Кто за инвестора

Принятие в 2005 году Федерального закона “О долевом строительстве (214-ФЗ) стало знаковым для всей отрасли. Тогда правительство впервые попыталось защитить права обманутых дольщиков. Впрочем, как считают специалисты, документ немного запоздал.

— Необходимость принятия этого закона возникла гораздо раньше, — считает начальник отдела надзора за долевым строительством краевой службы стройнадзора и жилищного контроля Елена Хамардюк. — Если бы документ появился в конце 1990-х годов, когда пошла первая волна обманутых дольщиков, такого вала дел не было бы. Были бы невозможны двойные продажи квартир, и проблемные дома давно были бы построены. А так мы только сейчас вводим в эксплуатацию объекты, которые начали строиться 15 лет назад.

Как считает эксперт, исключение возможности у застройщика дважды продать одну квартиру — главный плюс 214-ФЗ. По нормативному акту после 1 апреля 2005 года договор между инвестором и застройщиком считается заключенным только после регистрации его в Регпалате. Такой учет и контроль и исключают возможность повторной продажи одной и той же жилплощади. Однако в России люди славятся своим умением ловко обходить установленные нормы.

— К сожалению, практика показала, что не все положения закона исполняются застройщиком, — констатирует начальник строительного отдела департамента градостроительства администрации Красноярска Евгений Долуда. — Документ закрепил единую форму договора об участии в долевом строительстве, прописал критерии, которые должны в нем содержаться. Но на практике многие застройщики пытались обойти эти положения и заключали различные формы соглашений. И предварительные договоры, и договоры займа, и масса других, по которым права дольщиков были защищены очень условно, а иногда даже не прописывались.

Как говорят эксперты, Минэкономразвития давно подумывало о внесении в 214-ФЗ изменений, которые позволили бы применять его более эффективно. Уточняющий документ депутаты Государственной думы недавно рассмотрели во втором чтении. Московские юристы уже оценили “жест” разработчиков поправок.

— Очередная инициатива Минэкономразвития направлена на то, чтобы сделать закон применимым, — считает заместитель директора по юридическому консалтингу “Интерком-Аудит” Ирина Мельникова.

— Но поправки преимущественно направлены на ужесточение мер ответственности по отношению к застройщику. То есть опять презюмируется защита прав дольщиков за счет застройщика, что часто случается в России, но приводит к тому, что законы не исполняют на практике. Законопроект, например, вводит административную ответственность за привлечение денежных средств граждан по “серым схемам”.

Новшество спорное, считают красноярские специалисты. В краевой службе строительного надзора давно существует практика применения административного наказания к застройщикам, заключающим альтернативные договоры. Конечно, в условиях кризиса штрафы (400—500 тысяч рублей) на юридические лица накладывают осторожно (это может дополнительным грузом лечь на плечи застройщиков и инвесторов). Более актуальны другие новеллы законопроекта. Так, участники строительства — физические лица — будут иметь равные возможности для защиты своих прав при проведении процедуры банкротства — независимо от вида заключенного с застройщиком договора. Сейчас инвестор рискует оказаться среди последних в очереди за имуществом строителя-банкрота, но в поправках указано: в общей массе кредиторов выделяется категория граждан, не обеспеченных жильем, и их денежные требования включаются в состав третьей очереди, в то время как требования остальных участников строительства включаются в четвертую очередь. Еще одно нововведение — если у застройщика имеется не завершенный строительством спорный многоквартирный дом и спорный земельный участок, то преимущественное право их приобретения до проведения торгов будет иметь субъект Российской Федерации (Красноярский край). При этом существенным условием договора купли-продажи является обязанность по достройке дома и срок его сдачи в эксплуатацию. Срок на достройку ограничен тремя годами с даты заключения договора купли-продажи.

Сегодня можно обсуждать реальные возможности региона, ведь в условиях финансового кризиса приходится урезать самые необходимые бюджетные статьи. Однако, как считает Евгений Долуда, хорошо уже то, что найдено хоть какое-то решение данной проблемы.

— Этот вопрос постоянно обсуждается, законодательно прописать его необходимо, — говорит Евгений Долуда. — В некоторых случаях совершенно непонятно, что делать с таким участком. Например, заканчивается срок аренды земли, ранее предоставленной застройщику, надел остается без землепользователя и без статуса. Как и незавершенный дом, который на нем расположен. А дольщики не имеют достаточных средств на достройку.

Мало того, что проблемы эти будут решаться после появления соответствующего законодательства, так и процедура передачи земли из одних рук в другие будет происходить быстрее, считают специалисты. В настоящее время земельные участки для жилищного строительства могут предоставляться только с торгов, и у мэрии практически исчезла возможность привлечь успешные компании к достройке проблемного объекта. Если раньше им могли выделить землю под строительство дополнительной к дому блок-секции, то сейчас это невозможно.

— По такой схеме мы в 2002—2004 годах достроили 30 проблемных зданий, которые были приостановлены фирмами “Градстрой”, “Красноярсккомцентр”, “Красноярскжилстрой”, — говорит Евгений Долуда. — Домов того периода осталось немного, и опасений по ним нет.

Строк на финансирование строительства незавершенки ни в краевом, ни в городском бюджетах нет. Специалисты мэрии и службы строительного надзора, помогая дольщикам, оперируют только юридическими знаниями и административным ресурсом. Но даже с такими малыми полномочиями результат получился значительным. Только в этом году введено в эксплуатацию семь проблемных домов, на подходе еще восемь.

В центре пока не называют сроков окончательного принятия поправок в 214-ФЗ. Но как считают красноярские специалисты, работа над его совершенствованием не должна прекращаться. В краевой службе строительного надзора уже подготовили собственные поправки в федеральный документ. Местные специалисты считают, что добиться полной прозрачности движения средств внутри компании-застройщика невозможно без законодательно утвержденного порядка заводить на каждый объект свой банковский счет, с которого будут осуществляться расчеты по конкретному строительству. В этом случае, считает Елена Хамардюк, возможно будет увидеть, на какие цели тратятся деньги дольщиков. Другой немаловажный аспект, предложенный красноярскими специалистами: запрет органам местного самоуправления выдавать разрешение на строительство застройщику, который имеет за плечами приостановленную стройку. Тогда исключится возможность возникновения в строительных “пирамид”.

Эти предложения, говорят специалисты, выработаны собственным опытом работы с обманутыми дольщиками. Возможно, их оценят в Федерации. В ближайшее время они будут переданы депутатам Законодательного собрания и Госдумы от Красноярского края для инициирования рассмотрения парламентариями.