Как судить будем?

Спасет ли примерный договор дольщика от обмана

“Городские новости” не раз рассказывали о проблемах людей, пострадавших от действий затройщиков, и попытках властей всех уровней помочь людям обрести долгожданное жилье. За последний год появилось сразу несколько нормативных документов, призванных не допустить новой волны обманутых дольщиков. Однако ни в одном из законов не оговаривалась обязательная форма договора долевого участия. Регионы пытались самостоятельно закрыть пробелы, придумывая и рекомендуя к применению собственные формы договоров застройщика и инвестора. Недавно подобный документ появился и в Красноярском крае. 24 августа краевая служба строительного надзора выставила его на всеобщее обсуждение. Этой теме был посвящен и круглый стол, который прошел в редакции газеты.

— Рассказывая о проблемах дольщиков, наша газета не забывает напоминать, что сам гражданин при заключении договора должен, как говорится, держать ухо востро. Но складывается такое впечатление, что информация просто не доходит до людей, они ее не слышат.

Андрей Пальчик:

— Именно поэтому, анализируя сложившуюся ситуацию, появилось предложение составить примерный договор долевого участия. Совершенно очевидно, что в большинстве случаев люди не знают или не понимают своих прав и обязанностей, которые возникают при вступлении в долевое строительство. Я считаю, что это психологическая проблема, россияне привыкли доверять организациям.

Примерный договор — документ, который не носит нормативного, обязательного характера. Главный смысл его появления — предоставить людям возможность увидеть, каким может быть юридически проработанный документ. Потому что те формы договора, которые использует застройщик, зачастую не отражают всех аспектов. А дольщики не знают, о чем спрашивать и какие условия оговаривать.

Я очень надеюсь, что после принятия нашей формы договора человек уже с ней придет к застройщику и сравнит написанное в двух документах. И если они будут отличаться, то спросит почему. То есть красноярец будет более подготовлен к разговору с застройщиком, вооружен знаниями.

Елена Пензина:

— Я внимательно изучила форму этого договора. Хочу сказать, что кроме фактических прав дольщиков, которыми они и так обладают, в документе ничего не указано. Например, в примерном договоре долевого участия Татарстана ситуация совершенно иная. Здесь четко прописано, за что дольщики должны платить деньги, а за что нет, в каком виде застройщик обязан предоставить помещение, когда у дольщика возникает право на жилье. При этом достаточно много обязанностей возлагается на застройщика. Форма договора, которая предлагается красноярцам для обсуждения, представляет собой надерганные моменты из закона № 214-ФЗ. И больше ничего. Согласно ему, дольщики совершенно бесправны. С них могут драть дополнительные деньги за окна, двери, балконы и так далее.

Андрей Пальчик:

— Как показывает практика, чем более подробно описывается в договоре мелкая конкретика, тем больше договор уводит застройщика в сторону. Ведь если появляется одна деталь, другая выпадает. А закон говорит четко, что человек должен отдать деньги и получить квартиру в соответствии с проектной документацией. И не нужно проговаривать в договоре, какие конкретно строительные новеллы будут работать и какие механизмы применяться. Инвестор должен получить жилье в соответствии с утвержденным проектом.

Елена Пензина:

— И вы хотите сказать, что, чем меньше в договоре пунктов, тем больше защищен человек? Это лукавство.

Андрей Пальчик:

— Лукавством занимается застройщик, который в договоре начинает перечислять, какие строительные работы он будет осуществлять и какие не будет. Зачем? Квартира должна быть построена в соответствии с проектом строительства. Если дом строится по с проекту, то в нем уже перечислено, что необходимо сделать. В противном случае, как показывает практика, некоторые застройщики требуют от дольщиков внесения дополнительных денег, ссылаясь именно на отсутствие в подробном договоре пунктов о выполнении ряда предусмотренных проектом работ.

Елена Пензина:

— А вот хитрый застройщик в тех местах, где не указаны детали, может предъявить инвестору: мол, это не включено в договор, не предусмотрено, заплатите, тогда сделаем. Как же защищены права дольщиков?

Андрей Пальчик:

— Путем отражения всех необходимых положений.

