Хроники пикирующего рынка

Строители не готовы удовлетворить спрос на жилье

В Красноярске впервые за несколько последних лет спрос на недвижимость опережает предложение. Впрочем, как говорят строители, ближайшие три года ситуация не изменится в лучшую сторону. Новые законодательные нормы и отсутствие свободных средств не позволяют застройщикам наращивать темпы строительства жилья.

По наблюдениям аналитиков, ситуация на рынке недвижимости Красноярска в этом году складывается весьма благополучно. Деньги начали возвращаться в карманы потребителей: за счет снижения первоначального взноса и процентной ставки ипотечные кредиты стали более доступными, их количество постоянно растет. Как говорят в одном из банков города, в последние полгода каждый месяц выдается по 100 ссуд на жилье. Красноярцев не смущает даже постоянно растущая стоимость квадратного метра недвижимости. Еще в сентябре средняя цена квадрата не зашкаливала за 37 тысяч рублей, сейчас меньше чем за 39 тысяч уже не найти. Инвесторы пошли в офисы продаж строительных компаний, возводящих квартиры. Но это не делает застройщиков счастливыми.

Как говорит представитель одной из строительных компаний краевого центра Анатолий Толстихин, строители настороженно относятся к красноярцам, желающим вложить деньги в жилье. Ведь параллельно с активизацией спроса на недвижимость в краевом центре происходит реальное сокращение предложения.

— Сейчас строители проедают свои докризисные запасы, — отмечает Анатолий Толстихин. — Завершают работы на тех площадках, в которые вложили деньги еще до кризиса. И если не произойдет никаких изменений, мы будем наблюдать если не сокращение, то стабилизацию количества возводимых объектов. А на фоне накачки населения ипотечными деньгами это отзовется ростом цен на квартиры.

Действительно, рынок сегодня живет прошлыми наработками. Например, во время кризиса компании практически прекратили получать разрешения на строительство. По данным Союза строителей Красноярска, в 2007 году было выдано 49 разрешений на возведение зданий, в 2008-м — 40, в 2009 году цифра упала до 19. Правда, сейчас ситуация начала выправляться. За девять месяцев 2010 года выдано уже 23 разрешения. Но если учитывать, что строительный цикл составляет не менее двух лет, застройщики смогут предложить красноярцам новые квартиры, как минимум, только в 2012 году, а то и позже. Строители утверждают: причина кроется в изменившихся законодательных нормах.

По словам Андрея Тихонова, представителя одной из компаний, работающих в краевом центре, чтобы прекратить точечную застройку, законодатель усложнил процедуру получения разрешения на строительство. Это ударило и по застройщикам, желающим возвести дом на пустыре или свободной площадке. Оформление всех необходимых бумаг оттягивает начало работ почти на год.

Для того чтобы оформить земельный участок на строительство, в управление архитектуры необходимо предоставить санитарно-эпидемиологическое заключение. Этот документ, по мнению застройщиков, получить особенно сложно. Однако, как показывает практика, затягивает сроки другое — прохождение госэкспертизы проекта. Заказчику постоянно приходится исправлять замечания по документации. И “работа над ошибками” может затянуться на неопределенное время.

— Упростить процедуру предоставления земельных участков для строительства и сократить сроки прохождения документов возможно только посредством внесения изменений в соответствующие законодательные акты на федеральном уровне, — говорит заместитель руководителя управления архитектуры администрации города Инна Федотова. — На уровне органов местного самоуправления усовершенствовать механизм можно через изменение внутренних регламентов.

Первые шаги в этом направлении уже сделаны. Например, наделы формируются максимум за 14 дней (вместо 30, установленных законом). Анализ обращений, проведенный в мае текущего года, о предоставлении земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов, поступивших в городскую администрацию в 2010 году, показал, что из 13 858 заявлений только 33 исполнено с нарушением срока.

Оформление в пользование земельного участка — тот камень преткновения, который мешает застройщикам начать работы по возведению здания. На сегодняшний день существует две формы его получения. Одна — с предварительным согласованием места размещения объекта (о которой мы рассказали). Вторая форма предполагает проведение торгов.

— К сожалению, с 2008 года в Красноярске не проводилось ни одного аукциона по земельным участкам под многоэтажное жилое строительство, — говорит представитель строительной компании Андрей Тихонов. — Сейчас начали выставляться на торги площадки для социального и промышленного строительства. Кроме того, так получается, что хороших участков под многоэтажное жилое строительство в городе практически нет. Дело в том, что по закону, надел под застройку должен граничить с землей, оборудованной инженерными коммуникациями. Таких участков практически не осталось.

В результате сейчас осваиваются только те площадки, что были арендованы застройщиками несколько лет назад. В последние два-три месяца строители, как фокусники из рукава, вынимают наделы для возведения домов.

Как говорят в управлении архитектуры, за три года, предшествующих экономическому кризису — 2006, 2007 и 2008-й, на аукционы было выставлено четыре крупных земельных участка общей площадью более 850 тысяч кв. метров. Это три микрорайона жилого массива Покровский и Слобода весны. 2009 год немного спутал карты. В кризисное время активность по комплексному освоению застройщиками новых земельных участков спала на нет. Начиная с 2009 года на торги выставляются земли под индивидуальное жилищное строительство, однако все аукционы признаны не состоявшимися из-за отсутствия заявителей. Сейчас управлением архитектуры формируются земельные участки для комплексного освоения в жилом районе Солонцы. Планируется, что там появятся не только жилые дома, но вся необходимая инфраструктура.

Как говорят застройщики, все перечисленные факторы способны снизить количество сдаваемого жилья и, как следствие, повысить цены на него. Так, в 2010 году в Красноярске предположительно будет сдано 570 тысяч квадратных метров жилья, в 2011-м — 530 тысяч, в 2012-м — 500 тысяч. А цена квадратного метра с нынешних 39 тысяч рублей уже весной следующего года скакнет до 52 тысяч.