Уберечься от детской доли

— До середины 1993 года граждане могли приватизировать жилые помещения и при этом не включать в число собственников несовершеннолетних детей, закон подобное позволял. Но позже появилось решение Верховного суда о том, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, имеют все права, вытекающие из договора найма. В случае бесплатной приватизации занимаемого помещения они могут претендовать на свою долю в имуществе наравне с совершеннолетними родственниками.

В Московской области появились даже специальные приюты, в которых живут дети, пострадавшие от приватизации. Насколько эта проблема и все вытекающие из нее последствия актуальны для нашего города?

Лидия Ергунова:

— Может быть, в таком масштабе бедствие нас не коснулось, но то, что происходило с приватизацией до середины 1993 года, превратилось в непростую проблему. Тогда действительно разрешалось не включать детей в круг лиц, имеющих право на свою долю в новой собственности. Но закон разрабатывался с учетом, что благонадежные родители в любом случае своих детей не оставят без крыши над головой и будут защищать их интересы. Время показало, что бывает всякое. Трижды вносились изменения в правовые акты. И сегодня судам и другим организациям рекомендовано однозначно трактовать их в пользу несовершеннолетних или бывших несовершеннолетних. Поэтому по достижении восемнадцатилетия молодые люди обращаются в суды за признанием приватизационных договоров, составленных без их участия, недействительными. Судьи, как правило, идут им навстречу. Мы выступаем в процессе в качестве третьих лиц и ходатайствуем о том, чтобы подобные иски были удовлетворены.

— Стоит учесть, что в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года с момента совершения сделки либо с момента, когда заявителю стало известно о том, что его права были нарушены. Поэтому как только гражданин узнает, что жилье было приватизировано без него, а возможно, уже продано или отчуждено по другим сделкам, он вправе обратиться в судебные органы с требованием о восстановлении пропущенного срока давности и признании приватизации и последующих за ней сделок недействительными. Как один из вариантов, в рамках действующего законодательства судами при рассмотрении выносится решение о введении дополнительного участника в договор приватизации с перераспределением долей.

— Получается, что в такой ситуации у нас появляется сразу несколько пострадавших. С одной стороны, это бывший несовершеннолетний, чьи права ущемлены, с другой — добропорядочный гражданин, который купил квартиру, не зная всех обстоятельств, и теперь рискует ее потерять. Как регулируются эти вопросы? И вообще, достаточно ли защищены дети в связи с приватизацией?

Елена Сафонова:

— Количество опекаемых детей известно органам попечительства, и здесь все контролируется. Проблема в том, что не всегда мы знаем, что в какой-то семье проживает неблагополучный несовершеннолетний ребенок. Люди не выносят свои беды из дома. О таких ребятах нам сообщают соседи, органы правопорядка, школа. Как только информация поступает, орган попечительства начинает разбираться в ситуации. Выезжаем на место, смотрим условия, в которых живет ребенок, почему он остался без присмотра родителей. Все зависит и от активности соседей, которые видят, что происходит в семье, и могут обратиться в милицию. Чтобы обследовать каждую семью, у нас нет ни полномочий, ни ресурсов. Да и, наверное, делать этого не нужно.

— Добросовестные приобретатели являются заложниками ситуации. Потому что порой принимаются судебные решения об отмене всех сделок, последовавших за приватизацией без учета интересов ребенка. Естественно, иски о возмещении направляются недобросовестным продавцам, но зачастую там настолько неблагонадежные элементы, что нет никаких шансов вернуть деньги за неудачно купленную квартиру. Поэтому при покупке жилья на вторичном рынке следует внимательно отслеживать юридическую чистоту сделки и просматривать все детали приватизации как до 1993 года, так и после. Сейчас активизировались мошенники, и они настолько тонко научились использовать бреши в законодательных нормах, что настороже стоит быть всем. К тому же невключение детей в приватизацию рождает целый новый пласт проблем в последующем.

Людмила Скипина:

— Хочется вот на что обратить внимание. Закон о приватизации, как и любой другой, рассчитан на законопослушных граждан. Однако он не содержит никаких норм в отношении недобросовестных родителей, которых не интересует судьба их ребенка, они не только не включают его в число собственников при приватизации, встречаются случаи укрытия факта существования детей, их попросту не ставят на регистрационный учет. Хорошо, если это выявляется до проведения последующих сделок, в этом случае добросовестные приобретатели страдают в меньшей степени, они просто вынуждены отказаться от совершения той же сделки по купле-продаже.

Сотрудники муниципального предприятия Красноярска “Центр приватизации жилья” при проверке документов выявляют таких “несуществующих” детей в достаточном количестве до оформления договора приватизации, в ходе правовой экспертизы запрашиваются дополнительные документы, в необходимых случаях направляются запросы в соответствующие органы, в том числе органы опеки и попечительства. Тщательная проверка вызывает порой негодование именно со стороны добросовестных граждан, они жалуются на чиновничью волокиту, хотя все действия сотрудниками предпринимаются именно для проверки чистоты сделки по приватизации.

Елена Сафонова:

— Выявить несовершеннолетнего не всегда удается, а пострадают потом люди, вложившие, возможно, последние деньги в недвижимость. Есть вопросы к нам как к органам опеки, например: не могли бы мы предоставлять информацию при проверке квартиры. Но у нас нет сведений обо всех несовершеннолетних в красноярских семьях, а если бы и были, мы не разглашаем персональные данные без согласия лица, которому они принадлежат.