Андрей Брусникин:

— Я вижу желание государственной власти защитить права дольщиков, используя действующее законодательство, не вылезая за его рамки. С другой стороны, любой юрист строительной компании может сотворить договор так, чтобы его в всегда можно было повернуть в защиту собственных прав. Против того, кто вложил деньги в строительство.

Чтобы я хотел поправить в примерном договоре? Например, в пункте “Предмет договора” говорится, что застройщик обязуется продать помещение согласно утвержденному проекту. Но не указывается, какие согласования прошел проект. Однако больше всего, как дольщика, меня не устраивает отсутствие пункта о создании еще до начала строительства жилищно-строительного кооператива. Такая новелла расширит форму договора, а по сути, и всего долевого строительства. ЖСК должен выступать как третья сторона, как сборщик денежных средств, субзаказчик у того же застройщика. Потому что он будет являться основным владельцем всех квартир во время строительства. И если с застройщиком что-то произойдет, как сейчас со “Стройтехникой”, на имущество ЖСК никто не предъявит претензий.

Андрей Пальчик:

— В законе о долевом строительстве перечислены допустимые способы привлечения денежных средств граждан — участников долевого строительства для возведения жилья. ЖСК лишь один из них. На сегодняшний день судебная практика исходит из того, что ЖСК может привлекать деньги как членов кооператива, так и других граждан путем заключения договоров участия в долевом строительстве. Но, на мой взгляд, этот подход не согласуется со смыслом закона и принципом справедливости. Я считаю, что в случае создания ЖСК для строительства многоквартирного жилого дома все граждане, вкладывающие деньги в строительство, должны быть членами ЖСК, иначе возникает возможность появления инвесторов с разными правами и обязанностями.

Хочу обратить внимание, что право на заключение договоров участия в долевом строительстве возникает у застройщика только после оформления прав на земельный участок и получения разрешения. В свою очередь разрешение на строительство может быть выдано только после получения необходимых положительных заключений на проект. Копия разрешения на строительство направляется застройщиком в регистрационную службу. Без этого просто не будут регистрировать представляемые договоры участия в долевом, а не зарегистрированный договор не считается заключенным. Соответственно, застройщик по не заключенному договору не имеет права привлекать средства дольщиков, иначе деньги придется возвращать и выплачивать штраф до миллиона рублей. Указанный механизм является одной из гарантий прав участников долевого строительства, установленной законом № 214-ФЗ.

При разработке нашего проекта договора мы опирались на положения закона, создали рекомендательную форму. Гражданско-правовые отношения, разновидностью которых является участие в долевом строительстве, построены на свободе воли сторон договора. От этого не уйдешь. И приходится в значительной мере уповать на здравый смысл участников долевого строительства.

Андрей Брусникин:

— Еще одна не состыковка. В договоре указано, что по закону я имею право взыскать с застройщика 1/150 ставки рефинансирования в случае нарушения договора. Но застройщик никоим образом не создал условия для возможности ее взыскать. Юристы говорят: идите в суд. Но толку от этого никакого нет.

Андрей Пальчик:

— Конкретный пример со “Стройтехникой”. Срок исполнения вашего договора истек в 2008 году, вы обратились в суд?

Андрей Брусникин:

— Нет, это бессмысленно.

Андрей Пальчик:

— И так абсолютное большинство граждан. Они ждут до последнего. А в некоторых случаях такой вид гражданской ответственности, как взыскание пени, работает.

— А почему бы тогда потенциальным участникам долевого строительства не вручать печатную версию федерального закона?

Елена Пензина:

— У нас только три процента населения способны взять карандаш, проштудировать пункты договора на соответствие закону и сделать выводы о том, не будет ли ошибкой подписание того или иного документа. Один процент из них способны найти профильную службу и прийти на консультацию. Удивительно, но из-за прокисшего молока, купленного в магазине, люди готовы чуть ли не драться с продавцом, а проверить, не потратят ли они полтора миллиона рублей на несуществующее жилье, не могут. Поэтому рядом со всеми стройками надо делать понятные и яркие баннеры, где будет коротко и четко указан адрес будущего дома и номер телефона надзорного органа, по которому можно все узнать. Если человек сможет проконсультироваться с вами — все ли в порядке с участком, что там за застройщик, нет ли проблем с двойными продажами, — то и обманутых красноярцев будет меньше. До 2009 года администрация города успешно справлялась с проблемой обманутых дольщиков: стабильные застройщики достраивали дома обанкротившихся компаний, а потом начался кризис и подкосил стройиндустрию.

