Купить бы новую в кредит: что происходит на рынке недвижимости Красноярска

Ежемесячные платежи за однокомнатную квартиру в новых домах, построенных в городах-миллионниках, за последние четыре месяца выросли в среднем на 32,3 процента. Если считать в деньгах, то плата по жилищным займам увеличилась на сумму от 14 тысяч рублей (в Воронеже) до 44 тысяч (в Москве).

Фактический запрет

Спешим развеять недоумение людей, у которых уже есть ипотека. Эти расчёты сделаны для тех, кто хотел взять жилищный кредит на покупку квартиры в феврале и по рыночной ставке (в среднем по стране это 28–29 процентов годовых). Красноярск в данном перечне находится ближе к концу списка. То есть человеку, который решил приобрести в нашем городе однокомнатную квартиру общей площадью 35 «квадратов» по цене 4,6 миллиона рублей и получил в прошлом месяце ипотеку сроком на 15 лет, придётся платить около 80 тысяч рублей в месяц! Это «всего» на 15 тысяч больше, чем было в ноябре прошлого года.

Средняя зарплата в Красноярске, по данным интернет-ресурса «ГородРабот.ру», колеблется в пределах 60–80 тысяч рублей в месяц. Подчёркиваем — это средний заработок. Таким образом, сейчас целевой кредит на квартиру по рыночным ставкам — недоступная роскошь для большей части красноярцев.

Брать ипотечный заём по текущим ставкам на срок более 15 лет сейчас невыгодно. Ежемесячный платёж снижается незначительно (на 700–900 рублей), а переплата по кредиту в целом увеличивается на миллионы рублей. Чтобы в этом убедиться лично, достаточно взять из интернета самый простой кредитный калькулятор и посчитать самому.

Поможем, но не всем

Последствия введения запретительных по своей сути ставок по ипотеке уже активно проявляются. Первое — существенно сократится количество жилищных займов. По мнению экспертов банка ВТБ, по итогам 2025 года выдача ипотечных кредитов снизится до 3,3 триллиона рублей — это на треть меньше достигнутых годом ранее результатов.

При этом около 90 процентов жилищных займов жители России получат при поддержке государства. Сейчас у нас в стране действует пять льготных программ. Годовая ставка там колеблется в пределах от двух до шести процентов годовых. Это ипотека для семей с детьми и сотрудников IT-компаний, арктическая, дальневосточная и сельская. Второе последствие высоких ставок — вырос размер первоначального взноса по договорам жилищного кредитования. Большинство банков, которые готовы представить ипотеку на относительно приемлемых условиях, требуют сразу предоставить сумму, составляющую не менее 30 процентов от стоимости квартиры. Таким образом, у нас в Красноярске, чтобы купить «однушку» нужно в начале накопить 1,3–1,4 миллиона рублей. Третье — постепенно снижается средний срок, на который берут ипотеку. По данным Объединённого кредитного бюро, в прошлом январе он составил чуть больше 20 лет. Это на 16 месяцев меньше, чем было годом ранее, и процесс сокращения периода продолжается.

Продать любой ценой

Когда ипотека, как один из основных инструментов продаж на рынке недвижимости, становится малодоступной, застройщики начинают искать другие способы. По всей стране (Красноярск не исключение) уже давно предлагают покупателям беспроцентные рассрочки на строящееся жилье. По данным портала «Единый ресурс застройщиков», сейчас каждую четвёртую сделку по приобретению квартиры в России заключают с использованием такого инструмента.

В феврале рассрочки предлагали более 90 процентов отечественных стройкомпаний. Однако такие дисконты несут дополнительные риски как для покупателей, так и для застройщиков.

Основное условие подобных сделок — перечисление первого платежа (от 10 процентов от стоимости квартиры) компании, которая возводит дом, а не на застрахованный государством эскроу-счёт. Оставшиеся средства покупатель должен выплачивать ежемесячно в течение нескольких месяцев (лет) либо одним платежом к моменту ввода дома в эксплуатацию. В последнем случае потенциальному новосёлу предлагают взять в банке ипотеку для погашения долга перед застройщиком.

Главный риск для покупателя в таких сделках — огромные платежи. Это не 70–80 тысяч рублей в месяц, а намного, в десятки раз, больше. При этом санкции за просрочку просто драконовские. Многие застройщики вместе с договором о покупке квартиры в рассрочку готовят соглашение о его расторжении в одностороннем порядке на случай, если клиент по каким-то причинам не проведёт оплату.

Риск для строителей в том, при продаже жилья в рассрочку банки учитывают растущие риски неплатежей (пустые эскроу-счета) и увеличивают ставки по выданным кредитам. Тем самым доходность уже реализованных проектов снижается, а финансовая подушка, необходимая для запуска следующих объектов, сжимается.

Кроме того, Центробанк сейчас обсуждает с заинтересованными ведомствами механизмы регулирования сделок по продаже жилья в рассрочку. Речь идёт о введении целого ряда ограничений.

Ещё один способ увеличения продаж жилья на нашем рынке — дисконт. Стройкомпании, которым не выгодно держать у себя на балансе готовые квартиры, готовы отдавать их с большой скидкой. К сожалению, этот дисконт нередко носит искусственный характер. Стоимость жилья изначально завышается, чтобы в ходе сделки предоставить покупателю максимальную скидку.

Акцент

Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края сообщает, что, по данным на 1 февраля 2025 года, в нашем регионе по договорам долевого строительства работает 71 застройщик. Эти компании в настоящее время возводят 143 объекта, в том числе 125 многоквартирных домов. Реализовано 23,9 процента строящегося жилья. Заключено 8,3 тысячи договоров на покупку квартир площадью 421,4 тысячи квадратных метров. Общая стоимость этих сделок — почти 50 миллиардов рублей. Средний чек — 6,35 миллиона рублей.