Рынок приходит в квартиру

Правительство России планирует в 2013 году ввести единый налог на недвижимость. Налоговой базой при определении стоимости помещений станет не оценка БТИ, а кадастровая стоимость, определённая на основе рыночной цены. Примерные расчёты таковы. Стоимость двушки новой планировки составляет 2—2,5 миллиона рублей. Оценка БТИ, как минимум, десятикратно ниже. Годовой налог составляет 0,1 процента от оценочной стоимости, то есть что-то около 200 рублей. Если те же 0,1 процента будут брать от рыночной стоимости, то налог составит 2—2,5 тысячи рублей в год. Рост весьма значительный. Однако некоторые думцы предлагают увеличить ставку налога до 1 процента. В этом случае речь пойдёт о налоге в 20—25 тысяч.

Некоторые эксперты настроены в этом отношении весьма негативно. Достаточно жёсткая критика прозвучала, к примеру, со стороны краевого парламентария Фёдора Сидоренко, который считает, что модернизация налога ударит по наиболее бедным слоям населения.

Суммируем возражения скептиков. В чём смысл налоговых новшеств? Заменить ирреальную и волюнтаристскую оценку БТИ не менее ирреальной и волюнтаристской кадастровой оценкой? Почему не менее? Да потому, что у нас нет реальных критериев оценки. Использовать в качестве лакмусовой бумажки рынок? Но, во-первых, рынок недвижимости в России — очень специфический. В том смысле, что действующее налоговое законодательство заставляет продавца в ряде случаев показывать заниженную цену. И никто, кроме сторон сделки, не знает, за сколько реально продана квартира. А стороны, естественно, не горят желанием с кем-либо делиться этой информацией. Кроме того, на российском рынке недвижимости по существу нет независимых организаций, занимающихся исследованиями ценовой динамики, а стало быть, нет открытой объективной информации.

Другие соображения по поводу “эталонности” рыночной оценки. Достаточно вескими выглядят контраргументы, основанные на том, что цены нового строительства повсеместно являются завышенными. Правда, сами застройщики с этим, как правило, не соглашаются, но обратное было бы просто удивительно. Поэтому либо оценщики ничтоже сумняшеся, вводят в “объективную” оценку субъективные издержки строительства, либо изобретают некую “корректирующую” методику, адекватность которой тоже вызывает сомнения, поскольку достоверной информацией о структуре строительных затрат никто делиться не будет, так же как и в случае с куплей-продажей.

Наконец, кадастровая оценка должна проводиться с определенной периодичностью и быть действительной в течение ряда лет. А что произойдёт за это время на рынке недвижимости — одному богу известно. Практически в течение одного кризисного года в Красноярске цена квадратного метра обрушилась едва ли не вдвое.

Всё это свидетельствует о том, что рыночная цена и налог на недвижимость будут связаны между собой весьма опосредованно. Зато влияние модернизированного налога (а точнее его величины) на этот сектор — весьма очевидно. Прежде всего придётся окончательно забыть о фантазиях на тему доступного жилья. Действительно, основными схемами улучшения жилищных условий для большинства россиян сегодня являются ипотечные. При сравнительно небольших доходах ипотечные платежи рассчитываются практически “под завязку” — то есть предельно возможными для семьи. При кратном росте налога эти возможности, как очевидно, резко снижаются. Это значит, что многим придётся проститься с мечтой стать собственником квартиры. Сокращающийся, как шагреневая кожа, спрос ударит по стройиндустрии, которая только-только начала оправляться от кризиса. Во всяком случае, цены на новое жилье ниже не станут.

Что же произойдет на вторичном рынке? Правительство в лице замминистра финансов Сергея Шаталина рисует вдохновляющие перспективы: владельцы огромных элитных квартир почувствуют всю тяжесть налоговой длани государства, а владельцы скромных двушек, возможно, будут платить даже меньше, чем сейчас. Позвольте-таки не поверить! Чтобы в государстве, где прогрессивную шкалу налога регулярно “проваливают”, приняли налог, реально ущемляющий интересы богатых? Неужто мир перевернулся? Гораздо более вероятно следующее: налог ударит по тем малоимущим, у которых всё, что есть — квартира сравнительно большого метража или расположенная в престижном районе. И вот им-то, скорее всего, придётся подыскивать что-нибудь поскромнее.

Ещё одна забавная мысль по этому поводу, принадлежащая руководителю одного из известных риэлторских агентств города. Мол, взлетевший налог будет стимулировать граждан, имеющих несколько квартир (очевидно, “про запас”), выставить лишнее жилье на продажу. В результате чего спрос на квадратные метры увеличится, и цены на них, возможно, снизятся.

Однако и здесь найдутся возражения. Граждане, имеющие несколько квартир, в основном именуются “инвесторы” и держат их не про запас, а как раз для продажи. Причём в основном эти квартиры продаются на конечном этапе строительства, не будучи зарегистрированными как объект собственности, а следовательно, и как объект налогообложения. Причина та же, что и занижение цены сделки, — нюансы российского налогового законодательства. По этой причине в Красноярске (да и, очевидно, в других российских городах) гораздо проще купить долевую, чем квартиру от собственника в только что построенном доме. Имеющие же “лишние” готовые квартиры их тоже продавать не будут — надо же понимать, в какой стране мы живём. Квадратные метры для нас — ценность более фундаментальная, чем эфемерный рубль, который в принципе и вкладывать-то больше не во что, — не в банк же под шесть процентов годовых? Тем паче, квартирку-то можно в аренду сдать. А в этом случае любое повышение налоговых издержек тут же вкладывается в цену аренды.

Сергей Бердоусов, заместитель руководителя Красноярского краевого фонда жилищного строительства полагает, что существенного притока на рынке жилья не будет — слишком мало у населения финансовых инструментов для сохранения и преумножения средств. Валюта сегодня уже не является надёжным убежищем от финансовых бурь. Недвижимость же при любых колебаниях стоимости в ничто не обратится. Что же до влияния налоговых новаций на ипотеку и возможности приобретения жилья, то здесь, полагает эксперт, рано говорить о каких-либо возможных тенденциях — ведь окончательные параметры нового закона пока не известны. Однако проблема колебаний рыночных цен на фоне достаточно длинного срока действия кадастровой оценки, по мнению Сергея Бердоусова, требует создания механизма корректировки. Зато возражения скептиков относительно возможности определения реальной рыночной цены объекта недвижимости Сергей Бердоусов не считает существенными. По его мнению, эту стоимость можно вычислить с достаточной степенью точности.

Что же мы получаем в итоге? Повышение налоговых поступлений в бюджет. В каких масштабах? Если принимать всерьёз некоторые рассуждения федеральных чиновников, то речь идет ни больше ни меньше, как о том, чтобы сделать новый “синтетический” налог финансовой основой местных бюджетов.

Депутат красноярского городского Совета Сергей Жабинский, анализируя эту возможность, считает, что если закон будет принят в сегодняшних параметрах, то, во-первых, он действительно позволит выстроить прогрессивную шкалу, при которой основная налоговая нагрузка ляжет на владельцев крупной и дорогостоящей недвижимости. Во-вторых, налог может стать системообразующим для местного бюджета и решить наконец проблему хронического дефицита. Но при одном условии — как будут выстроены отношения с бюджетами вышестоящих уровней. Если после прибавки в виде налоговых поступлений от недвижимости федерация и регион ровно на столько же срежут финансовую поддержку в виде субвенций, субсидий и различных целевых программ, то всё останется в прежнем состоянии, и тогда зачем было огород городить?