована специальная комиссия из девяти человек. Она и принимает решение по каждому поступившему заявлению: возникло ли у арендатора преимущественное право на выкуп, или нет. В ее состав входят два депутата городского Совета, один представитель профсоюза и специалисты департамента. С начала года в департаменте муниципального имущества и земельных отношений принимают заявления и пакет документов от арендаторов. В течение тридцати дней после приема заявления и документации комиссия принимает решение.

— Так называемая приватизационная комиссия совещается еженедельно и прежде всего проверяет поступившие заявления на соответствие их требованиям закона, — пояснил Николай Троянов. — Есть еще несколько нюансов, которые влияют на принятие решения. Во-первых, наличие регистрации права муниципальной собственности. Казалось бы, все просто — раз помещение сдается в аренду, значит, оно зарегистрировано. Проблема в том, что нам приходится дробить ранее зарегистрированные муниципальные объекты на несколько помещений: их количество должно соответствовать числу арендаторов. В этом случае необходимо провести их инвентаризацию и регистрацию как объекта муниципальной собственности. Хочу заметить, что места общего пользования оформляются в общедолевую собственность арендаторов пропорционально площади, занимаемой в этом объекте.

Если все этапы пройдены успешно и комиссия принимает положительное решение, документы передаются оценщикам. Сегодня среди оценочных компаний объявлен конкурс на проведение оценки рыночной стоимости объекта, по которой он будет реализован. Компания-победитель, ее объявят уже в апреле, начнет готовить отчеты по конкретным объектам.

После того как определена рыночная стоимость, в течение двух недель готовится проект нормативно-правового акта — распоряжение главы города. Департамент направляет арендатору в виде аферты договор купли-продажи арендуемого имущества. Арендатор получит проекты договоров купли-продажи и залога, и, если его все устраивает, подписывает договор. Предприниматель может как заплатить всю сумму сразу, так и вносить платежи равными долями в течение пяти лет с правом досрочного платежа в любой момент. Однако во втором случае в течение десяти дней он должен внести 20 процентов от стоимости выкупаемого помещения. Право собственности на имущество переходит к покупателю сразу после подписания договора купли-продажи, но само помещение будет находиться в залоге до окончательного погашения долга. До момента полного расчета на помещение будет наложено ограничение в распоряжении: перепродать его будет невозможно. Дополнительным условием предоставления рассрочки является уплата 1/3 ставки рефинансирования от суммы оставшихся платежей
(3,6 процента годовых). Платежи вносятся ежемесячно, не позднее 10-го числа. За просрочку начисляется пеня. Если в течение 15 календарных дней деньги не поступают, договор расторгается, причем первоначальный взнос в 20 процентов остается в городской казне.

На сегодняшний день в Красноярске есть не менее 665 объектов, которые подходят под действие закона. Уже сейчас можно сказать, что 63 арендатора, имеющих предарбитражные уведомления или судебные решения о несвоевременности внесения арендных платежей, будут исключены из этого списка. С начала года на комиссию было подано 17 предварительных заявок на выкуп, из них пять отозвано самими бизнесменами по разным причинам. Из оставшихся семь получили положительные заключения. В среднем с момента подачи заявления до направлений предложения арендатору проходит около трех месяцев.

— Как уже понятно, помимо установленных законом существуют и другие объективные основания для отказа, — обратился к арендаторам Николай Иванович. — Поэтому мы настоятельно просим предпринимателей перед тем как писать заявление, проконсультироваться с нашими специалистами, они принимают в кабинете 406 по ул. К. Маркса, 75.