Малоэтажка уходит за границу

Проблемы и перспективы индивидуального строительства

О развитии малоэтажного строительства заговорили почти четыре года назад как об одном из разделов федеральной программы «Доступной жильё». Ободрённые вниманием правительства к теме строительства индивидуальных домов, застройщики во многих регионах взялись за возведение коттеджных посёлков. Но время эйфории прошло, на свет выплыли многочисленные проблемы малоэтажного строительства. И в результате процент малоэтажки в общей картине застройки российских городов оказался не так и высок. Определены ли земельные участки под такие дома в Красноярске и как двигается индивидуальное строительство в краевом центре, рассказал руководитель управления архитектуры администрации города Вадим Пирогов.

- Вадим Николаевич, сегодня вся застройка краевого центра происходит на основе Генерального плана города, какие территории в этом градостроительном документе определены под малоэтажное строительство?

- Изначально под коттеджные посёлки отдавались территории микрорайонов Горный, Серебряный, Таймыр, Усадьба, Цветущий лог, Кузнецовское плато. Но с каждым годом ситуация меняется, вносятся изменения в генплан. Например, не так давно были внесены изменения по району Плодово-ягодной станции. Здесь генпланом была предусмотрена многоэтажная застройка, но федеральный фонд жилищного строительства вышел с инициативой сделать на этой территории пилотный проект по малоэтажной застройке. Мы внесли изменения в градостроительные документы, утвердили это на публичных слушаниях с жителями Красноярска. При застройке Плодовки планируется применить технологии нового уровня. Здесь предполагается автономное обеспечение водой, теплом, электричеством, без прокладки инженерных сетей.

А вот Николаевка хоть и была издавна одноэтажной и деревянной, сегодня планируется к многоэтажной застройке. Здесь мы исходим из развития дорожной сети. Толчок поменять этажность микрорайона дал четвёртый мост через Енисей, подходы к которому пройдут как раз по Николаевке. Здесь появится новая магистраль, которая транзитом дойдёт до самого Бугача и выйдет на федеральную трассу. Считаю, этот район невозможно было оставить таким, как он сложился исторически. Старые дома не гармонировали бы с новыми дорогами и мостом, а сносить и отдавать землю опять же под малоэтажное строительство - нецелесообразно для города.

- Как при разработке генерального плана территории определяются площадки, которые отдают под малоэтажное строительство?

- Генеральный план учитывает все потребности города. Исходя из желания людей жить в индивидуальных домах, определяются площадки, которые могли бы подойти для малоэтажек, не мешая развитию города. При этом учитываются перспективные планы прокладки новых магистралей и роста краевого центра.

- Можно ли сегодня нарисовать портрет человека, живущего на земле, то есть в малоэтажном доме? Кто может претендовать на землю под индивидуальное строительство?

- Чтобы получить землю в границах краевого центра, граждане должны обратиться с заявлением в администрацию города на имя начальника департамента градостроительства. В заявлении необходимо указать личные данные, предполагаемое место размещения индивидуального жилого дома, обоснование примерного размера земельного участка и испрашиваемое право на участок (аренда или собственность), а также приложить схему размещения.

В течение семи дней заявление анализируется и выносится на заседание градостроительной комиссии. При этом рассматривается вопрос о соответствии предполагаемого места размещения градостроительным нормам и правилам, а также градостроительному регламенту территориальной зоны. Выявленные несоответствия, в том числе наличие на земельном участке объектов недвижимости и временных объектов, не принадлежащих заявителю, являются основанием для отказа.

Градостроительной комиссией может быть принято решение о публикации сообщения о приёме заявлений на предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства в газете «Городские новости» и на официальном сайте администрации города. После этого все желающие могут обратиться в администрацию с письменным заявлением на предоставление участков для строительства индивидуальных жилых домов.

В свою очередь администрация города, в случае подачи на один участок более одной заявки, готовит документы на проведение аукциона, где предметом торгов является право собственности на земельный участок. Если поступает одна заявка на один участок, предоставление участка осуществляется без торгов, в аренду.

