Сам себе застройщик

Какие бы законы ни принимались, чтобы защитить граждан, вкладывающих деньги в долевое строительство, сами по себе они не являются достаточной гарантией того, что дольщики получат оплаченные ими квартиры или хотя бы им вернут назад деньги. Зачастую потому, что сами же пострадавшие действовали в обход закона. Тем не менее федеральные законодатели не прекращают попыток с помощью юридических механизмов снизить риски долевого участия в строительстве. Очередным шагом в этом направлении стали принятые Госдумой поправки в Закон «О несостоятельности (банкротстве)», которые, по мысли разработчиков, помогут людям, пострадавшим от несостоятельности застройщиков. В чём «изюминки» законодательных новаций? Об этом мы беседуем с заместителем руководителя департамента градостроительства администрации Красноярска Натальей СВИРИДЕНКО.

Обманутые дольщики становятся силой

- Наталья Анатольевна, казалось, что после первой волны крахов строительных компаний и появления термина «обманутые дольщики» удалось создать механизм, который исключает повторение подобных ситуаций. Имеется в виду Закон о долевом строительстве. Однако прошло время, и ситуация повторилась. Это коснулось всех регионов России, в том числе и Красноярского края. Почему же закон не сработал?

• Здесь две составляющие. Прежде всего несостоятельность ряда строительных компаний. Принято ссылаться на экономический кризис, но ведь большинство застройщиков смогли его преодолеть. Можно предположить, что банкротство компаний - прямое следствие финансово-экономических просчётов руководства. К сожалению, ответственность за такие просчёты довольно мягкая. В считаных случаях руководители компаний, которые не выполнили своих обязательств перед инвесторами, привлекаются к уголовной ответственности. А страдают от этого сотни и тысячи людей…

- Есть ли возможность подстраховаться от риска быть обманутым дольщиком?

• Только одна - выбирать компании с прочной деловой репутацией. Но здесь мы должны сказать о второй причине, по которой люди оказались в числе пострадавших. Вполне естественное желание - сэкономить на цене квадратного метра. Но при этом надо понимать, что само по себе предложение цены ниже среднерыночной - уже повод задуматься. Если же это предложение делает компания, не входящая в число лидеров стройиндустрии, риск увеличивается. Остаться ни с чем можно и в случае, если вместо предписываемого законом договора о долевом участии подписываются какие-либо сомнительные бумаги, например «предварительный договор» или договор займа. И надо сказать, что для пострадавших дольщиков, заключивших подобные соглашения, стало большой проблемой доказать, что они вообще имеют право предъявлять какие-либо требования к застройщику.

- Значит, обезопасить дольщика может только договор долевого участия?

• Либо договор переуступки прав требования, оформленный в соответствии со всеми требованиями Закона. Кстати, оба этих документа подлежат государственной регистрации, что исключает ситуацию, когда на одну квартиру претендуют несколько инвесторов.

- Новые поправки к Закону о банкротстве учитывают эту проблему?

• Да. Внесена норма, согласно которой интересы дольщиков учитываются независимо от вида договора, по которому привлекались денежные средства. Но для этого надо пройти определённые процедуры. И здесь самые главные новации закона. Во-первых, расширяется перечень лиц, участвующих в деле о банкротстве. В судебном заседании в обязательном порядке будут участвовать представители уполномоченного органа субъекта федерации, осуществляющего надзор в области долевого строительства, то есть государственного архитектурно-строительного надзора.

Во-вторых, все требования дольщиков о передаче жилых помещений, признанные арбитражным судом обоснованными, вносятся в так называемый реестр требований о передаче жилых помещений. Участники реестра входят в третью очередь тех, с кем производятся расчёты по денежным требованиям к компании-банкроту.

- Каким образом удовлетворяются эти требования?

• Продажей конкурсной массы имущества должника. Но закон даёт пострадавшим дольщикам и иную возможность - достроить дом и получить долгожданные квартиры. Для этого прежде всего производится независимая оценка незавершённого строительства. Затем назначенный судом арбитражный управляющий не позднее чем через два месяца после его утверждения должен собрать всех участников строительства, зарегистрированных в реестре, и предложить им создать жилищно-строительный кооператив, которому будет передан объект незавершённого строительства и земельный участок, на котором он расположен. При этом арбитражный управляющий обязан информировать участников строительства о порядке создания и функционирования такого кооператива, а также ознакомить их с результатом оценки объекта. Кстати, может быть создана и иная форма кооператива. Важно, что такое объединение граждан сможет самостоятельно распорядиться незавершёнкой. Конечно, имеется в виду завершение строительства. При организации ЖСК определяются суммы паев, вносимых участниками.

- Но как участники ЖСК определят, в какую сумму обойдётся завершение строительства?

• По каждому незавершённому объекту существует проектно-сметная документация. Зная сметную стоимость строительства, степень готовности дома и результаты оценки, нетрудно подсчитать, сколько средств ещё необходимо затратить.

