«Даже хорошо благоустроенный ЖК совершенно теряет ценность, если вокруг него пустырь»: руководитель департамента градостроительства Сергей Шикунов о развитии новых микрорайонов Красноярска

— Сергей Александрович, расскажите, пожалуйста, в ближайшие три года что будет строиться в новых микрорайонах: какие школы, детские сады?

— Планы у нас следующие. В этом году мы должны ввести в эксплуатацию две средние школы. Одна из них строится на Взлётке, а вторая — на Омской. Работы идут по графику, но мы ставим задачу по сокращению срока строительства.

Еще возводятся две школы: в Образцово и «Тихих зорях». Последняя рассчитана на 1550 мест. Строительство объектов находится на особом контроле главы города Владислава Логинова.

Заканчиваем проектирование школы в районе Агроуниверситета. Там есть определенные нюансы — перепад высот по участку, но мы надеемся, что наш подрядчик найдёт максимально правильные, в том числе и финансовые решения, и мы все-таки закончим проектирование в этом году.

Кроме этого, проведен конкурс на проектирование школы в «Южном берегу». Важно, что мы сформировали земельный участок. Он находится в хорошем месте — фактически на берегу Енисея, но при этом имеет нестандартную конфигурацию, что потребует индивидуальных решений в проектировании. Подрядчиком по проекту является «Красноярскгражданпроект». Компания крупная, краевая, и со своей задачей, я думаю, они тоже справятся.

Что еще мы проектируем? Школы в микрорайонах «Слобода весны» и в Покровском. Покровский — это тоже сложный микрорайон с высокой плотностью населения, и школа там тоже очень нужна.

С садиками у нас сейчас дела обстоят несколько сложнее. Расторгнут муниципальный контракт по дошкольному учреждению на Бугаче. И, к сожалению, компания-подрядчик, несмотря на допущенные промахи, не согласилась с нашим решением. Сейчас идёт судебное разбирательство в Арбитражном суде, и пока оно не закончено, мы не можем выбрать нового подрядчика и закончить строительство.

Второй садик в Покровке. Там тоже не обошлось без сложностей. Тем не менее, объект строится, подрядчик наверстывает график. Думаю, мы вовремя сдадим учреждение в эксплуатацию. На сегодняшний день у нас также имеется положительное заключение проектной документации на школу в микрорайоне Солнечном. Сейчас мы готовимся к торгам, чтобы приступить к строительным работам.

— Недавно вы давали информацию, что изменяется коэффициент жилой застройки: его собираются понизить, и это должно помочь строить социальные объекты в новых районах. Расскажите, пожалуйста, как эта схема будет работать?

— Понижение коэффициента интенсивности жилищного строительства стимулирует заключать с администрацией города договоры о комплексном развитии территории. В зонах КРТ даём застройщикам более высокий коэффициент, но при этом они берут обязательства в части развития социальной сферы. В зависимости от параметров самого проекта застройщик может спроектировать или построить объект, безвозмездно передать участок под него городу, расселить аварийные дома, передать муниципалитету квартиры для переселенцев, детей-сирот. Есть примеры ремонта соцучреждений.

Понижение коэффициента — это метод экономического воздействия на застройщиков для того, чтобы они более активно и, с нашей точки зрения, правильно, с учетом потребностей жителей пользовались теми нормами, которые дает нам Градостроительный кодекс.

— А сейчас какие-то стимулы существуют для застройщиков, чтобы они тоже строили социальную инфраструктуру? Или это исключительно их добрая воля?

— Я скажу так: мы последовательно идем к тем целям, которые объявили еще в прошлом году. Первый шаг был сделан в марте прошлого года, когда мы понизили коэффициент до 1,3 со стандартного 1,7 — 1,5.

Мы создали специальную градостроительную карту, которая позволяет применять механизм комплексного развития территории по инициативе правообладателей.
Оценивая ситуацию, пришли к выводу, что необходимо эти меры продолжать. Поэтому понижение коэффициента — а его окончательный размер будет определен по результатам публичных процедур — позволит нам достигнуть этих целей.

— А если отойти от темы строительства детских садов и школ, то есть ли у города механизмы, чтобы стимулировать застройщиков создавать общественные пространства?

— Да. Когда застройщик проектирует какой-то дом, он должен сделать благоустройство в границах своего земельного участка. Однако наша задача все-таки вывести его за эти границы: привлечь его к созданию дороги, например.

Потому что понимаем, что даже хорошо благоустроенный ЖК совершенно теряет ценность, если вокруг него пустырь, нет дорог, и люди вынуждены в сапогах по колено в грязи добираться до благоустроенного дома.

