Объём выдачи ипотечных займов в России побил все рекорды

Объём выдачи ипотечных займов у нас в стране снова побил все рекорды. Седьмого декабря Банк России в своём очередном аналитическом обзоре сообщил, что по итогам третьего квартала 2023 года общий размер портфеля жилищных кредитов в нашем государстве увеличился на 10,8 процента и достиг невероятных 17,1 триллиона рублей. Однако отечественных экономистов это достижение не радует. Эксперты ЦБ РФ считают, что из-за столь массированного поступления ипотечных миллиардов жилищный рынок в России сильно перегревается. Такой взрывной рост, как правило, ведёт к не обоснованному реальными расходами повышению цен на недвижимость и самое главное — раскручиванию инфляции в стране.

Успеть, пока не началось

Специалисты банка ДОМ.РФ ещё в середине лета утверждали, что в 2023 году выдача жилищных кредитов в России превысит все предыдущие рекорды и достигнет шести триллионов рублей. В ноябре эксперты ВТБ подняли ожидаемый уровень «ипотечного безумия» до 7,6 триллиона. Это очень похоже на правду и почти на 60 процентов больше показателей предыдущего года, а также на треть — когда-то рекордного 2021-го.

Такой невероятный результат во многом обеспечен ажиотажным спросом на ипотеку в третьем квартале этого года и особенно — в первой половине сентября. Тогда клиенты резко ускорили оформление жилищных кредитов на фоне ожиданий общего роста процентных ставок по банковским займам и изменения условий по льготным госпрограммам.

При таких условиях граждане нашей страны, которые на самом деле планировали приобрести новую квартиру для собственных нужд, а не просто вложить временно свободные деньги в недвижимость, резко сосредоточились на ипотечных программах с участием государства. В итоге в ноябре выдача льготных жилищных займов в отечественных банках составила от половины до 60-70 процентов от общей кредитной массы.

Взять под контроль

Результаты такого масштабного вливания денежных средств в отечественную экономику неоднозначные. С одной стороны, бурно растущий рынок нового жилья дал толчок для дальнейшего развития многих других отраслей — от производства стройматериалов до машиностроения. С другой — в какой-то момент спрос заметно превысил предложение и на фоне ажиотажного спроса цены на новые квартиры начали расти. Рынок вторичного жилья тоже постепенно подтянулся. Все эти процессы вызвали в стране неконтролируемый (это опасно) рост инфляции в целом. Небольшая иллюстрация из наших местных реалий. Год назад приличная двухкомнатная квартира в Дивногорске в кирпичном доме 1981 года постройки стоила 3,5 миллиона. В настоящий момент такая недвижимость стоит на миллион рублей больше.

Банк России, главный регулятор кредитно-финансового рынка в нашей стране, уже давно уловил эту тенденцию и принял целый ряд необходимых мер. За последние пять месяцев ЦБ пять раз повышал ключевую ставку и в итоге увеличил её вдвое — с 7,5 до 15 процентов. Большинство экспертов уверены, что 15 декабря совет директоров Банка России на своём заседании снова увеличит ключевую ставку. Споры идут лишь о размере предстоящего повышения — от 0,5 процента до двух.

Не хватило

Регулятор также существенно ужесточил целый ряд условий выдачи ипотечных кредитов. «Городские новости» уже писали об этом. Этот комплекс мер уже привёл к некоторому охлаждению отечественного рынка — рост объёмов ипотечного кредитования в последнее время немного снизился. Цены на недвижимость также чуть-чуть притормозили. Однако ожидаемой стабилизации, а ещё лучше — некоторого снижения стоимости новых квартир на рынке за счёт спекулятивной составляющей не произошло.

Поэтому государство продолжает давить. На днях Министерство финансов РФ предложило правительству внести ещё ряд изменений в условия выдачи льготной ипотеки. В частности, предлагается снизить максимальный размер займа в Москве, Санкт-Петербурге и двух столичных областях с 12 до 6 миллионов рублей. Также планируется увеличить размер первоначального взноса с 20 до 30 процентов. Ещё одна мера — снижение предельной величины субсидий, которые банки получают от государства в случае выдачи льготных жилищных займов.

— Министерство также предлагает ограничить возможность получения заёмщиком нескольких льготных ипотечных кредитов, — уточнили в Минфине. — Проще говоря, клиент может взять только один льготный кредит и только по одной льготной программе. Кроме того, предлагается повысить адресность госпрограмм, например, ввести ограничения по размеру предельной долговой нагрузки заёмщика, который с учётом выдачи ему льготного кредита не должен превышать 50 процентов». Специалисты предполагают, что эти и другие меры сдерживания жилищного кредитования должны увести с рынка 15–20 процентов заёмщиков и в первую очередь тех, для кого ипотека была выгодным вложением капитала.

Что скажет государство?

Эксперты считают, что стремление Банка России и финансистов охладить рынок ипотеки удержит ставки по рыночным программам на высоком уровне на протяжении всего 2024 года. Главная интрига — в каком объёме государство может сохранить или продлить программы поддержки ипотечного кредитования.

— По нашей оценке, в первую очередь стоит ожидать продления «семейной» программы — с учётом значимости демографического фактора для нашего государства и стремления российских семей расширить свою жилплощадь, — считает Сергей Бабин, начальник управления ВТБ «Ипотечное кредитование». — Сегодня на «семейную» ипотеку приходится половина льготных сделок на рынке, а в общем объёме выдач жилищных кредитов по ней проходит почти каждая третья сделка». Также высока вероятность сохранения госпрограмм по поддержке так называемой региональной ипотеки — дальневосточной и арктической.

В тему

Банк ВТБ провел в Норильске первые сделки по выдаче льготных жилищных кредитов по программе «Арктическая ипотека». Средний размер займа составил 2,8 миллиона рублей. Другие подробности кредитного договора не раскрываются. С момента старта работы по арктической программе ВТБ получил свыше 1,4 тысячи заявок на льготную ипотеку.

Условия выдачи жилищных кредитов по данной программе идентичны параметрам дальневосточной ипотеки: ставка — два процента на весь срок договора, первоначальный взнос — не менее 20 процентов от стоимости приобретаемой недвижимости. Максимальный размер кредита — шесть миллионов рублей, срок — 20 лет.

Участниками этой ипотечной программы могут стать педагоги и медики, проработавшие в Арктической зоне России не менее пяти лет, молодые супруги не старше 35 лет, а также одинокие родители, воспитывающие ребёнка в возрасте до 18 лет включительно. Эти категории граждан могут взять льготный кредит на покупку недвижимости как на первичном, так и вторичном рынках.