Скрытые тайны подземелья

В подвале вашего дома ведется ремонт? А может, появилась сауна или компьютерный клуб? Что бы ни было, но рано или поздно вы спросите, кто, как и почему использует подвал, который по праву принадлежит вам, собственникам помещений в этом доме. Понять подвальные тайны сложно, но можно.

Для начала надо выяснить, кому на самом деле принадлежит подвал в вашем доме, — собственникам помещений этого дома или администрации города.

На территории Красноярска 6 229 многоквартирных домов, все они имеют подвалы, но только чуть больше тысячи нежилых подвальных помещений числится в Реестре муниципальной собственности.

Чтобы на кофейной гуще не гадать, следует обратиться в органы управления домом. Если там не владеют документами на подвальное помещение, сделайте запрос в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации Красноярска по адресу: ул. К. Маркса, 75. По закону ответ готовят месяц, но скорее всего вы получите его уже через десять дней. В нем будет содержаться информация о том, числится подвальное помещение вашего дома в Реестре муниципальной собственности или нет.

Но какое право имеет муниципалитет на ваш подвал? В то время, когда предприятия освобождались от ведомственных жилых домов, на баланс города поступило много подвальных помещений, а вместе с тем ответственность за них, создание технических документов и обязанность содержать их в порядке. Доход от сдачи этих помещений в аренду приносил дополнительные средства. Муниципалитет обладал полным юридическим правом на это.

Принятие Жилищного кодекса изменило ситуацию. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса, все помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (а к таковым относится чердак, подвал, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, крыша и земельный участок, на котором расположен данный дом), общая долевая собственность всех жильцов многоквартирного дома.

— Ключевая фраза в этом предложении — предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Такой подвал с инженерным или иным оборудованием называется “техническим подвалом”. В нем находится система водоснабжения и теплоснабжения, и для других целей он использоваться не может, — отмечает Лариса Миронова, начальник юридического отдела департамента.

Технические подвалы не сдаются в аренду, но есть предприниматели, которые много лет назад облагородили подземелье с инженерными коммуникациями так, чтобы в нем можно было работать без ущерба жителям дома. В подобных помещениях могут размещаться и удобный магазин рядом с домом, и любимая парикмахерская.

Обратите внимание, наличие в каких-либо документах термина “технический подвал” или, наоборот, его отсутствие не главное. Важно не то, как подвал называется и описывается в документах (в первую очередь в техпаспорте), а как есть на самом деле — есть ли соответствующие коммуникации в подвале.

Так и знакомому вам с детства универсаму, который не так давно стал супермаркетом, необходимы подвальные помещения. Бывают подвалы, имеющие собственное хозяйственное назначение. А в новостройках нежилой первый этаж часто продается собственнику вместе с подвалом.

Если вы хотите оформить право общей долевой собственности на подвальное помещение, являющееся техническим, советуем сделать следующее. Согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ, руководство в многоквартирном доме осуществляется через специальные органы управления. Это общее собрание собственников помещений, товарищество собственников жилья, управляющая организация. В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимается голосованием. По итогам составляется протокол и уполномоченный от собрания жильцов или управляющей компании направляется с ним в департамент муниципального имущества и земельных отношений, где пишет заявление на исключение из Реестра муниципальной собственности подвального помещения.

В случае, когда подвал не принадлежит муниципалитету, а используется арендатором, помещение при наличии у собственников всей технической документации передается жильцам (в том числе ТСЖ, управляющей компании или инициативной группе).

Если правом собственности обладает городская администрация, то оспорить его можно только в суде.

Понятие “общая долевая собственность” несет в себе много хитростей. Общая собственность именуется долевой, когда каждому из участников принадлежит определенная доля. Необходимо понять, что доля в общем имуществе многоквартирного дома не приобретает самостоятельного юридического значения. Это закреплено в п. 4 ст. 37 Жилищного кодекса РФ: “Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме”. Доля не может быть отчуждена отдельно от помещения. Нельзя перешедший в собственность ТСЖ подвал разделить, к примеру, на 85 частей, после чего каждый собственник будет использовать свою часть так, как ему вздумается.

В то же времякогда подвалом владеет муниципалитет, в нем никогда не будет сауны, обувной мастерской, где до утра стучат молоточками, или ночного клуба. В департаменте муниципального имущества есть специальная комиссия по сдаче в аренду муниципального нежилого фонда, которая выносит решение заключать договор аренды или нет. Если подвальное помещение зарегистрировано, принадлежит муниципалитету, назначение помещения не вызывает сомнений, то договор заключают. Бывает, что недобросовестные арендаторы перепрофилируют свое помещение. Например, открывают сауну, которая в многоквартирном доме существовать не может. На этот случай работает отдел контроля за использованием муниципального имущества департамента. Сотрудники выезжают на место и проверяют, каким образом используется подвал. В случае работы помещения не по назначению предприниматель должен в течение месяца устранить нарушения. Отдел контроля выезжает повторно. Если за месяц проблема не решилась, договор должен быть расторгнут.

Если подвальное помещение вашего дома не является объектом муниципальной собственности и в нем ведутся ремонтные работы, в таком случае необходимо обратиться в службу строительного надзора и жилищного контроля. Телефоны для справок: 226-17-26, 226-17-66.