Что спровоцирует третью волну обманутых дольщиков

Разрешите строиться

Сегодня проблема обманутых дольщиков потихоньку сходит с первых страниц газет и телевизионных новостей. Дома, простоявшие несколько лет без движения, постепенно достраиваются. Однако аналитики предвидят возникновение новой, уже третьей волны дольщиков, не получивших квартир. Под шумок всероссийской борьбы с недостроями некоторые застройщики пытаются продать долевое на площадках, работы на которых идут в нарушение существующего законодательства.

15 июля Арбитражный суд Красноярского края вынес постановление о привлечении к административной ответственности ООО «Агродеталь» за нарушение градостроительного законодательства. Возведение объектов приостановлено на 60 дней. Дело в том, что работы на двух площадках компания вела без разрешения на строительство. Нарушение законодательства выявили специалисты краевой службы строительного надзора в ходе проверки. Ещё в ноябре 2010 года строительной фирме было выдано предписание с требованием получить разрешение на строительство и представить контролирующему органу проектную документацию на возводимые объекты. Но до мая 2011-го не было сделано ничего, чтобы исправить положение, и Стройнадзор обратился в суд. Последний поддержал иск контролирующего органа. Нарушение закона было, как говорится, налицо.

ООО «Агродеталь» возводило в Советском районе Красноярска два административно-торговых здания. Деньги простых жителей города на ведение работ не привлекались. Но, как говорят аналитики, нередко таким же образом действуют застройщики, возводящие жильё. Тут уже можно напрямую говорить об обмане дольщиков.

Подобный случай обнаружился в июле этого года на улице Ленинградской краевого центра. Здесь ТСЖ «Ленинградец» начало возводить жилой дом, состоящий из трёх 16-этажных блоков. Компания-подрядчик уже начала работы по устройству фундамента, когда проверка службы строительного надзора края выявила нарушения - отсутствие утверждённой проектной документации и разрешения на строительство. Несчастья не случилось, так как на этом объекте продажи квартир ещё не начались. Однако если бы договоры начали заключать, причём без соответствующей регистрации (о ней и не могло быть речи без разрешения на строительство), инвесторы запросто могли бы пополнить ряды обманутых дольщиков. Аналитики припомнили: именно так начиналось строительство ныне печально известных объектов «Стройтехники» - без утверждённого проекта и разрешения.

Строительно-монтажные работы на улице Ленинградской застройщик приостановил добровольно. Но проблема остаётся.

По информации краевой службы строительного надзора, в Красноярске насчитывается 11 объектов, которые начали возводиться без разрешения на строительство, в том числе на улицах 9 Мая и Судостроительной.

- Чаще всего строительство без разрешения компании начинают, чтобы ускорить рабочий процесс, - считает государственный инспектор службы строительного надзора Красноярского края Елена Пронина. - И привлечь денежные средства.

Такая поспешность застройщика может сыграть с дольщиками злую шутку. Желая приобрести жильё подешевле (как было в «Стройтехнике»), дольщики могут согласиться на передачу денег до регистрации договора в Регпалате, как то предписывает закон. Кстати, по словам Елена Прониной, привлечение денег участников долевого строительства до регистрации договора в Росреестре - наиболее серьёзное нарушение законодательства. И несмотря на то, что в последнее время количество таких «ошибок» уменьшилось, они ещё встречаются в Красноярске.

- Многих проблем можно было бы избежать, если бы договор долевого участия был зарегистрирован, - считают в службе строительного надзора.

Например, не было бы откровенного мошенничества ЗАО «Сбстоун» в доме на улице Копылова - Гоголя. Здесь на одну квартиру претендуют два-три человека. И ситуация усложняется тем, что участнику строительства ещё нужно доказать своё право на жильё.

Конечно, застройщиков-нарушителей привлекают к ответственности - накладывают на них штрафы, но, как считают специалисты, и самим дольщикам необходимо внимательно подходить ко всем вопросам оформления документов. Например, необходимо знать, что по закону о долевом строительстве застройщик имеет право привлекать деньги на возведение объекта только после получения разрешения на строительство и оформления права собственности или регистрации договора аренды на земельный участок.

В службе строительного надзора всем потенциальным дольщикам советуют не торопиться визировать бумаги. Прежде всего необходимо узнать характеристику дома. Для этого достаточно посмотреть проектную декларацию: этот документ полно характеризует объект и даёт информацию о застройщике. Кроме того, по закону застройщик обязан предоставить свои учредительные документы, бухгалтерскую отчётность за последние три года, а также аудиторское заключение любому обратившемуся.

- То есть нужно быть активнее, - констатирует Елена Пронина.

Кроме того, при заключении договора долевого участия необходимо обратить внимание на существенные условия договора. Их четыре, и при отсутствии хотя бы одного из них, договор считается незаключённым.

- Первое условие - необходимо определить объект, который приобретает дольщик, - говорит заместитель начальника отдела регистрации договоров долевого участия в строительстве управления Росреестра по Красноярскому краю Наталья Ковалёва. - Далее в договоре должны быть указаны сроки, порядок оплаты и срок передачи объекта дольщику. Этот срок должен быть единым для всех. Также указывается гарантийный срок на объект и техническое оборудование.

В договоре могут встретиться и другие подводные камни, считает и. о. начальника отдела защиты прав потребителей управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю Людмила Семёнова.

- Нужно обращать внимание на все условия договора, - говорит Людмила Семёнова. - Каждое из них порождает определённые права и обязанности и у застройщика, и у дольщика. Поэтому необходимо не торопясь всё проанализировать.

Как считает специалист Роспотребнадзора, особое внимание нужно обратить на условия, которые порождают дополнительные обязанности дольщика. Например, вступить в ТСЖ или заплатить деньги помимо указанной стоимости квартиры за остекление окон и балкона, установку железной двери или сантехники. Такие случаи встречались в практике специалистов отдела по защите прав потребителей, люди просто не обращали внимания, что у них возникают дополнительные обязательства по оплате.

- В договоре может содержаться и условие, которое даёт застройщику право в одностороннем порядке изменить цену квадратного метра, - рассказывает Людмила Семёнова. - Из-за этого условия никто договор с дольщиком не расторгнет, но оно ущемляет права потребителя.

Если обратиться в суд с такой проблемой, дело будет решено в пользу потребителя, уверена Людмила Семёнова. Но лучше до суда не доводить - заранее обговаривать все спорные вопросы с застройщиком и подписывать договор, только если условия полностью вас удовлетворяют. Только так удастся избежать проблем в будущем.