— По этому поводу очень интересную позицию высказал Конституционный суд РФ. В июне 2010 года было вынесено решение, касающееся одной из самых проблемных статей Гражданского кодекса — статьи 292, п. 4. В ней говорится о том, что интересы детей-сирот и людей, находящихся под опекой, при сделках с недвижимостью должны защищаться органами опеки. Однако детей, у которых родители формально есть, но свои обязанности не исполняют, закон никак не защищал. Если продавалась квартира, в которой прописан ребенок, новый собственник на совершенно законных основаниях мог через суд выселить несовершеннолетнего на улицу. Прежняя редакция ГК обязывала органы опеки следить вообще за всеми сделками с квартирами, в которых прописан ребенок. Но потом законотворцы посчитали, что это тормозит развитие рынка вторичного жилья, и в 2004 году кодекс упростили. Количество сделок увеличилось, но вместе с тем десятки тысяч детей были выселены в никуда. Постановление КС, появившееся после разбирательств по делу о выселении одной из таких “сирот” при живых родителях, говорит о том, что в любом случае, когда при отчуждении жилого помещения права и законные интересы несовершеннолетних нарушаются, дети имеют право на судебную защиту и восстановление этих прав. По сути, позиция суда такова, что и сейчас органы опеки должны давать согласие на все сделки с недвижимостью, если речь идет о защите интересов детей. Пока изменения в федеральное законодательство не внесены, но они уже подготовлены.

Елена Ященкова:

— С одной стороны, надо защищать и права несовершеннолетних, и права добросовестных покупателей. С другой — у органов опеки появится такой вал работы, что время оформления сделки непредсказуемо удлинится. И пострадают опять интересы нормальных хороших семей, которых у нас большинство.

Мы затронули проблемные вопросы, а я хотела бы отметить и хорошие моменты в вопросе приватизации. В настоящее время органы опеки и попечительства в течение трех дней направляют в Регистрационную службу сведения о лишении родительских прав, назначении опекунов и так далее. Когда к нам обращается семья с целью приватизировать квартиру, мы можем проверить адрес: нет ли там опекаемых несовершеннолетних. И если выявляем их, сразу предупреждаем, что, возможно, оформить жилье в собственность только на двоих родители не смогут. Новый закон гласит, что право на участие в приватизации имеют все проживающие в квартире, и даже те несовершеннолетние, которые проживают в другом месте, но не утратили право пользования жилым помещением.

— А если опекаемый живет в квартире опекуна, имеет ли он право участвовать в приватизации его имущества?

— В силу закона у опекаемого не возникает прав на имущество опекуна. С другой стороны — возникает ли у ребенка право пользования, ведь постановка на регистрационный учет сама по себе не означает его возникновение.

Елена Сафонова:

— Да и опекуны говорят: “Мы итак ребеночка взяли на попечение, а вы еще заставляете, чтобы он и в приватизации моей квартиры участвовал”. Их понять можно. Но ведь ребенок зарегистрирован на их площади, и за ним не закреплена никакая другая недвижимость.

Елена Ященкова:

— Ситуация сложная. Опекун обязан зарегистрировать несовершеннолетнего на своей жилплощади, но ведь он временно берет над ним опеку. То есть такой ребенок причислен к временным жильцам, которые не получают права на приватизацию.

Людмила Скипина:

— Действие Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” № 1541-1 распространяется прежде всего на членов семьи, которые имеют равные права быть участниками приватизации занимаемого ими жилого помещения на условиях социального найма по их взаимному согласию. Если ребенок зарегистрирован как опекаемый, то вопрос приватизации жилого помещения должен решаться с учетом норм Федерального закона № 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве”. Судебная практика по такого рода делам существует. При проведении правовой экспертизы документов, предъявленных заявителями на приватизацию занимаемого ими жилого помещения, обязательно проверяется правовой статус лиц, включенных в круг участников приватизации, а также других лиц, сохраняющих право пользования данным жилым помещением, а значит, и право участия их в приватизации.

— Куда обратиться за консультацией, чтобы понять, как правильно приватизировать квартиру и не нарушить права детей?

— В органах опеки специалисты ведут постоянно прием граждан. Необходимо обращаться в районные управления образования. Все перечни документов известны, информация вывешена на информационных стендах.

Лидия Ергунова:

— Обратиться можно к нашим консультантам на пункты приема граждан. Хочу обратить внимание на пункт приема, расположенный по проспекту имени газеты “Красноярский рабочий”, 127. Именно 127-й дом! Так как на проспекте имени газеты “Красноярский рабочий” есть риэлторская фирма, которая повесила большой баннер “Центр приватизации”. Люди могут перепутать, а тарифы на приватизацию там значительно отличаются от установленных государством. Еще есть пункты на улице Быковского, 11, улице Карла Маркса, 49. По вторникам и четвергам директор или юрист консультирует на улице Аэровокзальная, 4в с 16 до 18 часов. Приходить на встречу необходимо с документами, чтобы о ситуации говорить предметно.

В заключение хочется напомнить, чтобы люди не откладывали в долгий ящик вопросы приватизации. Недавний пример: зимой этого года в центр приватизации жилья стояли огромные очереди, люди сутками ждали приема специалистов, ночью дежурили. Приватизацию продлили, и поток схлынул. Но в каждом районе (а их семь) от 30 до 50 тысяч квартир, которые не оформлены в собственность. А мы при максимальных усилиях можем приватизировать лишь 10—11 тысяч квартир в год. Так что вопросами оформления стоит озаботиться уже сейчас, не надеясь, что сроки опять продлят.