Основание с обоснованием

О том, по каким правилам возводятся современные новостройки, где и как рождаются замыслы новых микрорайонов и сколько кругов согласования необходимо пройти до того момента, когда будет заложен непосредственно сам фундамент, мы сегодня и поговорим. Первым шагом к возведению любого здания является процедура предоставления участка. Впрочем согласно действующему законодательству, в наше время наделы под строительство уже не предоставляют, а, скорее, выставляют на аукционы, торги и конкурсы. Право “комплексного освоения” больших территорий продается с 2005 года, а участки для возведения жилых домов выставляются на торги с конца 2007-го.

При проведении аукционов администрация в первую очередь руководствуется Генеральным планом Красноярска и Правилами застройки, в которых четко указано, где и что можно разместить. Опираясь на эти документы, а также на схему градостроительного планирования, и формируются лоты, выставляемые на продажу с последующим комплексным освоением. При этом размер земельных участков может быть разным. Есть и достаточно небольшие, однако в любом случае само понятие “комплексное освоение” подразумевает строительство нескольких объектов. Поэтому чаще всего это весьма значительные наделы. Победитель аукциона приобретает право аренды для комплексного освоения территории. Процесс достаточно сложный, и сроки его завершения в первую очередь зависят от площади земли. Если это 40 гектаров (а столь обширные территории у нас уже выставлялись на торги), то осваивать участок можно в течение десяти лет. Естественно, после выполнения еще ряда необходимых процедур.

— Прежде всего победитель конкурса или аукциона обязан разработать проект планировки, — говорит заместитель начальника управления архитектуры администрации Красноярска Инна Федотова. — Затем проект необходимо представить на утверждение в администрацию города. Нужно также сделать проект межевания, то есть разбить территорию на отдельные участки, где будут размещаться конкретные объекты — жилые дома, магазины, детские сады, школы и так далее. После этого он имеет право либо передавать права субаренды, либо продавать эти участки застройщикам. И, соответственно, начинать освоение, которое связано с инженерным и социальным обеспечением микрорайона.

Строительство дорог, проездов, школ, садиков, магазинов — все это обязательные условия комплексного освоения новых микрорайонов.

Как мы уже отметили, основным документом, на который опирается администрация, составляя список территорий будущей застройки, является генеральный план. Он определяет развитие населенного пункта на достаточно длительный период, и, изучив его, можно получить представление, каким будет мегаполис лет через десять-пятнадцать.

Генеральный план Красноярска был разработан еще в девяностые годы. Создавали его довольно долго, более того, на сроки повлиял форс-мажорный случай: в Санкт Петербургском институте урбанистики, где разрабатывался документ, случился пожар, и все материалы сгорели. Специалистам пришлось все восстанавливать заново. Впрочем нет худа без добра: в окончательной версии уже учли все реалии конца девяностых годов прошлого века. Уже в 2000-м удалось получить заключение федеральной экспертизы, а в 2001-м в марте на сессии Красноярского городского Совета многотомный документ был утвержден.

Принимался Генплан с учетом не только компетентных мнений архитекторов, строителей и чиновников, но и с участием горожан. Перед утверждением проводились публичные слушания, а кроме того, все материалы были размещены в помещении Союза архитекторов. Специалисты выслушивали предложения и даже дорабатывали основной документ.

Кроме Генплана, существуют еще Правила землепользования и застройки города Красноярска. Они предусматривают зонирование всей территории мегаполиса с четким определением: что, где и как строить. Так, зона жилой застройки может быть в них определена как усадебная, малоэтажная, средней этажности, многоэтажной высокой плотности и т. д. Это позволяет совершенно четко ставить задачу, понимать, что в конкретном месте разрешено возводить, а что недопустимо.

Отметим также, что, несмотря на всю важность этих документов, их нельзя назвать абсолютными и неизменными. Например, до недавнего времени в Генеральном плане Красноярска не было жилых кварталов на месте судостроительного и комбайнового заводов. Чтобы получить разрешение на их строительство, приходится вносить изменения в главный документ.

— Генплан не является догмой, — говорит Инна Федотова. — Правда, сама процедура изменений довольно длительная и сложная: ведь Генеральный план — это закон, и вносить поправки в него может только принимавший его орган: сессия городского Совета депутатов. Да и сама подготовка поправок занимает много времени: сначала заявление рассматривает специальная комиссия, потом проводятся публичные слушания, а после документы направляются главе города.

Документы, по которым ведется застройка, это на самом деле азы. И все же для многих главной, можно сказать, отправной точкой нового строительства является не глобальный замысел, не земельные процедуры, а сам проект. Действительно, он — основа основ любого здания. От того, насколько грамотно проект составлен, зависит не только удобство нового дома, но и такая важная вещь, как безопасность строения. Поэтому и внимание к данной сфере должно быть повышенное.

Отметим, что законодатели полностью согласны с этим утверждением и уже приняли соответствующие меры: сегодня большинство проектов в обязательном порядке проходят государственную экспертизу. Ведь любая ошибка, например в выборе неправильной конструктивной схемы здания, в итоге может привести к его разрушению, а этого допустить нельзя. Поэтому во всем, что касается обеспечения надежности, устойчивости зданий, специалисты бескомпромиссны.

Еще один важный момент — обеспечение пожарной безопасности новой постройки. В этой сфере также действуют строгие нормы, и если проектировщики не исправляют замечания экспертов (например, не обеспечивают дом достаточным количеством аварийных выходов), то получают отрицательное заключение.

Свои требования к проекту выдвигают и специалисты сан­эпиднадзора, которые проверяют проектную документацию на соотвествие санитарным нормам и правилам, — таким, как инсоляция, коэффициент освещенности, а также качество земли, уровень загрязнения воздуха и уровень шума. Если эксперты, исследуя проект, приходят к выводу, что та или иная комната недостаточно обеспечивается солнечными лучами, то производится корректировка: где-то можно просто изменить назначение помещений, а иногда приходится и разворачивать дом.

Кстати, без положительного заключения органов экспертизы начать работы на объекте сегодня невозможно — ведь тогда застройщик не получит разрешения на строительство, выдаваемое администрацией города. А разрешение — основной документ для каждого нового объекта, и кроме гос­экспертизы для его получения необходим еще целый перечень документов. Так что наличие такой бумаги — один из залогов честности застройщика. И того, что все сделано по правилам.