Поэтому в прошлом году мы уже использовали механизм заключения соглашений с застройщиками. Это первая ласточка, которая предшествовала заключению договоров комплексного развития. Мы выдали соответствующее разрешение на строительство, застройщики взяли на себя обязательства и начинают их исполнять. Сейчас мы занимаемся контролем того, что наши коллеги взяли на себя.

К сожалению, сегодня рыночная ситуация далека от идеальной: ипотека превратилась из реального инструмента в недостижимый, поэтому застройщики вынуждены корректировать свои планы. Но мы свои планы в этой части не корректируем: те объекты и ту инфраструктуру, которую они взяли на себя, они будут строить. Единственное, что сроки могут сместиться. Опять же, все зависит от конкретного проекта. Но это будет сделано.

— А часто ли застройщики идут на сотрудничество с вами и подписывают такие соглашения? И кто эти застройщики – компании уровня «Арбан» и «СМ.Сити»?

— Да, «Арбан» и «СМ.Сити» — это очень крупные игроки строительного рынка Красноярска. С «Арбаном» было заключено два соглашения. Одно касается микрорайона, который граничит с «Портовым», это на правом берегу, а второй — это вторая очередь их микрорайона «Чижи» в районе Медгородка. В соответствии с обязательствами застройщик взял на себя строительство отдельно стоящих садиков. В медгородке он будет на 300 мест, а в районе Портового – на 270. Это самые крупные садики. Всего же в Красноярске действует 20 договоров о комплексном развитии. Мы нанесли территории на карту города. У каждого застройщика свои социальные обязательства, они прорабатываются исходя из территории.

— А насколько готовы строить инфраструктуру компании, которые возводят эконом-жильё? Такие как «Красстрой», КБС?

— Весьма охотно. КБС — это крупная компания. Она строит для нас социалку и по краю тоже работает. Они понимают, что чем лучше будет окружающая обстановка вокруг их комплексов, тем лучше будут продажи.

С КБС у нас есть тоже соглашение по микрорайону Бугач. Компания берет на себя обязанность спроектировать детский сад, получить на него заключение государственной экспертизы и передать его нам для реализации. Также она построит скейт-парк, благоустроит аллею, то есть будет заниматься как раз тем самым комплексным благоустройством, о котором мы сейчас с вами говорили.

Ещё пример: Солнечный. Это жилой район с большой историей и плотной застройкой. Тем не менее, интерес застройщиков к этой территории не ослабевает. Со своей стороны по поручению губернатора Михаила Котюкова пристальное внимание уделяем формированию инфраструктуры, которая необходима жителям.

Мы провели у себя работу над ошибками, которые действительно были в свое время допущены, и сейчас у нас на этой территории планируется освоение крупного земельного участка в его северо-западной части.

Два застройщика объединяют свои усилия. У нас с ними заключен договор комплексного развития по созданию социальной инфраструктуры. Они возьмут на себя строительство сетей, тем самым серьезно снизят стоимость подключения социальной инфраструктуры. Ну и запроектируют те объекты, которые необходимы в соответствии со всеми региональными нормативами.

В нижней части Солнечного, практически на въезде, у нас есть еще один договор комплексного развития, который мы заключили с новосибирской компанией «Поэзия». Это их первый опыт работы с Красноярском. Но коллеги понимают те задачи, которые стоят перед администрацией. Поэтому берут на себя, кроме жилищного строительства и комплексного благоустройства, также создание детского сада на своем земельном участке. Так как участок не настолько велик, чтобы можно было построить отдельно стоящие здание, он будет расположен во встроенно-пристроенном помещении. Но там будет полноценная площадка для прогулок и сад будет отделен от жилой части. Сад на 80 мест. Он удовлетворит потребность в дошкольных учреждениях для нового ЖК.

— То есть механизмы для создания инфраструктуры в городе есть, но необходимо ждать?

— К сожалению, вопросы крупных проектов всегда упираются в вопросы финансирования. Бюджет города не может в одиночку потянуть одновременное развитие всех микрорайонов, несмотря на то что привлекается и краевое, и федеральное финансирование.

Поэтому в числе приоритетных задач — привлечение застройщиков к активному участию в жизни города. Наличие инфраструктуры, которая должна появляться синхронно с жилищным строительством, как раз сделает ЖК более привлекательными для людей, и выгоду получит не только город, но и застройщик. Мы считаем, что горожане будут охотнее покупать квартиры в микрорайоне, если он будет обеспечен инфраструктурой.