— А можно ли как-то обязать строительные компании использовать этот типовой договор?

Андрей Пальчик:

— Нельзя.

Елена Пензина:

— Получается, что это просто еще одна памятка. А вот если бы президент Союза строителей Красноярского края Разим Абасов и все участники союза приняли внутрикорпоративное решение, что их договоры будут такими, как типовой, это бы значительно улучшило ситуацию.

Андрей Пальчик:

— Когда мы разрабатывали вариант типового договора, то провели не один круглый стол с участием бизнеса, где выслушивали все замечания, предложения и вносили изменения в документ. И тогда строители согласились, что проект в нынешнем виде их устраивает. На мой взгляд, форма неплохая, хотя и не идеальная: ни один документ не сможет учесть все многообразие ситуаций, возникающих в сфере долевого строительства. Но, повторюсь, полномочий обязать все компании подписывать именно его у нас, да и ни у кого нет.

— Может быть, важнее то, чтобы форма договора была донесена до сведения каждого, кто хочет купить квартиру в строящемся доме?

Андрей Пальчик:

— Совершенно верно! Закон все-таки сложен для понимания обычного гражданина, даже с высшим образованием. Но взять типовой договор и сравнить с тем, что предлагает застройщик, а потом обсудить, почему нет тех или иных пунктов, под силу каждому. И если договориться не удается, то это может быть сигналом, что с компанией что-то не так и, значит, не стоит торопиться отдавать ей свои сбережения. Надо еще раз все обдумать, обратиться к специалистам.

Андрей Брусникин:

— То есть речь идет о снижении социального напряжения и профилактике. А что же делать с теми, кто уже пострадал от действий мошенников? У нас есть прекрасный закон № 214-ФЗ, но, как мы видим, его пункты до конца не защищают граждан от обмана. Не гарантируют возврата вложенных средств или того, что дом все-таки будет возведен. Попробуйте посудиться за деньги, которые ты отдал застройщику три года назад. Суд вы выиграете, но никакие приставы не смогут найти имущество у мошенника. Поэтому надо менять закон, вносить туда пункты, которые будут либо обязывать застройщика создавать неприкосновенные резервные фонды на непредвиденный случай, либо страховать свою деятельность. Что бы ни случилось, простой человек не должен пострадать. Компания обанкротилась — деньги будут возвращаться из фонда или через страховщиков.

Андрей Пальчик:

— Закон может быть несовершенен, но мы обязаны работать по нему. Мы можем проверять деятельность компании в двух случаях: планово и по жалобе граждан. И мы проверяли, реагировали, выписывали штрафы. Нюанс в том, что люди часто обращаются к нам тогда, когда ситуация становится катастрофической. Поэтому зачастую надзорные органы немного отстают. И очень важным становится вопрос предварительного информирования граждан. Если бы в свое время был обнародован рассматриваемый вариант договора и у граждан, которые подписывали непонятно какие бумаги с застройщиками, была возможность с ним ознакомиться, то многих проблем удалось бы избежать.

Андрей Брусникин:

— С этим никто не спорит. Большой плюс проекта договора в том, что его нельзя расторгнуть в одностороннем порядке по желанию компании. Немаловажно и то, что в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Многие об этом попросту не знают. Еще одно преимущество в том, что прописан пункт, по которому учет поступления и расходования денежных средств участника долевого строительства происходит с использованием одного расчетного счета, специально открытого только для этих целей.

Андрей Пальчик:

— Застройщики этому пункту, кстати, очень сильно сопротивлялись.