- Получается, что если раньше участники долевого строительства входили в общую массу кредиторов, да и то в последней очередности, то сегодня они получили преимущественное право удовлетворить свои требования. Либо путём расчётов после продажи имущества предприятия-банкрота, либо получив незавершённый объект и имея возможность его достроить?

• Да. Но здесь важно учесть очень важный нюанс. С 15 августа закон вступает в силу. В течение 60 дней с этой даты все участники строительства, имеющие требования к застройщикам, признанным банкротами, должны предоставить в арбитражный суд документы, удостоверяющие обоснованность этих требований: договоры и платёжные документы. Тогда дольщики будут внесены в реестр и получат все права, предусмотренные новой юридической нормой. По истечении этого срока реестры будут закрыты, а это означает, что те, кто не включен в них, практически теряют возможность удовлетворить свои требования в предоставлении квартиры. 60 дней - срок небольшой. Поэтому мы должны сделать всё возможное, чтобы донести эту информацию до людей.

- Но ведь, насколько мне известно, администрация города не имеет полномочий в сфере долевого строительства?

• Действительно, эти полномочия закреплены за территориальным органом Государственного архитектурно-строительного надзора. Но пострадавшие дольщики красноярцы, и мы по мере возможностей пытаемся помочь в разрешении ситуации. К примеру, с 2009 года город начал формировать свой реестр участников строительства, пострадавших от застройщиков-банкротов. Эта работа велась по каждому району Красноярска. Учитывая сегодняшние новации федерального закона, можно отметить, что, создавая такой реестр, мы двигались в правильном направлении. Сегодня мы имеем возможность провести собрание с дольщиками, информировать их о принятых изменениях и тех действиях, которые им необходимо выполнить.

- Насколько велик этот реестр?

• Сегодня он включает 865 человек. К сожалению, эта цифра не отражает реального положения дел. По расчётам, количество участников долевого строительства, которые приобрели права на квартиры в домах трёх компаний-банкротов, 1780. И здесь стоит отметить непонятную пассивность людей, которых зачастую просто невозможно найти.

- Наверное, имеет смысл перечислить те дома, о которых идёт речь?

• Большей частью это объекты ООО «Стройтехника». Дома № 1, 2, 4, 9, 10 в микрорайоне Покровский по улицам Водянникова - Линейной. Дом № 12 по улице Гусарова, первая и вторая очередь дома на Пролетарской - Бабушкина. Два дома ЗАО «Сибстоун» - по улице Баумана, 6 и по Копылова - Гоголя. И дом ООО «Красноярец плюс» по Грунтовой, 28. Очень хотелось бы, чтобы граждане, которые приобрели права на квартиры в этих домах, своевременно обратились в арбитражный суд для включения их в реестры требований о передаче жилых помещений. Хотелось бы ещё раз подчеркнуть: те, кто не успеет сделать это в течение 60 дней, начиная с 15 августа, окажутся в весьма сложном положении с точки зрения возможности достройки своей квартиры.

Разумеется, организация ЖСК и завершение строительства дома непростое дело. Однако мы уже имеем примеры, которые говорят: непростое, но возможное. В перечне незавершённых объектов ООО «Стройтехника» находится и дом № 17 в микрорайоне Ботанический. Здесь сами инвесторы проявили активность, организовав некоммерческое партнёрство «Ботанический». И дело сдвинулось с мёртвой точки. Во всяком случае перспектива завершения строительства выглядит весьма оптимистичной.

- А не получится ли так, что аббревиатура ЖСК будет отпугивать людей? Ведь зачастую ЖСК оказывались самыми настоящими пирамидами.

• Думаю, это не тот случай. Ведь в состав кооперативов войдут лишь участники долевого строительства, перечисленные в реестре требований, утверждённых арбитражным судом. А каждый из них заинтересован в том, чтобы быстрее завершить строительство и получить наконец-то свою квартиру.

- Вы назвали срок в 60 дней, после которого реестры будут закрыты. Но ведь никто не может гарантировать, что не появятся новые несостоятельные застройщики. И как тогда быть инвесторам?

• Этот срок применяется в отношении компаний, которые уже признаны банкротами. В случае, если после вступления изменений в силу какой-либо из застройщиков будет признаваться несостоятельным, реестр будет формироваться в процессе производства по делу.

- И ещё один вопрос. Новые юридические нормы предусматривают передачу ЖСК дольщиков не только незавершённого объекта, но и земельного участка, где он расположен. Но ведь земля не в собственности застройщика. На этапе строительства это муниципальная аренда, и собственником является муниципалитет...

• Данная проблема сопряжена с рядом трудностей, но решаема. Это одна из немногих реальных возможностей для местной власти оказать поддержку пострадавшим участникам долевого строительства. И она, конечно, будет использована.