Какими должны быть штатное расписание и материально-техническая база УК?

Зависит ли количество сотрудников от числа домов, находящихся на обслуживании той или иной УК? Сколько в компании должно быть управленцев, бухгалтеров, техников-строителей, газоэлектросварщиков, сантехников, штукатуров-маляров, дворников? Есть ли требования к составу оборудования и инструментов, необходимых для обслуживания многоквартирных домов? Где должен находиться офис и материально-техническая база УК? Часто наблюдаю, как ловкачи с улицы, ничего не зная, не умея и ничего не имея, создают УК или ТСЖ и, ничего не делая, собирают деньги, а жильё тем временем приходит в негодность. / Иван Васильевич

Первым делом — разрешение на работу

На письмо, которое Иван Васильевич направил в редакцию, “Городские новости” попросили ответить начальника отдела по правовым вопросам краевой службы строительного надзора и жилищного контроля Татьяну Машнину. По её словам, прямых требований к штату и материально-технической базе управляющих компаний в действующем законодательстве нет. Однако, чтобы оказывать услуги в этой сфере, организация должна получить лицензию. В соответствие со статьёй 193 Жилищного кодекса РФ это можно сделать при соблюдении следующих условий:

— регистрация соискателя лицензии в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории РФ;

— отсутствие тождественности или схожести фирменного наименования соискателя лицензии с фирменным наименованием лицензиата, который начал работать в этой сфере ранее;

— наличие квалификационного аттестата у руководителя компании-соискателя лицензии;

— отсутствие у руководителя компании неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;

— отсутствие руководителя компании в реестре лиц, в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации;

— отсутствие у соискателя уже отозванной лицензии на право управления МКД.

Перечень услуг

При соответствии этим требованиям организация может на абсолютно законных основаниях получить разрешение на управление МКД. Однако, по словам Татьяны Машниной, у компании, имеющей лицензию и взявшей на обслуживание дома, появляется огромный перечень обязанностей перед собственниками и нанимателями, с которыми заключён договор управления. Обязанности прописаны в постановлениях правительства РФ от 13.08.2006 № 491 “О правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме…” и от 3 апреля 2013 года № 290 “О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения”.

Как отмечает Татьяна Александровна, данные постановления регулируют все направления этой деятельности: от количества уборок в местах общего пользования до мероприятий по обслуживанию конструктивных элементов дома.

УК в многоквартирном доме должна обеспечивать:

— благоприятные и безопасные условия проживания граждан;

— надлежащее содержание общего имущества;

— решение вопросов пользования указанным имуществом;

— предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случае заключения собственниками прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями (РСО) — постоянную готовность инженерных систем к предоставлению коммунальных услуг.

Право на подряд

Работу, предусмотренную 491-м и 290-м постановлениями, могут выполнять как штатные сотрудники УК, так и подрядные организации, специалисты, нанятые на аутсорсинг.

— Минстрой РФ на рабочих совещаниях отмечал, что в европейской части страны, где населённые пункты расположены близко друг к другу, один и тот же предприниматель на условном тракторе может оказывать услуги даже не в разных городах, а в разных регионах, — объясняет Татьяна Александровна. — Сегодня он по договору с УК очистил дворы в Тверской области, а завтра убирает придомовые территории на Смоленщине. И это нормально.

Правда, по словам эксперта, краевой стройнадзор неоднократно выходил к законодателям с инициативой прописать в нормативных документах требования к штату и материально-технической базе управляющих организаций, но поддержки не получил.

— Это тоже объяснимо, — рассказывает специалист стройнадзора. — Представим, что УК только выходит на рынок жилищных услуг, у неё есть штат и техника, необходимые для обслуживания, скажем, 10 МКД. Но компания настолько качественно выполняет работу, что с ней решили заключить договор собственники ещё 10 домов. Быстро нарастить численность сотрудников и материально-техническую базу, мягко скажем, проблематично. Поэтому у УК должна быть предусмотренная законом возможность заключать договоры подряда и право самостоятельно решать, какими средствами она будет вести свою предпринимательскую деятельность.

Диспетчер по найму

В постановлениях № 491 и 290 приводится список обязанностей УК. А о том, как именно она должна их выполнять, говорится в другом документе — постановлении правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416 “О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами”. В этом нормативном акте, в частности, довольно подробно описываются требования к работе аварийно-диспетчерской службы компании. Отмечено, что УК вправе не организовывать такую службу самостоятельно, а заключить договор на оказание услуг со специализированной организацией. Главное, чтобы диспетчерская работала круглосуточно, регистрировала обращения от граждан и реагировала на заявки в установленный срок.

Кроме того, в данном постановлении есть требования к организации взаимодействия УК с жителями. У каждой управляющей компании должен быть офис (представительство), куда граждане могут лично обратиться за решением того или иного вопроса. Важно только, чтобы этот помещение находилось в пешей досягаемости от обслуживаемых домов — не более трёх километров от каждого из МКД. Управляющая организация обязана дать информацию о днях и часах приёма с жителями. Встречи должны проходить не реже одного раза в месяц, а общаться с гражданами может как руководитель УК, так и любые уполномоченные на это лица.

Всё важное на стендах

Что ещё нужно знать о деятельности УК, так это требования к раскрытию важной для жителей информации. В соответствие с постановлением “О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами” компания обязана разместить своё наименование, адрес местонахождения, контактные телефоны, электронную почту, режим работы на вывесках, расположенных у входа в представительство. Когда эта информация устаревает, на обновление вывески даётся не больше трёх дней.

Также данные об управляющей компании должны присутствовать на досках объявлений, расположенных во всех подъездах или в пределах земельного участка, на котором расположен МКД. На такие стенды помещаются те же сведения, что и в официальном представительстве компании, а также адрес сайта организации, портала государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ), телефоны аварийно-диспетчерской службы и аварийных служб ресурсоснабжающих организаций. По мере необходимости на доски вывешиваются объявления о предстоящих работах, проверках оборудования, иных мероприятиях, которые могут повлечь неудобство для жителей либо потребовать их присутствие дома в определённое время (за три дня до начала работ или других мероприятий).

Независимо от того, есть ли в УК штат и техника либо она предпочитает нанимать подрядчиков, за уклонение от требований законодательства её могут оштрафовать или вовсе лишить лицензии. Самые жёсткие наказания могут последовать, если компания:

— не выполнила работы и услуги из минимального перечня и это стало причиной чьей-то травмы;

— не подготовила инженерные системы дома к зиме;

— не заключила договоры с РСО;

— стала должником РСО;

— неудовлетворительно организовала работу аварийно-диспетчерской службы.

В действующем законодательстве также нет требований к штату и материально-техническому обеспечению работы товарищества собственников жилья. Кроме того, для обслуживания дома ТСЖ не нужна лицензия.