Вкладывать прибыль в город. Глава департамента градостроительства Сергей Шикунов о том, как меняются отношения власти и застройщиков

Механизм комплексного развития территорий (коротко — КРТ) заработал в нашей стране совсем недавно. У красноярцев после знакомства с первыми проектами возник вопрос, как повлияет реализация этих планов на качество жизни людей. Мы обсудили эту тему с исполняющим обязанности заместителя главы города — руководителя департамента градостроительства Сергеем Шикуновым.

Копились десятилетиями

— В первую очередь предлагаю обсудить недавнее внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Согласно приложенной к нему карте значительную часть города отдают для реализации проектов КРТ…

— На самом деле никто все эти территории целиком под реализацию комплексных проектов развития не отдаёт. Да, карта, которая вызвала большой резонанс, предоставляет правообладателям земельных участков возможность воспользоваться новым механизмом. Но это не значит, что завтра или послезавтра начнётся снос каких-то объектов недвижимости. КРТ — это возможность улучшения территории, и речи о том, что мы начнём переселять людей из нормальных, находящихся в нормативном и работоспособном состоянии многоквартирных домов, не идёт.

Поскольку поправки затрагивают проекты КРТ по инициативе правообладателя, то инвестор может строить только в границах той площадки, которая находится у него в собственности. А не на всей территории, которая окрашена определённым цветом. Поэтому реальное вовлечение в КРТ — это не 80 процентов Красноярска и даже не половина, а только 2,2 тысячи гектаров — это лишь шесть процентов от всей территории города.

Добавлю, что карта, покрытая территориями КРТ, создавалась по границам территориальных зон, которые обозначены в ПЗЗ. Юридически мы обязаны были в рамках слушаний опубликовать этот документ, так как он является частью Правил землепользования и застройки. Но это перспектива не сегодняшнего дня, это план развития города на несколько десятилетий вперёд.

При этом собственников квартир, гаражей и магазинов, попавших в зону возможного применения механизма комплексного развития, ничто не ограничивает. Они могут также свободно распоряжаться своим имуществом, развиваться при необходимости.

— Как соотносятся эти проекты КРТ с тем, что сейчас реализуется в Николаевке?

— В Николаевке КРТ инициировано муниципалитетом — это несколько иной подход. На территории микрорайона генпланом предусмотрено развитие многоквартирной жилой застройки. И тот факт, что эта территория в центре города-миллионника должна меняться, мало у кого вызывает возражения. Особенно когда начинается отопительный сезон и в частном секторе затапливают печи и котлы.

К слову, ещё генпланом восьмидесятых годов прошлого века была предусмотрена многоэтажная застройка Николаевки. Поэтому мы сейчас лишь логически подходим к решению тех вопросов, которые копились многие десятилетия. Причём сделать это нужно так, чтобы все остались довольны. В первую очередь те красноярцы, которые живут сейчас и будут жить на этой территории, и только потом уже инвесторы, которые планируют туда вкладывать средства.

Мы понимаем главную сложность реализации КРТ по инициативе муниципалитета — это несогласие собственников сносимых объектов с размером компенсации. Для решения всех вопросов в индивидуальном порядке с августа прошлого года по распоряжению главы города была создана рабочая группа, в которую вошли представители управления капитального строительства, администрации города, инвестора, городские и краевые депутаты. На ней побывали уже около 350 жителей. Соглашения о выкупе подписаны с 268 правообладателями.

— Наверное, есть смысл ещё раз уточнить, что такое КРТ.

— Комплексное развитие территории для специалистов градостроительной отрасли — это правовой механизм, который позволяет муниципальному образованию реализовать положения генерального плана и ПЗЗ. Проще говоря, он даёт возможность строить новое жильё в Красноярске, но обязательно обеспеченное необходимой жителям социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой. Эту нагрузку инвестор берёт на себя. Застройщик вкладывает средства не только в возведение многоквартирных домов, но и в исполнение обязательств. Речь может идти о безвозмездной передаче городу земли под соцобъекты или уже готовых детсадов, школ; обустройстве парков и скверов, дорог, парковок, сетей и иных объектов. Все эти условия прописаны в договоре.

Среда с улучшениями

— С тем, что городскую среду нужно улучшать, сложно спорить. Но мало построить современное жильё. Многие новые микрорайоны испытывают дефицит школ, садиков, поликлиник. Безусловно, сейчас они появляются, но, согласитесь, власть здесь в роли догоняющего. И есть опасения, что то же самое будет в случае реализации проектов КРТ.

— Применение механизма КРТ — это как раз возможность избежать таких ситуаций. Суть комплексного освоения заключается в том, что инвестор должен, обязан, вынужден поделиться частью своей прибыли для того, чтобы создать инфраструктуру, которая сделает территорию удобной.

