В России подорожала ипотека

Программы по льготному ипотечному кредитованию, в числе других принятых нашим государством мер, помогли российской экономике пережить трудные времена — серьёзный спад в разгар пандемии коронавируса и санкционного давления коллективного Запада. В итоге строители у нас сейчас обеспечены работой на следующие год-полтора и своими заказами поддерживают целый ряд смежных отраслей — от машиностроения до электротехники. Побочный эффект от такой бурной деловой активности — завышенные цены на жильё в новостройках.

Черта близко

Эксперты ЦБ РФ считают, что “разогревать” жилищный рынок в нашей стране ещё сильнее опасно — темпы его роста нужно немного придержать. Если сейчас ситуацию пустить на самотёк, есть реальная угроза раздуть очередной ипотечный пузырь.

Особенно настораживают расплодившиеся в последнее время так называемые партнёрские программы некоторых наших банков и застройщиков, которые предлагают приобрести квартиру в кредит по сверхнизким ставкам. Известно, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Как показала практика, стоимость такого жилья нередко заметно (от 20 до 30 процентов) выше, чем в среднем по рынку. “Это чисто маркетинговый ход, который очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости”, — подтвердила Эльвира Набиуллина, глава Банка России.

Тем не менее летом прошлого года такие займы стали весьма популярными у покупателей нового жилья и заняли уже больше половины ипотеки на рынке первичной недвижимости.

Специалисты ЦБ РФ считают, что дальнейшее расширение выдачи льготной ипотеки от застройщика приведёт к техническому разгону цен на квартиры, что заметно увеличивает риски образования пузыря на нашем жилищном рынке, а затем его схлопывания.

Что происходит при этом с экономикой, нам наглядно показали кризисы в Японии и США, когда из-за практически бесплатных ипотечных кредитов и неуправляемого роста цен на недвижимость десятки вполне надёжных банков разорились, а сотни тысяч людей стали бездомными.

Что делать?

ЦБ РФ, главный регулятор кредитно-финансовой деятельности в нашей стране, принял решение с 1 июня ввести повышенные надбавки к коэффициентам риска для банков, выдающих жилищные займы по почти нулевым ставкам. В перечень сомнительных, в частности, попала ипотека на новостройки по договору участия в долевом строительстве, которая приобретается с момента выдачи заёмных средств до истечения одного года с получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Именно такое условие довольно часто применяется в партнёрских программах застройщиков и банков.

— Новые нормы позволят ограничить рискованные практики ипотечного кредитования, предполагающие завышение стоимости жилья на первичном рынке”, — говорится в комментарии регулятора.

Также президент нашей страны продлил срок действия всех льготных ипотечных госпрограмм ещё на полтора года (до 1 июля 2024 года) и расширил перечень возможных получателей. Однако максимальный размер ставки по некоторым популярным жилищным кредитам немного подрос.

Работаем дальше

Все эти пертурбации несколько скорректировали ситуацию на российском рынке недвижимости. В частности, заметно увеличился поток получателей жилищных кредитов в первоклассных банках. В частности, только ВТБ за февраль оформил в Красноярском крае и Хакасии ипотечные договоры на 1,2 миллиарда рублей — в 1,7 раза больше, чем в январе. “Начало года традиционно характеризуется спадом интереса заёмщиков к ипотеке, однако мы уже второй год наблюдаем рост спроса на этот финансовый инструмент”, — сообщила Наталья Табаринцева, управляющий ВТБ в нашем регионе.

Всего по России этот банк в течение последнего зимнего месяца выдал 15 тысяч жилищных кредитов на 78 миллиардов рублей.

— Главными факторами роста здесь стали льготная ипотека и ожидаемое сокращение субсидированных программ от застройщиков”, — считают эксперты ВТБ. — Также определённую роль сыграла индексация материнского капитала (почти на 12 процентов. — Прим. автора)”.

Основным спросом в настоящее время на российском рынке недвижимости пользуется готовое жильё — 54 процента в общем количестве сделок банка. Это на три процента больше, чем было годом ранее. Новые квартиры чаще всего покупают за счёт льготных государственных программ. Только по семейной ипотеке в феврале оформлено около 3,5 тысячи договоров на 21 миллиард рублей.

Эксперты банка считают, что по итогам 2023 года объём выдачи ипотечных кредитов в России может превысить пять триллионов рублей. Это заметно больше достигнутого в прошлом году максимума 4,8 триллиона.

— На фоне введения ограничений на субсидированные программы застройщиков может произойти снижение доли новостроек, но как минимум на четверть вырастет спрос на частное строительство, — уверен Анатолий Печатников, заместитель председателя правления ВТБ. — Последние несколько лет мы фиксируем поступательный рост спроса на загородную недвижимость. В прошлом году банк оформил в этом сегменте около девяти тысяч кредитов на сумму более 46 млрд рублей. Это в 1,5 раза больше, чем было годом ранее. В этом году в целом по рынку выдачи могут увеличиться на 25–50 процентов.

Правительство России продлило государственную программу “Семейная ипотека” до 31 декабря 2023 года. Сроки подписания договора займа на льготных условиях также увеличились на год — до 1 июля 2024-го. Также правительство РФ расширило список возможных получателей семейной ипотеки. Сейчас такие жилищные кредиты могут получить родители, у которых только один ребёнок. Главное, чтобы срок его рождения попадал в установленный постановлением временной период.

Как сообщалось ранее, в нашей стране семьи с малолетними детьми могут получить жилищный заём по ставке до шести процентов годовых. Максимальный размер субсидируемого кредита в столичных городах, а также Московской и Ленинградской областях составляет 12 миллионов рублей, в других регионах — шесть миллионов. Полученные средства можно потратить на покупку квартиры в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка под жильё. По расчётам экспертов правительства, в 2023 году льготные жилищные кредиты смогут получить более 150 тысяч молодых семей.