Доходные дома. Возвращение

В России скоро появится коммерческий найм

Новую стратегию жилищной политики представили на днях специалисты Минрегионразвития. По замыслу чиновников, роль государства на рынке жилья должна возрасти. Основной упор экономисты делают на строительство квартир для найма. Эксперты посчитали, что к 2020 году на долю арендного жилья будет приходиться не менее 20 процентов всех новостроек в стране.

На сегодняшний день ситуация такова, что даже с помощью ипотеки большинству россиян приобрести квартиру не по карману. Таким образом, у людей, не имеющих возможности купить заветные квадратные метры, остается два варианта действия: или кочевать по родственникам, или снимать свой угол на чёрном рынке. Специалисты Минрегионразвития предлагают новую альтернативу решения квартирного вопроса — доходные дома. По прогнозам чиновников, перед первыми постояльцами коммерческое жильё распахнет свои двери уже в середине 2013 года.

— Доходным называется дом, жильё в котором в полном, то есть стопроцентном объёме, предоставляется во временное пользование на основании договоров аренды или коммерческого найма, — объяснил суть инициативы заместитель министра регионального развития Константин Королевский. — Некий аналог гостиниц, только длительного пользования. Уровень комфорта такого жилья может быть совершенно разным: от скромных квартир эконом-класса до пентхаусов — были бы желающие снимать эти квадратные метры.

Экономисты говорят, что точно ответить на вопрос: “По какой цене можно будет снять квартиру?”, — не представляется возможным. Для каждого региона стоимость аренды в доходных домах будет своя. Это реалии рынка. Специалисты Минэкономразвития сделали расчёт на примере Челябинска. Ориентировочная стоимость аренды двухкомнатной квартиры в доходном доме получилась 10 тысяч рублей в месяц. Это вместе с коммунальными платежами. Подчеркнём, что в данном случае речь идет о жилье эконом-класса — преимущественно серийных проектах с квартирами типовой планировки и так называемой муниципальной отделкой. Разумеется, жилой дом, скорее всего, будет находиться не в историческом центре города, но и не на окраине.

Стоит отметить, что идея строительства доходных домов для России не нова. Первые подобные дома были построены ещё в XVIII веке при императрице Елизавете Петровне. Большие строения “под жильцов” возводили состоятельные люди, сдавая жильё нуждающимся. Факт, Санкт-Петербург строился в основном как город доходных домов. Депутат Государственной думы Виктор Зубарев подчёркивает, что инициатива Минрегионразвития о возрождении доходных домов — это требование времени.

“Во всем мире давно уже развита эта услуга, — комментирует “Городским новостям” Виктор Владиславович. — Более того, потребность в доходных домах есть не только у обычных горожан, но и у предпринимателей, которые ведут не однодневную деятельность, построил-продал, а планируют развивать свой бизнес в будущем. Спрос на арендное жильё гарантирован. То есть компания получит стабильный источник дохода. Кроме того, собственник такого дома имеет возможность расширить свой бизнес, ведь здание необходимо обслуживать. А это еще один дополнительный источник финансов”.

Новейшая история также знает свои примеры единичного строительства доходных домов. Пионером движения стала Москва. Сегодня модель частного строительства таких домов также отрабатывается в Самаре, Краснодаре и Новосибирске. Правда, имеющиеся сейчас в России доходные дома сложно назвать доступными для среднего класса. В столице изначально это жильё ещё на уровне проектных решений было “заточено” под довольно состоятельных людей. И сейчас, несмотря на высокий уровень арендной платы, квартиры в нем не пустуют.

По мнению помощника президента Союза строителей Красноярского края Андрея Тихонова, предложенная Минрегионразвитием программа по строительству жилья для коммерческого найма не отвечает потребностям бизнеса. “Эта схема подходит для строительства социального жилья. Город строит дома и дает квартиры в найм бюджетникам, пенсионерам, детям-сиротам. Если мы говорим о коммерческом секторе, то застройщику невыгодно строить доходные дома эконом-класса. Чтобы эти квартиры окупились, аренда должна составлять не 10 тысяч, а, как минимум, в два раза больше. Большинство людей не захотят, да и не смогут платить в два-три раза больше, чем стоит аналогичное жильё, сдаваемое на вторичном рынке”, — уверен эксперт.

Пример Москвы показывает, что пока удачными доходными домами является жильё бизнес-класса. За счет высокой стоимости аренды инвестор покрывает все свои расходы.

Интересен опыт новосибирских строителей. Там доходные дома действуют уже два года. Однако сдавать новостройки в аренду инвесторы стали не от лучшей жизни. Пять лет назад одна из строительных фирм Новосибирска работала по программе расселения ветхого жилья. Под это был спроектирован девятиэтажный двухподъездный дом на 160 квартир. Но застройщик не смог договориться с муниципалитетом по финансовой стороне проекта. Свою лепту в ситуацию внёс кризис. Когда дом был построен, инвесторы приняли решение не продавать квартиры, а полностью сделали отделку, обставили простой мебелью и стали сдавать жильё желающим в аренду. Бизнесмены полностью взяли на себя всё обслуживание и ремонт дома, жильцы платят только за электроэнергию и воду по счетчику.

— Если говорить про экономику этого бизнеса, то, скажем, вести его на кредитные средства было бы однозначно невыгодно, — отметил в одном из комментариев генеральный директор новосибирской фирмы — пионера такого бизнеса Андрей Захаров. — Платежи не покрыли бы банковские проценты. Нам повезло, что мы строили этот дом на свои средства, поэтому не приходится рассчитываться с кредиторами. Как вложение собственного капитала в долгосрочную перспективу — это нормальный бизнес.

И строители, и эксперты сходятся во мнении, что инициатива Минэкономразвития пока больше похожа на попытку привлечения частных компаний к строительству жилья для решения социальных нужд. Конечно, муниципалитет, если у него есть деньги, может сам строить арендное жильё, однако этот опыт сложно тиражировать на всю страну. Слишком разные возможности у местных и региональных бюджетов. Остается один путь — государственно-частное партнерство. Прежде чем говорить о прибыльности бизнеса, предприниматели резонно спрашивают чиновников, какие реальные льготы на практике будут предоставлены застройщикам. Ведь при нынешнем уровне инфляции окупаемость доходного жилья эконом-класса составит около восьми лет. Чтобы бизнес захотел ввязываться в эту игру, государство готовит для строителей ряд льгот.

По словам заместителя министра регионального развития Константина Королевского, сейчас в Госдуму как раз внесен законопроект, касающийся альтернативного принципа проведения аукционов на право аренды участков под строительство жилья эконом-класса. По сути, земля предоставляется бесплатно, но при условии, что застройщик берет на себя обязательство продавать построенное жильё ниже цены минрегиона, установленной для каждого региона (в среднем это около 30 тысяч рублей за квадратный метр). Механизм прост: аукцион выигрывает тот, кто предложит цену ниже. Ту же схему можно применять и для доходных домов.