Есть категория красноярцев, которые могут получить земельные участки под ИЖС бесплатно, без проведения аукциона. Это многодетные семьи, инвалиды. Сейчас в администрации уже более полутора тысяч заявок от многодетных на участки под ИЖС, около 400 наделов мы уже предоставили. Но вопрос это очень сложный. Город не может обеспечить землёй всех желающих. Поскольку закон краевой, к нам приходят заявления не только от горожан, но и от жителей районов. И мы обязаны удовлетворить желание всех. А в последнее время стала понятна и ещё одна проблема: многодетные семьи сами должны строить дом на выделенном им участке, за свой счёт. Этот момент меня всегда волнует, возникает вопрос: а как будут выглядеть эти малоэтажные микрорайоны? Я не предлагаю навязывать людям возведение однотипных домов, всегда должен быть выбор. Но архитектура этих посёлков должна быть выдержана в едином стиле. Городской администрации сложно контролировать то, что происходит на приобретённом земельном участке. Хотя любая застройка обязана соответствовать градостроительным документам, должны быть выдержаны красные линии и не возникать ситуаций, когда собственник на всей территории своего участка располагает дом, а потом требует прирезать ему надел для огорода.

- В принципе, где будет располагаться тот или иной объект в конкретном районе застройки, определяется ещё одним документом - проектом планировки. Разрабатываются ли такие планы для малоэтажных микрорайонов, в частности, предназначенных для поселений льготников?

- Конечно, разрабатываются. Но не на все участки. Например, на Кузнецовское плато проекта нет. Эта проблема актуальна не только для малоэтажного, но и для многоэтажного строительства. Необходимо подходить к её решению поэтапно.

- Обеспечение жильём на земле многодетных - благое дело. Но что получилось на деле?

- Краевой закон имел цель обеспечить многодетные семьи землёй, чтобы они могли жить в своём доме, иметь огородик, садик. Но в этой части документ работает со сбоем, потому что у льготников , как правило, нет денег на строительство. Мы выделяем землю, а они приходят к нам с вопросом: «А кто построит?» И выходит, что семье проще продать землю и купить на вырученные деньги квартиру. Это, конечно, тоже выход, но идея закона была несколько иная.

- Как обстоит дело с участками под ИЖС или коттеджное строительство, выставляемыми на торги?

- Ситуация тоже непростая. Эти участки должны быть обеспечены техническими условиями, то есть иметь возможность подключения к тем или иных инженерным объектам. Для строительства инженерной инфраструктуры необходимы средства, которые сейчас в дефиците. Кроме того, на них тоже должны быть проекты планировки. Если проблема с финансированием решится, в следующем году мы могли бы утвердить 16 проектов территорий и малоэтажного, и многоэтажного строительства.

- По общероссийской статистике, в стране в прошлом году было построено 58 млн кв. метров жилья, доля малоэтажного составила около 50 процентов. А в Красноярске доля малоэтажки чуть более шести процентов. В чём причина такого несоответствия цифр?

- Стоит учитывать, что городская администрация обладает усечённой статистикой. Ведь дом можно оформить двумя способами: получить разрешение на строительство, а затем разрешение на ввод дома в эксплуатацию через наш департамент. Но чаще человек строит дом, а потом просто регистрирует право собственности в регпалате. По нашим данным, в прошлом году в Красноярске доля построенного малоэтажного жилья увеличилась на треть по сравнению с 2009-м. В то же время нами на на продажу до сих пор выставляются участки, сформированные в 2008-м и 2009 годах. Мы их уже выставляли на торги, но по итогам 2009 года ни один надел не продан - не было заявителей. В этом году два участка реализовано. В то же время в районе экскаваторного завода огромное количество объявлений «продаётся». Но люди не торопятся покупать землю и самостоятельно строить. Возможно, красноярцы пришли к пониманию, что более выгодно и удобно купить уже готовый дом у застройщика. В пригороде большой выбор коттеджных посёлков - более 30.

- В 2015 году начнётся разработка нового Генерального плана Красноярска. Предполагается отвод новых территорий под малоэтажное строительство?

- Территория Красноярска забита до предела. Вся надежда на агломерацию. По договоренностям между городом и близлежащими районами мы сможем заниматься общим строительством. В конце концов, в развитых странах принято работать в городе, жить - за его пределами.