Самострой в законе

Использовать консолидируемую фондом содействия развитию жилищного строительства землю для строительства на ней жилья с участием кооперативов президент России Дмитрий Медведев потребовал еще в конце сентября. Как считают аналитики, обращение федеральной власти непосредственно к гражданам обусловлено желанием убить сразу двух зайцев: привлечь в строительство живые деньги и обеспечить россиян дешевым жильем.

Первоначально проект носил узкую направленность. Первый заместитель председателя Правительства РФ Игорь Шувалов как-то в беседе с журналистами отметил, что слишком много накопилось в стране очередников на льготное жилье — более трех миллионов, проблему необходимо срочно решать. А кооперативы смогут обеспечить граждан, не способных воспользоваться ипотекой, жильем по себестоимости. Кстати, возрождение ЖСК способно претворить в жизнь и другую идею правительства — сделать Россию малоэтажной. В верхах уже несколько лет поговаривают о том, что реализация национального проекта “Доступное комфортное жилье — гражданам России” в значительной мере зависит от интереса регионов к строительству индивидуальных и малоэтажных домов. Тем более что, по данным Росстата, количество индивидуального жилья, построенного за счет населения, традиционно велико — до 49 процентов от общего ввода в эксплуатацию жилья. При этом на 70 процентов малоэтажки возведены за счет самостроя.

Получается, вот оно — решение проблемы. Стоит только навалиться на строительство всем миром, то есть силами самих граждан. Еще в 2007 году Медведев настоял на разработке специального проекта закона “О малоэтажном строительстве”. Нынче Госдума снова к нему вернулась. Суть документа сводится к упрощенному доступу граждан и их объединений, например кооперативов, к земельным участкам для застройки жильем. При этом жилищно-строительные кооперативы могут быть как открытыми, так и закрытыми. Открытые, образовать которые смогут граждане России в возрасте от 16 лет, должны приобретать землю на закрытых аукционах по стартовой цене десять процентов от кадастровой стоимости участка (застройщики не смогут участвовать в аукционах). Закрытым кооперативам предполагается давать государственную землю без торгов и бесплатно (потому как их учредителями станут органы власти, которые будут формировать ЖСК из очередников). Стоимость пая для них будет включать только затраты на строительство дома, на которые граждане смогут привлечь в том числе и ипотеку.

Также законопроект предполагает госучастие в финансировании строительства инженерных коммуникаций и возмещение затрат кооперативов на выплату процентов по кредитам на эти нужды.

Как говорят аналитики, обеспечение участка коммуникациями за счет бюджета — главный камень преткновения законопроекта. В условиях кризисной нехватки средств муниципалитетам приходится буквально выкручиваться, чтобы выполнить требования Земельного кодекса (полностью сформировать участок под застройку: определить границы, поставить на кадастровый учет и создать технические условия). А это не только дополнительные средства, но и временные затраты.

Конечно, в генеральном плане Красноярска прописаны перспективные нагрузки по обеспечению городских территорий инженерной инфраструктурой (схемами водоснабжения, канализации, теплоснабжения и т.д.). Свои расчеты на перспективу уже произвели “Краском”, ТГК-13 и “Красноярскэнерго”.

— Город принимает посильное участие в развитии инженерной инфраструктуры, — говорит заместитель начальника департамента градостроительства администрации Красноярска Александр Остапчук. — Но работа эта глобальная. Мы пытаемся решить проблему усовершенствования и модернизации сетей на больших участках. И на торги выставляются те земли, где есть возможность обеспечить технологическое подключение. Например, уже введен в эксплуатацию русловый водозабор “Гремячий лог” в Академгородке, ввели сети водоснабжения и канализации на Базаихе, готовим к запуску теплотрассу Северную и другие.

Как считают специалисты, участки под индивидуальное жилищное строительство должны располагаться на окраинах города или за его пределами. Отдельно взятый коттедж, который вдруг пожелает возвести частник, скажем, в центре города, может не вписаться в существующий генеральный план.

Земля нынче стоит недешево. В Красноярске тысяча квадратов под ИЖС выставляется на аукцион по начальной цене в миллион рублей. Новый закон просто необходим, если снимет с плеч горожан хотя бы этот финансовый груз. Но и в этом случае вопросов по реализации документа остается достаточно. Жилищно-строительные кооперативы, на которые уповают законодатели, давно знакомы россиянам. Они существовали еще в советские времена. Продолжают работать и сегодня, некоторые в достаточно изощренной форме.

Аналитики предупреждают, что строительный кооператив — это своеобразная касса взаимопомощи. Став пайщиком кооператива, человек платит вступительный взнос (несколько процентов от стоимости приобретаемого жилья), а затем ежемесячно вносит в кассу паевые взносы, пока они не достигнут определенной суммы. Все это время деньгами кооператива пользуются другие его члены (или руководители). Получается, что человек покупает квартиру сначала своим сотоварищам по ЖСК, а затем себе — за счет других взносов. Очень уж эта система напоминает знаменитые в 1990-е годы финансовые пирамиды, вроде “МММ” и “Властелины”. Кстати, как показывает практика, кооперативные мошенники не канули в Лету вместе с теми смутными перестроечными временами. Летом этого года сразу несколько городов Сибири разоблачили действующую на их территории пирамиду — “Сибирская касса взаимопомощи”. Как пишет на одном из социальных сайтов Красноярка Светлана, в этой “кассе” она похоронила половину своей квартиры: вложила деньги от продажи жилья, чтобы приобрести новое большей площади. Два года назад обанкротилась крупнейшая в России (и действующая во всех регионах страны) строительная пирамида “Социальная инициатива и К”, без денег остались сотни россиян.

Впрочем, как считают в Красноярском союзе строителей, в деле создания жилищно-строительных кооперативов все зависит от личности руководителя, который его возглавит, и количества дольщиков. Кстати, в краевом центре уже несколько лет на базе одной из строительных компаний действует жилищно-накопительный кооператив, который продает жилье в рассрочку. Претензий на его работу не поступало. Возможно, потому, что лицо это юридическое и давно существующее на строительном рынке города.