Елена Пензина:

— У многих юристов к этому моменту тоже есть претензии: если у застройщика четыре дома, четыре расчетных счета и одна площадка для проведения общих сетей, то как будут распределяться средства — с какого счета будет браться больше или меньше денег? Но дело даже не в этом. Пока закон № 214-ФЗ никоим образом не может пресечь дальнейшие случаи появления новых обманутых дольщиков. Да и в типовом договоре не прописана масса очень важных нюансов. Пример: человек заплатил за квартиру размером 40 квадратных метров, а по факту ему отдали ключи от квартиры площадью 45 квадратных метров. Должен он доплачивать или нет? Строители этого требуют, причем по новым ценам, а не по тем, которые действовали на момент подписания договора. А вот если площадь жилья меньше, то разницу возвращают, но уже в тех ценах, которые действовали ранее. Так бывает очень часто, и дольщик никак не защищен. Никем не регулируемых моментов сегодня огромное количество. Кроме проблемных зон закона № 214-ФЗ есть еще куча строительных площадок, которые появились до вступления в силу закона. Они вообще находятся вне правового поля. Вы, как никто, знаете все слабые места законодательства и должны обращаться с предложениями к федеральным властям, требовать вносить изменения.

— А краевая служба строительного надзора выходит со своей инициативой на федеральный уровень?

Андрей Пальчик:

— Несколько раз наши предложения по внесению изменений в закон № 214-ФЗ и Градостроительный кодекс уходили в столицу, часть их была рекомендована к рассмотрению в Госдуме. В частности, в июле группой депутатов от Красноярского края внесен на рассмотрение проект Федерального закона Российской Федерации “О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, в Градостроительный кодекс Российской Федерации и в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях”. В разработке этих правовых актов наша Служба принимала непосредственное участие.

Законопроектом предложено обязать застройщика вести учет и отчетность о поступлении и расходовании денежных средств участников долевого строительства с использованием одного банковского счета, открытого на каждый строящийся многоквартирный дом. Это сделает деятельность финансовой компаний более прозрачной. Также будет установлена ответственность застройщика за нецелевое использование средств участников долевого строительства, уплачиваемых по договору. При этом предлагается установить повышенную ответственность за данное нарушение. Кроме того, контролирующему органу будет представлено право обращаться в арбитражный суд с заявлением о запрете выдачи недобросовестному застройщику новых разрешений на строительство. Это позволит нам работать более эффективно, исключить возможность создания “финансовых пирамид”, когда за деньги граждан, привлеченные на новое строительство, достраиваются незавершенные объекты.

Елена Пензина:

— Однако каким бы прекрасным ни был договор, всегда найдутся юристы, которые смогут его обойти. А проблема, на мой взгляд, решается очень просто. Стоит запретить долевое строительство в том виде, в котором оно у нас существует. Средства на возведение жилья должны браться не у граждан, а у банков в виде кредитов. Тогда будет и учет, и контроль, и надзор. А возможности обмануть граждан не станет. В противном случае из этого круговорота мы так и не выберемся, даже если решим проблемы нынешних пострадавших. Ведь потом появятся другие застройщики с новыми схемами мошенничества, и проблема снова начнет расти как снежный ком. Такого чуда, как долевое строительство, нет почти нигде в мире, разве что еще в паре стран. Все уже этим переболели, поняли точки напряжения и отказались от такого варианта. В любой нормальной стране, где уважают граждан, их труд и заработок, государство максимально защищает их право не быть обманутыми.

Андрей Пальчик:

— Ваша позиция понятна, но при этом не следует забывать, что одной из причин привлечения застройщиками денежных средств непосредственно у граждан явился недостаток банковских кредитов. И, потом, где гарантии, что при определенных обстоятельствах, когда в отношении застройщика, не исполнившего свои обязательства по достройке многоквартирных домов, начата процедура банкротства, сам банк не объявит себя банкротом. Сегодня обсуждаются различные способы повышения гарантий прав дольщиков (например, обязательное страхование обязательств застройщика), но нужно учитывать, что эти меры повысят стоимость строительства квадратного метра возводимого жилья, ведь тот же банк за свои услуги возьмет проценты.

Обсуждение проекта типового договора долевого участия ведется на краевом портале по адресу: http://www.krskstate.ru/vote/0/vote/33