Принцип включения территорий в КРТ носит как раз таки не старый точечный, а квартальный характер. Условный пример: на площадке может находиться несколько многоквартирных домов и свободный участок, который принадлежит застройщику. Там он собирается возвести, например, ещё два дома. Если не применить к этому участку механизм комплексного развития, то компания по закону построит их и всё. Да, будет новое жильё, но с ним и социальное напряжение. Если же применим КРТ, то застройщик уже двумя домами не отделается. Ему придётся заключить договор с городом и взять на себя социальную нагрузку, о вариантах которой я говорил выше. При этом, конечно, она должна соответствовать экономике проекта КРТ, каждый из которых реализуется на собственные средства инвесторов. То есть является коммерческим.

Да, не каждая площадка экономически настолько велика и целесообразна, чтобы за счёт её освоения построить, например, школу. Это очень дорогой объект, стоимость которого начинается от 1,7 миллиарда рублей. Такие средства есть далеко не у всех инвесторов. Но механизм КРТ позволяет застройщику отдать часть прибыли, чтобы улучшить территорию.

— И как планируется улучшать Красноярск на средства инвесторов?

— Например, если территория комплексного развития занимает шесть и более гектаров, на ней за счёт застройщика может возводиться здание детского сада на 190 мест с последующей передачей его городу.

— А если площадка небольшая?

— Тогда на ней появятся какие-то другие объекты. Отмечу, что администрация Красноярска совместно с министерством строительства и ЖКХ края разработала своего рода инфраструктурное меню, которое может и будет использоваться при реализации проектов КРТ. Это список обязательств инвесторов, застраивающих территорию. Вот лишь несколько примеров из этого перечня: благоустройство территории, создание скверов, возведение спортивных и культурных объектов, встроенно-пристроенных помещений для детсадов, приобретение и передача в муниципальную собственность квартир для детей-сирот и переселенцев из ветхого и аварийного жилья.

Возможностей приложения инвестиционных средств масса. И мы продолжаем искать тот самый баланс между интересами города, его жителей и инвесторов. Время, когда только застройщик получал выгоду, прошло.

По новым правилам

— Ещё один вопрос, который волнует жителей в связи с реализацией проектов комплексного развития, — коэффициент интенсивности застройки. Почему для КРТ он составляет 1,9, а для всего города — 1,3?

— Для начала, думаю, нелишним будет уточнить, что такое коэффициент интенсивности застройки. Это отношения площади жилых помещений к размеру земельного участка. Значение 1,3 говорит о том, что на одном гектаре можно возвести жилые помещения площадью не более 13 тысяч квадратных метров. А значение 1,9 соответствует 19 тысячам квадратов.

Почему для КРТ коэффициент выше? Чтобы застройщики вкладывали средства в инфраструктуру территории, необходимо тщательно рассчитать экономическую составляющую реализуемых ими проектов. За счёт увеличения коэффициента может быть построено большее количество квадратных метров. Растёт прибыль, и часть её перераспределяется в интересах города.

— Значит, на остальных территориях прибыль для застройщика будет ниже?

— Да, ещё в феврале депутаты городского Совета поддержали наше предложение об уменьшении интенсивности застройки до 1,3. Правда, был предусмотрен трёхлетний период перехода на работу по новым правилам. То есть застройщики могли реализовать ранее утверждённые проекты планировки с более высоким коэффициентом.

Однако вы знаете, что решение вызвало определённый резонанс, и глава города по поручению губернатора вынес вопрос на повторное рассмотрение городского Совета. Здесь свою роль сыграла и позиция органов прокуратуры. Наиболее спорные пункты проекта ПЗЗ, касающиеся применения коэффициентов интенсивности жилой застройки, глава города предложил исключить. Профильная комиссия горсовета это предложение уже рассмотрела и поддержала. Принять решение планируется на ближайшей сессии.

Безусловно, те объекты, по которым уже были заключены договоры с гражданами на приобретение квартир, будут возводиться по утверждённым проектам. А вот жилые дома, которые ещё не находятся в стадии проектирования, будут построены с учётом меньшего коэффициента.

Считаю, это правильное предложение. У застройщиков в городе должно быть два варианта. Первый — возведение жилья по новым правилам с, скажем так, более низкой прибылью. И второй — строительство в рамках договоров КРТ, где коэффициент выше, но часть прибыли нужно вкладывать в создание объектов инфраструктуры.

В тему

Очень показательный пример — КРТ на Шахтёров. Застройщик за свой счёт построит детский сад на 300 мест, сформирует и безвозмездно передаст городу земельный участок под школу на 1 280 мест и 20 квартир для сирот.

Также в рамках КРТ на улице Партизана Железняка инвестор взял на себя дополнительные обязательства: он проведёт капитальный ремонт здания школы на Аэровокзальной. Оно с 2020 года закрыто ввиду аварийности. Это серьёзный проект, стоимость которого составляет порядка 280 миллионов рублей.